Opció de pagament ARM
Una ARM d’opció de pagament és una hipoteca de tipus ajustable (ARM) mensual que permet al prestatari triar entre diverses opcions de pagament mensuals, incloses les següents:
- Un pagament totalment amortitzador de 30 o 40 anys
- Un pagament totalment amortitzable de 15 anys
- Un pagament només per interessos
- Un pagament mínim o un pagament de qualsevol quantitat superior al mínim
L’opció de pagament mínima es calcula a partir d’un tipus d’interès inicial inicial. Si bé aquest tipus d’interès d’inici temporal està vigent, aquesta és l’única opció de pagament disponible. Es tracta d’un pagament totalment amortitzador. Un cop finalitzi el tipus d’interès d’inici temporal, l’import mínim del pagament segueix sent una opció de pagament mensual; tanmateix, sempre que es realitzi un pagament, que és inferior al pagament només d’interès programat, es creen interessos diferits.
Comprendre l'ARM de l'opció de pagament
Els ARM d’opcions de pagament tenen un gran risc de xoc de pagament. Els pagaments mensuals poden augmentar per diverses raons, incloent-hi una refundació no programada quan s’assoleixi un límit d’amortització negativa. En aquest càlcul és important el tipus d'interès índex completament indexat. El tipus d’amortització negativa és funció del pagament només d’interès (basat en el tipus d’interès íntegrament índex) i del pagament mínim. Si l’interès completament indexat augmenta substancialment, la taxa d’amortització negativa augmenta quan es fa el pagament mínim, augmentant la probabilitat que s’arribi al límit d’amortització negativa i es reaprofiti la hipoteca.
Detalls d'opció de pagament ARMs
Per tal d’evitar augmentar substancialment la quantitat de deute que es deu a una hipoteca, el prestatari ha de triar acuradament l’estructura de reemborsament que vol adoptar amb una opció de pagament ARM. Tot i que van ser populars durant la crisi de les hipoteques, els ARM de l'opció de pagament més tard van criticar. La naturalesa d’aquest tipus d’hipoteca va permetre als prestataris fer pagaments més petits, que creien que podien acollir-se, però el deute global de la hipoteca va continuar augmentant en lloc de disminuir el saldo.
Després que es va produir la crisi hipotecària, va resultar que alguns prestadors van oferir opcions de pagament als ARM als prestataris que, d'altra manera, no podien adquirir les cases per a les quals utilitzaven aquest finançament. Tot i que aquestes hipoteques podrien cobrir els preus de venda dels habitatges, la forma en què el deute podria augmentar si el prestatari no pagava els interessos i reduir el saldo principal significava inevitablement que els prestataris que no podrien pagar el deute entrarien en fallida.
Hi ha avantatges per als ARM d’opcions de pagament, especialment per als especuladors immobiliaris que busquen realitzar inversions a curt termini a la propietat, sobretot si pretenen reformar i tornar a posar al mercat la propietat en curt termini.