Propietats de renda lloguer enfront de la propietat: quina diferència hi ha?

La pregunta sobre si volar o comprar o mantenir-se és la millor estratègia d’inversió immobiliària no té cap resposta correcta. Més aviat, la decisió de triar un mètode per un altre hauria de formar part d’un pla estratègic explícit que consideri els objectius d’inversió generals de l’inversor. Les consideracions també inclouran les oportunitats que presenta el mercat existent.

Per què invertir en béns immobles?

La propietat immobiliària residencial està guanyant interès creixent per part dels inversors minoristes per moltes de les següents raons:

• Béns immobles proporcionen rendiments més previsibles que les accions i les obligacions.
• Els béns immobles proporcionen una cobertura de la inflació perquè les taxes de lloguer i el flux d’efectiu de la inversió solen augmentar almenys fins a la quantitat d’inflació.
• Els béns immobles proporcionen un lloc excel·lent per al capital en els moments en què els inversors no tenen dubtes sobre les perspectives en els mercats borsaris i obligatoris o quan els inversors esperen que els rendiments a llarg termini en accions, instruments de deute i altres actius siguin insuficients.
• El patrimoni net creat en una inversió immobiliària proporciona una base excel·lent per a finançar altres oportunitats d’inversió. En lloc de prendre préstecs per obtenir el capital per invertir (és a dir, comprar accions al marge), els inversors poden agafar en préstec contra el seu patrimoni net per finançar altres projectes. La relativa facilitat en el préstec davant d’una inversió immobiliària, combinada amb la deductibilitat de l’interès hipotecari, fa que aquesta opció sigui un mètode menys costós per finançar altres oportunitats per als inversors que estiguin còmodes assumint el risc financer addicional.
• A més de proporcionar flux de caixa als propietaris, els béns immobles residencials també es poden fer servir com a habitatge o amb algun altre propòsit (òbviament, no al mateix temps).

Influència dels factors de mercat

Per esbrinar les implicacions de la decisió de flip o hold, cal comprendre els problemes inherents a cadascuna de les estratègies. En comparació amb accions i bons, la propietat immobiliària és un mercat relativament ineficient, caracteritzat per un volum de transacció baix i dades sobre propietats i mercats que sovint no són molt transparents. La dificultat de trobar oportunitats immobiliàries, en combinació amb la il·líquidesa del mercat, fa que les operacions immobiliàries siguin més difícils i costoses d’executar que les operacions de borses i bons.

Al costat dels avantatges, les fluctuacions dels valors immobiliaris es produeixen més lentament. Els béns immobles residencials es valoren pel mètode de taxació i no per la negociació contínua, cosa que produeix rendiments d’inversions més previsibles i menys volàtils que les rendibilitats d’accions i bons. Com que la demanda de béns immobles es veu afectada per les tendències econòmiques a llarg termini, com ara el creixement de la població local, els llocs de treball i l’economia general, els béns immobles han ampliat períodes de valors alts i baixos i volums de transaccions.

Els mercats immobiliaris en una tendència ascendent llarga es caracteritzen per la demanda i els períodes en què els inversors "fan fenc mentre brilla el sol", mentre que els mercats a la baixa tendeixen a mostrar operacions limitades, i els inversors prenen pèrdues de paper fins que el mercat revivi i poden tornar a adonar-se. guanys.

Per demostrar el cost relativament elevat de les inversions immobiliàries en estratègies d’inversió generals, compareu la diferència entre una inversió de 200.000 dòlars en accions i una inversió igualitària en propietats. Quan assumeix una gran exposició patrimonial, un inversor pot vendre de forma immediata una part de la inversió amb un benefici i mantenir el saldo a la mitjana del cost del dòlar, mentre espera futurs guanys possibles o pot adoptar una posició a llarg termini en aquesta indústria o empresa. . Una posició de 200.000 dòlars en propietat podria ser qualsevol cosa, des d’una casa unifamiliar fins a un parell de petites propietats.

Llevat d’inversions immobiliàries titulitzades, com ara els trusts d’inversions immobiliàries (REIT), un problema amb la propietat residencial és que no es pot dividir fàcilment. Amb altres tipus d'inversions, com ara accions, si un inversor no se sent incòmode amb una certa exposició, pot "acomiadar" l'exposició amb derivats o venent una part de la inversió. Amb els béns immobles, si un inversor té la propietat exclusiva, l’única forma pràctica de reduir l’exposició és vendre interessos de la propietat a la propietat, cosa que pot provocar problemes de control, legals i de gestió.

Els avantatges i els contres de volar

L’avantatge més aparent de la inversió immobiliària és la possibilitat de realitzar guanys immediatament i de lligar el capital el mínim temps possible. A més, a diferència del mercat de valors, que pot convertir-se en el mig dia, els mercats immobiliaris es preveuen amb més facilitat i poden produir períodes allargats que compensin els inversors per la propietat de la propietat. En aquest sentit, la propietat de flipping es podria considerar una estratègia d’inversió més segura perquè es pretén mantenir el capital en risc durant un mínim de temps i perquè manca dels riscos de gestió i d’arrendament inherents a la propietat immobiliària.

Es poden utilitzar dos tipus principals de propietats en un enfocament de compravenda per a la inversió immobiliària. La primera és cases o apartaments que es poden comprar per sota del valor actual de mercat, ja que es troben en situació de dificultat financera. El segon és el fixer-superior, una propietat amb problemes estructurals, de disseny o de problemes, que es pot superar per crear valor.

Els inversors que se centren en propietats en situació de problemes ho fan identificant els propietaris que ja no poden gestionar ni mantenir les seves propietats o trobar propietats sobrevalidades i que corren el risc d’entrar en defecte. Els que prefereixen els fixadors, d’altra banda, remodelaran o milloraran una propietat perquè funcioni millor per als propietaris d’habitatges o sigui més eficient per als inquilins d’apartaments.

