Com calcular el ROI en una propietat de lloguer

Un dels principals motius pels quals inverteix és augmentar la seva riquesa. Si bé les motivacions poden diferir entre inversors, alguns poden desitjar diners per a la jubilació, altres poden optar per emportar-se diners per a altres esdeveniments de la vida com tenir un bebè o per a un casament; normalment guanyar diners és la base de totes les inversions. I no importa on poseu els vostres diners, ja sigui a la borsa, al mercat de bons o a la propietat immobiliària.

Els béns immobles són béns materials que es componen de terres i inclouen generalment totes les estructures o recursos que es troben en aquest terreny. Les propietats d’inversió són un exemple d’inversió immobiliària. Es compren amb la intenció de guanyar diners mitjançant ingressos de lloguer. Algunes persones compren propietats d'inversió amb la intenció de vendre-les al cap d'un període de temps curt. Independentment de la intenció, per als inversors que diversifiquen la seva cartera d’inversions amb béns immobles, és important mesurar el rendiment de la inversió (ROI) per determinar la rendibilitat d’un immoble. Aquest article mostra el rendiment de la inversió, com calcular-lo per al vostre immoble de lloguer i per què és una variable important que heu de conèixer abans de realitzar una compra.

Compres per emportar

• La rendibilitat de la inversió mesura la quantitat de diners o beneficis que es generen en una inversió com a percentatge del cost d'aquesta inversió.
• Per calcular el rendiment percentual de la inversió per a una compra d’efectiu, agafeu el benefici net o el benefici net de la inversió i dividiu-lo pel cost original.
• Si teniu una hipoteca, haureu de tenir en compte el pagament inicial i el pagament de la hipoteca.
• Entren en joc altres variables que poden afectar el ROI, incloses les despeses de reparació i manteniment, així com les despeses habituals.

Què és un rendiment de la inversió (ROI)?

La rendibilitat de la inversió mesura la quantitat de diners o beneficis que es generen en una inversió com a percentatge del cost d'aquesta inversió. Mostra quina eficàcia i eficiència s’utilitzen dòlars d’inversió per generar beneficis. Saber quin és el seu ROI permet als inversors valorar si invertir diners en una inversió determinada és una elecció sàvia o no.

La rendibilitat de la inversió pot ser per a qualsevol vehicle: accions, bons, un compte d'estalvi, fins i tot per a un immoble. Calcular un ROI significatiu per a una propietat residencial pot ser difícil perquè els càlculs es puguin manipular fàcilment; algunes variables poden ser incloses o excloses en el càlcul. Pot esdevenir especialment difícil quan els inversors tenen l'opció de pagar diners en efectiu o de contractar una hipoteca sobre la propietat.

Aquí, revisarem dos exemples per calcular el ROI d’un habitatge de lloguer residencial: una compra d’efectiu i un finançat amb una hipoteca.

La fórmula del ROI

ROI = Guança per la inversió - Cost de la inversióCost de la inversióROI \ text {} = \ text {} \ frac {Guança \ sobre \ inversió \ text {} - \ text {} Cost \ de \ inversió} {Cost \ de \ inversió } ROI = Cost de la inversióGançament de la inversió - Cost de la inversió

Per calcular el benefici o benefici de qualsevol inversió, primer cal treure el rendiment total de la inversió i restar el cost original de la inversió. Com que el ROI és una relació de rendibilitat, ens proporciona el benefici d’una inversió representada en termes percentuals.

Com que el rendiment de la inversió és una relació de rendibilitat, el benefici es representa en termes percentuals.

Per calcular el rendiment percentual de la inversió, agafem el benefici net o el benefici net de la inversió i el dividim pel cost original.

Per exemple, si compreu accions d’ABC per 1.000 dòlars i la vens dos anys després per 1.600 dòlars, el benefici net és de 600 $ (1.600 - 1.000 $). El ROI de les accions és del 60% [600 $ (benefici net): 1.000 $ (cost) = 0, 60].

Càlcul del ROI a les propietats de lloguer

L’equació anterior sembla prou fàcil de calcular, però tingueu en compte que hi ha una sèrie de variables que entren en joc amb béns immobles que poden afectar els números del ROI. S’inclouen despeses de reparació i manteniment i mètodes per determinar el palanquejament: la quantitat de diners prestada amb interès per fer la inversió inicial.

Quan es compra una propietat, els termes de finançament poden afectar molt el preu de la inversió. Però l’ús de recursos com una calculadora d’hipoteca us pot ajudar a estalviar diners ajudant-vos a trobar tipus d’interès favorables.

ROI per a transaccions en efectiu

Calcular el ROI d’una propietat és bastant senzill si es compra una propietat amb efectiu. A continuació, es mostra un exemple d'una propietat de lloguer comprada en efectiu:

• Heu pagat 100.000 dòlars en efectiu per la propietat de lloguer.
• Els costos de tancament van ser de 1.000 dòlars i els de remodelació van ascendir a 9.000 dòlars, el que va suposar la inversió total a 110.000 dòlars per a la propietat.
• Cobraves 1.000 dòlars en lloguer cada mes.

Un any després:

• Vas guanyar 12.000 dòlars en ingressos per lloguer durant els dotze mesos.
• Les despeses incloses la factura de l'aigua, els impostos sobre la propietat i l'assegurança van ascendir a 2.400 dòlars l'any o 200 dòlars al mes.
• El vostre retorn anual va ser de 9.600 $ (12.000 $ - 2.400 $).

