La propietat immobiliària o la borsa ha tingut un millor rendiment històricament?

A la majoria de la història dels Estats Units, o almenys fins a una informació fiable, els preus de l'habitatge han augmentat només una mica més que el nivell d'inflació de l'economia. Només durant el període comprès entre el 1990 i el 2006, coneguda com a Gran Moderació, els rendiments de l’habitatge van rivalitzar amb els de la borsa. El mercat de valors ha produït constantment més booms i rebombors que el mercat de l'habitatge, però també ha tingut millors rendiments generals.

Els resultats derivats de la comparació del rendiment relatiu de les accions i els preus immobiliaris depenen del període de temps examinat. Examinar les rendibilitats del segle XXI té una diferència molt diferent de les que inclouen la majoria o la totalitat del segle XX.

Evidència històrica

Les dades fiables sobre el valor dels béns immobles als EUA són relativament enfosquits abans dels anys vint. Segons l’índex Case-Shiller Housing, la taxa de rendibilitat mitjana anualitzada de l’habitatge va augmentar un 3, 7% entre el 1928 i el 2013. Les existències van retornar un 9, 5% anualitzat al mateix temps.

La valoració ajustada a la inflació a la mitjana industrial de Dow Jones (DJIA) durant el mateix període de 84 anys va ser de l’1, 6% anual. Comparat amb el pas del temps, aquesta diferència va donar lloc a un rendiment cinc vegades més gran per a la borsa.

No hi ha gaires inversors amb un horitzó d’inversió de 84 anys. Preneu-vos un període de temps diferent: els 38 anys entre el 1975 i el 2013. Una inversió de 100 dòlars a l’habitatge mitjà (tal com s’indica amb l’índex de preus d’habitatge de l’Agència Federal de Finances per a l’Habitatge) (FHFA) el 1975 hauria passat fins a uns 500 dòlars el 2013. Una inversió similar a 100 dòlars en S&P 500 durant aquest període de temps hauria augmentat fins a aproximadament 1.600 dòlars.

Pomes i Taronges

Si bé els preus de les accions i els preus de l'habitatge reflecteixen el valor de mercat d'un actiu, no s'ha de comparar les cases i les existències només per obtenir rendiments del mercat.

Les existències representen un interès de propietat en una empresa cotitzada en borsa. No són actius tangibles, físics i no serveixen per a cap altra utilitat que no sigui una botiga de valor i un instrument de seguretat líquid. Tot i que hi ha alguna raó per creure que el mercat global de valors obtindria un valor real (a diferència del nominal) amb el pas del temps, hi ha poques raons per creure que una sola acció hauria de créixer a perpetuïtat.

Els béns immobles no són com les existències. Hi ha qui especula amb els preus immobiliaris, però els immobles comercials i residencials compleixen funcions tangibles. La gent viu a cases i condominis. Les empreses operen fora de la propietat comercial. La propietat física té valor en si mateixa.

Això introdueix dos fenòmens conflictius. D'una banda, les estructures immobiliàries existents haurien de perdre valor naturalment amb el pas del temps a causa del desgast i la depreciació. Una casa no modificada no té motius per créixer en valor amb el pas del temps; tots els sòls, sostres, electrodomèstics i aïllants esdevenen menys importants.

D'altra banda, la mitjana d'habitatges construïts el 2015 era, probablement, superior a la mitjana d'habitatges construïts el 1915. Si bé les estructures existents no haurien de guanyar valor, les noves estructures haurien de ser més valuoses en funció de les seves millores estructurals i funcionals.

Conseller Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Del 1968 al 2009, la taxa d’apreciació mitjana de les cases existents va augmentar al voltant d’un 5, 4% anual. Mentrestant, el S&P 500 va assolir una rendibilitat del 8, 2%; les poblacions de petites pèrdues van passar de l’11, 5% anual. La taxa d’inflació era al voltant del 4, 5%. No esperem que les inversions immobiliàries creixin molt més que la inflació.

Però els números no expliquen tota la història del rendiment. També heu de fixar-vos en l’impacte dels avantatges fiscals, el rendiment dels ingressos i el fet que les inversions immobiliàries sovint permeten un palanquejament significatiu (podeu finançar una compra d’habitatges, no deixant més del 20% dels vostres diners, per exemple). . Per descomptat, si compres directament béns immobles, també hauràs de tenir en compte el teu temps en la gestió de la propietat i els costos de manteniment i reparació. La comparació de les taxes de rendiment ha d’incloure tots aquests elements.