Les ofertes immobiliàries finançades pel venedor

Quan es tracta de finançar béns immobles residencials, la majoria de transaccions segueixen un procés ben gastat. El venedor troba un comprador disposat amb els ingressos requerits, la història de l’ocupació i la puntuació de crèdit per obtenir una hipoteca i una entitat prestadora aporta diners per finançar l’acord.

Però, si el finançament tradicional no està disponible, i el comprador i el venedor encara volen procedir en privat amb la venda? Introduïu el que es coneix com a finançament del venedor. Tal com el terme indica, la persona que ven la casa finança la compra, en lloc que el banc ofereix una hipoteca al comprador.

Ins i ofertes d'ofertes immobiliàries finançades pel venedor

Què és favorable sobre el finançament del venedor

Aquesta alternativa al finançament tradicional és una opció útil a vegades o en llocs en què és difícil obtenir hipoteques. En condicions tan estrictes, el finançament del venedor permet als compradors accedir a una forma alternativa de crèdit. Els venedors, al seu torn, poden accedir a una població de compradors que no necessàriament compten amb una hipoteca tradicional. I perquè el venedor financi la venda, la propietat pot comandar un preu més alt de venda.

Un banc no participa directament en la venda finançada per un venedor; comprador i venedor realitzen ells mateixos els arranjaments. Elaboren una nota a pagar que indica el tipus d'interès, la programació de pagaments del comprador al venedor i les conseqüències que el comprador hagi de morir en aquestes obligacions. A diferència d’una venda que comporta una hipoteca, doncs, no hi ha transferència del principal del comprador al venedor, sinó només un acord sobre l’amortització d’aquesta quantitat amb el temps.

Amb només dos principals agents implicats, el finançament del propietari pot ser més ràpid i més barat que vendre una casa de manera habitual. Willie Kathryn Suggs, el corredor principal i propietari de la corredoria immobiliària basada en Harlem que porta el seu nom, diu que quan el venedor finança la venda "l'acord es tanca més ràpid, ja que no hi ha cap espera per l'oficial de préstec bancari, subscriptor i legal. departament per esborrar el fitxer. " Suggs també assenyala que "als compradors els encanta [finançar el venedor] perquè poden ingressar a casa per menys diners".

Els costos de tancament són efectivament menors per a una venda finançada per un venedor. Sense que hi participi un banc, la transacció evita el cost de la hipoteca o els punts de descompte, així com les taxes de procedència i una sèrie d’altres càrrecs que els prestamistes s’anivellen regularment durant el procés de finançament. També hi ha una major flexibilitat, almenys aparentment, sobre les provisions del préstec, des del pagament inicial obligatori fins al tipus d’interès fins al termini del contracte.

El finançament del venedor normalment s’executa només a curt termini, com ara cinc anys, amb un pagament en globus vençut al final d’aquest període. La teoria —o l’esperança, almenys— és que el comprador acabi refinançant aquest pagament amb un prestador tradicional, armat amb una millor prestació de crèdit i que hagi acumulat algun patrimoni net a l’habitatge.

Què han de saber els compradors

Per a tots els possibles avantatges sobre el finançament del venedor, les transaccions que l'utilitzen comporten riscos i realitats per a les dues parts. A continuació s’explica el que han de considerar els compradors abans de finalitzar un acord finançat per venedors.

No espereu millors termes que amb una hipoteca. Com que s’acaben els termes d’un acord finançat per venedors, la flexibilitat freqüentment compleix la realitat. El venedor digereix les seves necessitats i riscos financers, inclosa la possibilitat que el comprador morirà del préstec, amb la possibilitat d’un procés de desnonament potencialment car i desordenat.

La incidència pot resultar tremenda pel comprador. Per exemple, és possible que obtingueu un tipus d’interès més favorable del que ofereixen els bancs, però és més probable que pagueu més, potser diversos punts percentuals addicionals per sobre del tipus actual. Probablement haureu d’aportar un pagament inicial que és de mida comparable a la d’una hipoteca típica, és a dir, un 10% o més del valor de la propietat.

És possible que hagis de vendre’t al venedor. És intel·ligent ser transparent i senzill sobre els motius pels quals no qualificaves per a una hipoteca tradicional. Una part d’aquesta informació pot aparèixer de totes maneres quan el venedor comprovi el vostre historial de crèdits i altres dades de fons, com ara la vostra feina, actius, reclamacions financeres i referències.

Però assegureu-vos també que indiqueu restriccions a la vostra capacitat de préstec que no poguessin aparèixer durant la diligència deguda del venedor. Todd Huettner, corredor d’hipoteques i president de Huettner Capital, basat en Denver, assenyala que fins i tot un possible comprador que tingui un bon crèdit i una forta càrrega a la mà pot haver iniciat un nou negoci i, per tant, incapaç de acollir-se a un préstec de fins a dos anys.

Estigui preparat per proposar finançament del venedor. Els propietaris que ofereixen finançament als venedors solen anunciar obertament aquest fet, amb l’objectiu d’atraure compradors que no poden acollir-se a les hipoteques. Tot i que, si no veieu cap menció sobre el finançament dels venedors, no fa mal preguntar-vos-hi, segons el corredor hipotecari Todd Huettner.