Utilitzant aquesta tàctica, el comprador d’un fixador confia en el capital invertit per augmentar els valors que no pas a comprar propietats per una base baixa per generar rendiments elevats d’inversió. Per descomptat, també és possible combinar aquestes dues estratègies a l’hora de posar les propietats i molts inversors ho fan.

Tot i això, les propietats voltejables poden crear problemes de costos i d’impostos que no s’afronten amb inversions a llarg termini. Les despeses relacionades amb el flipping poden exigir molts diners, provocant problemes de fluxos d’efectiu. Com que els costos de transacció són molt elevats tant per la cara com per la venda, poden afectar significativament els beneficis. La ràpida transformació de les propietats (i la velocitat és tot en les ofertes d’èxit) pot generar canvis en els ingressos que poden impulsar les factures d’impostos, sobretot si les coses es mouen massa ràpidament per aprofitar les regles d’impostos sobre les plusvàlues a llarg termini.

A més, trobar aquestes oportunitats pot ser difícil en un període de temps constant i perllongat. Per a la majoria dels inversors, les propietats recaptadores han de considerar-se més una estratègia tàctica que un pla d’inversions a llarg termini.

Els avantatges i els contres de la celebració

És ben conegut que la compra i la propietat de béns immobles és una recepta per obtenir una gran riquesa. La majoria dels "diners vells" als Estats Units i a l'estranger es van acumular mitjançant la propietat de la terra. Malgrat els períodes de disminució dels preus, els valors de la terra gairebé sempre han rebutjat a la llarga perquè hi ha un subministrament limitat de terres.

Tanmateix, la propietat immobiliària a llarg termini té una gran quantitat de problemes legals i de gestió amb els quals els inversors en accions i bons no han de lluitar mai. La propietat immobiliària és un esforç intensiu en gestió que està fora del conjunt d’habilitats de molts inversors.

Els inversors en capital han de tenir les habilitats per analitzar un determinat mercat, una determinada empresa i la capacitat de direcció per executar les seves estratègies comercials. Un inversor immobiliari a llarg termini necessita les mateixes habilitats, però té la responsabilitat afegida de crear i implementar aquestes estratègies comercials per a les seves propietats.

Molts inversors, especialment els propietaris de propietat en lloguer per primera vegada, no estan preparats o no estan mal equipats per fer front a les responsabilitats que tenen de ser propietari. El procés de trobar inquilins de qualitat i atendre les seves necessitats, juntament amb el manteniment i el manteniment de la propietat, pot ser una empresa estressant i que requereix temps, però és necessària una gestió d’èxit amb èxit per assegurar els fluxos de caixa continuats de la inversió.

Els riscos inherents a la propietat immobiliària a llarg termini són grans, però si mitigat, l’inversor està ben compensat per assumir-los. La majoria d’aquests riscos, que inclouen els riscos transaccionals de compravenda d’immobles, riscos per al benestar de la propietat i els riscos de trobar i donar servei a l’arrendatari es consideren riscos no sistemàtics o riscos d’inversió que es poden diversificar si s’escau un nombre adequat. de les inversions es compren en una cartera ben elaborada. El problema per a la majoria dels inversors és que els béns immobles consumeixen gran capital. La quantitat necessària per comprar una propietat suficient per mitigar aquests riscos està fora dels seus mitjans o habilitats.

Escollir una estratègia

Per decidir si vol dir que les propietats es troben o mantenir-les a llarg termini és l'estratègia més adequada, cal respondre a algunes preguntes crítiques. Un inversor ha de decidir si l’assignació de capital és permanent o transitòria i si és una part fonamental d’una estratègia d’inversió global o un mitjà per millorar els rendiments. També cal determinar quina relació de risc i rendibilitat és adequada per a aquesta part de les seves carteres d’inversió i si l’inversor té la tolerància i la destresa adequades per assumir les responsabilitats de gestió que corresponen amb qualsevol tipus d’inversió.

Si el capital no està disponible per adquirir una cartera diversificada, un inversor potencial ha d'estar preparat per assumir riscos no sistemàtics, inclosos els riscos immobiliaris individuals i la possible falta de demanda de la propietat, ja sigui per propietaris o arrendataris. Al decidir adoptar una estratègia de compravenda, un inversor també ha de determinar si té l'habilitat de descobrir propietats en venda en situació de molèstia o vendes en situació de problemes. En aquesta estratègia transaccional, és important determinar si el capital es pot convertir prou vegades en un període d’inversió determinat per superar els costos de la transacció tant per part de compra com de venda, inclosos els serveis de corretatge, finançament i tancament.

La línia de fons

Tot i que l’elecció entre les dues estratègies en qüestió depèn de la pròpia situació financera i dels objectius d’inversió, l’estratègia de manteniment a llarg termini és generalment més apropiada per a aquells que utilitzin béns immobles com a part principal dels seus portafolis d’inversions generals; Propietats voltejadores és més apropiat quan s'utilitza béns immobles com a complement o com a tàctica de millora del retorn.

Els inversors que desitgin acumular riquesa i obtenir ingressos de les seves inversions immobiliàries haurien de considerar la tinença de béns immobles a llarg termini, utilitzant el capital incorporat a la cartera per finançar altres oportunitats d’inversió, amb el potencial de vendre les propietats en un mercat superior. La propietat flipping és una tàctica que s’adapta millor als períodes en què les perspectives en els mercats borsaris i obligatoris són baixes o per als inversors que desitgin obtenir guanys de capital a curt termini sempre que ho permeti el mercat actual.