Per calcular el ROI de la propietat:

• Divideix la rendibilitat anual (9.600 dòlars) per l’import de la inversió total o 110.000 dòlars.
• ROI = 9.600 dòlars: 110.000 dòlars = 0, 087 o 8, 7%.
• El ROI va ser del 8, 7%.

ROI per a transaccions finançades

El càlcul del ROI de les transaccions finançades és més important.

Per exemple, vau comprar els mateixos 100.000 dòlars de lloguer que anteriorment, però en lloc de pagar diners en efectiu, vau treure una hipoteca.

• El pagament inicial necessari per a la hipoteca era del 20% del preu de compra o 20.000 dòlars (100.000 dòlars de venda x 20%).
• Els costos de tancament van ser més elevats, cosa típica per a una hipoteca, per un import total de 2.500 dòlars.
• Heu pagat 9.000 dòlars per la remodelació.
• Les despeses totals sense butxaca eren de 31.500 $ (20.000 $ + 2.500 $ + 9.000 $).

També hi ha costos en curs amb una hipoteca:

• Suposem que heu contractat un préstec de 30 anys amb un tipus d’interès fix del 4%. En el préstec de 80.000 dòlars (el preu de venda de 100.000 dòlars menys el pagament inicial de 20.000 dòlars), el principal i el pagament mensual d’interessos serien de 381, 93 dòlars.
• Afegirem els mateixos 200 dòlars al mes per cobrir l’aigua, els impostos i l’assegurança, fent que el vostre pagament mensual total sigui de 581, 93 dòlars.
• Els ingressos per lloguer de 1.000 dòlars mensuals totalitzen 12.000 dòlars per a l'any.
• El vostre flux de caixa mensual era de 418, 07 dòlars mensuals (lloguer de 1.000 dòlars - pagament hipotecari de 581, 93 dòlars).

Un any després:

• Vas obtenir 12.000 dòlars en ingressos de lloguer total durant l'any en 1.000 dòlars al mes.
• La rendibilitat anual va ser de 5.016, 84 dòlars (418, 07 $ x 12 mesos).

Per calcular el ROI de la propietat:

• Dividiu la rendibilitat anual per les despeses originals de la butxaca (el pagament inicial de 20.000 dòlars, els costos de tancament de 2.500 dòlars i la remodelació de 9.000 dòlars) per determinar el ROI.
• ROI: 5.016, 84 dòlars: 31, 500 $ = 0, 159.
• El ROI és del 15, 9%.

Equitat a casa

Alguns inversors afegeixen el patrimoni net de la llar a l'equació. El capital és el valor de mercat de l'immoble menys la quantitat total del préstec pendent. Tingueu en compte que el patrimoni net de la llar no té diners en efectiu. Hauríeu de vendre la propietat per accedir-hi.

Per calcular la quantitat del patrimoni net a casa vostra, reviseu el calendari d’amortització de les vostres hipoteques per esbrinar quant dels vostres pagaments d’hipoteca van anar a pagar el principal del préstec. D’aquesta manera es genera l’equitat a casa vostra.

L’import del patrimoni net es pot afegir a la rendibilitat anual. En el nostre exemple, el calendari d'amortització del préstec va mostrar que es van abonar un total de 1.408, 84 dòlars de capital durant els dotze primers mesos.

• El nou rendiment anual, inclosa la part del patrimoni net, equival a 6.425, 68 dòlars (5.016, 84 dòlars ingressos + 1.408, 84 dòlars propis).
• ROI = 6.425, 68 dòlars: 31.500 $ = 0, 20.
• El ROI és del 20%.

Importància del ROI per a béns immobles

Com s'ha esmentat anteriorment, conèixer quin és el ROI sobre qualsevol inversió, especialment immobiliària, permet que els inversors estiguin més informats. Abans de comprar, podeu estimar els vostres costos i despeses, així com els vostres ingressos de lloguer. Això us permetrà comparar-lo amb altres propietats similars. Un cop reduït, podreu determinar quant fareu. Si, en qualsevol moment, us adoneu que els vostres costos i despeses superaran el ROI, potser haureu de prendre una decisió sobre si voleu incrementar-lo i espereu que guanyareu de nou un benefici o si vengueu vendre la propietat així. no et perdis

Altres consideracions

Per descomptat, pot haver-hi despeses addicionals relacionades amb la propietat d’un immoble de lloguer, com ara reparacions o costos de manteniment, que haurien d’incloure en els càlculs que afectin finalment el ROI.

A més, suposem que la propietat es va llogar durant els dotze mesos. En molts casos, les vacants es produeixen especialment entre els arrendataris i cal tenir en compte els seus càlculs la manca d’ingressos d’aquests mesos.

El ROI d’un immoble de lloguer és diferent perquè depèn de si l’immoble es finança a través d’una hipoteca o es paga en efectiu. Com a regla general, com menys pagues en efectiu com a pagament inicial de la propietat, més gran serà el saldo de préstecs hipotecaris, però més gran serà el ROI. Per contra, com més diners pagueu a la vista i menys presteu, més baix serà el vostre ROI, ja que el vostre cost inicial seria més elevat. Dit d'una altra manera, el finançament us permet augmentar el vostre ROI a curt termini, ja que els vostres costos inicials són menors.

És important utilitzar un enfocament coherent a l’hora de mesurar el ROI per a diverses propietats. Per exemple, si inclogueu el patrimoni net de l’habitatge en l’avaluació d’una propietat, hauríeu d’incloure el patrimoni de les altres propietats quan calculeu el ROI de la vostra cartera immobiliària.