Quan ho faci, diu, proposa l'opció de la forma més explícita que pugui. En lloc de preguntar-se si una opció és el finançament del propietari, Huettner recomana als compradors que presentin una proposta específica. "Per exemple, " La meva oferta té un preu total amb un 20% de reducció, el venedor finançant 350.000 dòlars al 6%, amortitzats durant 30 anys amb un globus de cinc anys. Si no refinanco en dos o tres anys, augmentaré la taxa fins al 7% en els anys quatre i cinc. ""

Confirmeu que el venedor és lliure de finançar la venda. El finançament del venedor és més senzill quan el venedor és propietari exclusiu de la propietat; una hipoteca mantinguda sobre la propietat introdueix complicacions addicionals. El pagament d’una cerca de títol a la propietat confirmarà que es descriu amb precisió a l’escriptura i que està lliure de préstecs hipotecaris o fiscals.

Segons Jason Burkholder, un agent, gestor de vendes i agent immobiliari de Weichert, agents immobiliaris a Lancaster, Pa., "La majoria de les hipoteques tenen una clàusula" a la venda "que prohibeix al venedor vendre la casa sense pagar la hipoteca. Així que si un venedor fa finançament del propietari i l’empresa hipotecària s’assabenta, considerarà que l’habitatge “es ven” i exigirà el pagament immediat del deute íntegrament, cosa que permet que el prestador s’exclogui ”.

El que els venedors han de saber

Tingueu en compte aquests consells i realitats si teniu en compte el finançament de la venda d’una casa.

No necessàriament haureu de finançar la venda durant molt de temps. Com a venedor, pot, en qualsevol moment, vendre la pagarés a un inversor o prestador, a qui el comprador envia els pagaments. Segons Robin Daniels, inversor immobiliari i propietari de la Florida central, "Molts venedors tenen por de vendre amb finançament del propietari, però no saben que la nota que tenen és alguna cosa que es pot vendre a algú altre. Això podria passar el mateix dia. com a tancament, de manera que el venedor obté diners immediatament ".

És a dir, els venedors no necessiten disposar dels diners en efectiu, ni han de convertir-se en prestadors. Tingueu en compte, però, que és probable que hagueu d’acceptar menys del valor complet de la nota per vendre-la, reduint així la devolució de la propietat. Les cartes a pagar sobre propietats solen vendre del 65% al ​​90% del seu valor nominal, segons Amerinotexchange, una empresa especialitzada en finançament de mercats secundaris.

Feu que el venedor financi part de la vostra part per vendre la propietat. Com que el finançament del venedor és relativament rar, promou el fet que l’ofereixes, a partir de la fitxa d’immobles. Si afegiu al text les paraules "finançament del venedor disponible", avisarà els possibles compradors i els seus agents que l'opció està a la taula.

Quan els possibles compradors visualitzin la vostra llar, proporcioneu més detalls sobre les modalitats de finançament. Prepareu un full d’informació que descrigui els termes del finançament, juntament amb una explicació general de què és el finançament del venedor, ja que molts compradors no coneixen.
Cerqueu assessorament fiscal i considereu també ajuda per al servei de préstecs.

Atès que les ofertes finançades pel venedor poden suposar complicacions fiscals, contracteu un planificador financer o un expert en impostos com a part del vostre equip per a la venda. A més, a menys que tingui experiència i confortable com a prestador, considereu la possibilitat de contractar una empresa de serveis de préstecs per cobrar pagaments mensuals, emetre declaracions i dur a terme les altres tasques relacionades amb la gestió d’un préstec.

La línia de fons

Com que és inusual i desconegut per a la majoria de les persones, el finançament del venedor pot ser una opció útil en mercats immobiliaris desafiants. Tot i això, l’acord genera riscos especials per al comprador i el venedor, i és aconsellable implicar ajuda professional per mitigar-los i permetre que el procés s’executi amb suavitat.
Les dues parts haurien de contractar un advocat o un agent immobiliari per escriure i revisar el contracte de venda i el pagarés, juntament amb les tasques relacionades. Proveu de trobar professionals que tinguin experiència en transaccions domiciliàries finançades pels venedors, i que tingueu experiència a la vostra residència, si és possible, ja que algunes regulacions rellevants (com les que regulen els pagaments en globus) varien segons la jurisdicció.
Els professionals també poden ajudar el comprador i el venedor a decidir l’acord particular que més s’adapti a ells i les circumstàncies de la venda. Si no es tracta d’un acord finançat per venedors, l’inversor immobiliari Don Tepper de Solutions 3D LLC assenyala que “hi ha realment dotzenes d’altres maneres de comprar” que no sigui un acord hipotecari tradicional. Aquests acords, destaca Tepper, inclouen el contracte d’arrendament. "Opció, contracte d'arrendament, contracte de terres, contracte d'escriptura, repartiment patrimonial i hipoteques d'embolcall." La majoria de compradors, i la majoria d'agents immobiliaris, no saben com funciona cap d'aquests ", afirma.