ARM de pagament flexible
Un ARM de pagament flexible, també conegut com a opció ARM, era un tipus d’hipoteca de tipus ajustable que permetia al prestatari seleccionar entre quatre opcions de pagament diferents cada mes: un pagament amb amortització total de 30 anys; un pagament totalment amortitzable de 15 anys; un pagament únic per interessos o l’anomenat pagament mínim que no cobria els interessos mensuals. L’Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) va eliminar efectivament els ARM de pagaments flexibles el 2014 mitjançant els nous estàndards d’Hipoteca Qualificada (QM).
DESCOMPANYAMENT ARM de pagament flexible
Els ARM de pagament flexible eren populars abans de la crisi hipotecària subprime del 2007-2008, quan els preus de la llar van augmentar ràpidament. Les hipoteques tenien un tipus d’interès d’introducció molt baix, típicament l’1 per cent, cosa que va provocar que moltes persones suposessin que podrien permetre’s més llar del que els seus ingressos poden suggerir. Però la taxa de teaser va ser només d’un mes. A continuació, la taxa d’interès es reinicia a un índex com l’índex d’estalvi de cost de Wells (COSI) més un marge, sovint resultant en “xoc de pagament”.
Utilitzant el nou tipus d’interès, els prestataris podrien optar per realitzar un pagament convencional d’hipoteca de 30 anys o un pagament encara més accelerat de 15 anys. A la pràctica pocs prestataris ho van fer; després del primer mes, la majoria va optar pel pagament només per interessos o el pagament mensual mínim, que semblava una bona oferta. Molts prestataris no van entendre que s'abandonaria l'interès no pagat al saldo del préstec, un procés anomenat amortització negativa. Quan el preu de l'habitatge es va esfondrar, els prestataris van comprovar que havien de pagar més les seves hipoteques del que valien les cases.
Els detalls van augmentar nombrosos propietaris
Els ARM opcionals també van imprimir una gran lletra fina que molts prestataris van aconsellar. Per exemple, la majoria dels ARM d’opcions tenien una tapa d’amortització negativa, cosa que significa que el prestatari només podia fer pagaments mínims fins que el valor del préstec arribés al 110-115 per cent de l’import original. Els pagaments mínims també augmenten anualment, de vegades en percentatges que no semblaven gaire, però es van agregar ràpidament. I l'opció de pagament només per interessos solia ser bona durant els primers deu anys. Molts propietaris van veure que els seus pagaments van ser més del doble després d’uns pocs anys.
Per a descoratjar els bancs que escriguin préstecs que podrien fer fallida als propietaris d’habitatges, el CFPB va establir el seu programa d’hipoteca qualificada el 2014. En virtut d’aquest programa, alguns tipus d’hipoteques estables obtindrien l’aprovació de QM de l’agència i qualificarien el banc emissor per obtenir una major protecció en cas d’impagament. . Atès que els préstecs d’amortització negativa, com ara els ARM de pagament flexible, mai no van rebre l’aprovació de QM, els bancs els van abandonar en bona part a favor de les ARM més convencionals i les hipoteques a tipus fix.