Invertir en propietats fora d'estat

La compra i la propietat de propietats rares vegades és fàcil o senzilla. Quan la propietat en qüestió es troba en un lloc llunyà, els reptes es multipliquen. Tot i això, invertir en propietats fora de l'estat pot semblar atractiu si viu a una zona on els béns immobles són cars. També pot semblar atractiu si ja teniu propietat on viviu i voleu diversificar les vostres explotacions. O potser només voldreu tenir una casa de vacances. Però abans de fer una oferta, considereu atentament aquests problemes.

Invertir en propietats fora d'estat

Raons per comprar

Un dels factors que porta a la gent a considerar la compra de propietats lluny de casa és que la propietat pot ser més assequible en un altre estat. Potser vius en una zona com San Francisco o Nova York, on els costos de la propietat són elevats. Si simplement no es pot permetre el luxe de comprar un lloc on resideix o si ho fas és necessari invertir la major part dels teus diners en béns immobles (cosa que prefereixes fer), és possible que vulguis mirar altres ciutats on fonaments del mercat. són sòlids, però els costos de propietat són molt menors.

Les persones que viuen en zones deprimides però que no volen moure's per motius laborals o personals poden estar millor en llogar a la seva ciutat natal i invertir en béns immobles on l'economia sigui més forta. Per exemple, si visquéssiu a Las Vegas, la ciutat amb la taxa d’exclusió més alta durant la fusió subprime de 2008, potser haureu volgut comprar una propietat en un mercat on els preus medians es van mantenir relativament estables, com Charlotte, Carolina del Nord.

Potser la raó principal per la qual la gent decideix invertir en propietat fora d'estat és que el rendiment de la inversió (ROI) pot ser millor allà que a casa. Els preus de compra, les taxes d’apreciació, les despeses hipotecàries (si n’hi ha), els impostos, les regulacions d’habitatge, les condicions del mercat de lloguer i altres són factors que poden ser més favorables en un altre estat i que contribuiran al ROI potencial d’una propietat.

Reptes a considerar

Quan invertiu fora d’estat, heu de superar la vostra manca de familiaritat amb el mercat immobiliari fora d’estat i amb les seves condicions econòmiques locals, tant a nivell de ciutat com de barri. No tindreu el mateix coneixement íntim i quotidià d’un mercat llunyà que el del mercat on viviu. No enteneu a fons els millors barris, ni els pitjors. Haureu de confiar en el boca a boca, la investigació, els instints intestinals i les opinions dels professionals que contracteu.

És un altre repte important comprendre totes les lleis i regulacions sobre propietat i impostos sobre propietat en un lloc on no visqui. Tot i que llegeixi cada línia dels codis i ordenances locals, el que diu en paper i el que passa en realitat, no sempre coincideix. És crucial parlar amb els propietaris d’immobles de la zona per entendre millor les estàtues locals.

Necessitareu bons contactes a la zona per aconseguir que el vostre pla d’inversions tingui èxit, però quan es tracti amb una ciutat llunyana, és possible que comenceu des de zero a trobar professionals de qualitat com agents immobiliaris, gestors immobiliaris i manejadors, les persones que seran la clau del vostre èxit o fracàs.

Compra fora d'Estat

El secret de l’èxit de molts inversors fora de l’estat és trobar i contractar una excel·lent empresa de gestió d’immobles. Necessitareu que us ajudin a cobrir les vacants, cobrar lloguer, reparar i atendre les emergències. Si visquessis a la zona, potser optar per gestionar la propietat tu mateix, però si viuen molt lluny, la gestió professional de la propietat és una despesa addicional que només haureu de suposar per salvaguardar la seva inversió. Tal i com aconsella Rusty Meador, constructor i gestor de propietats experimentat, "Per molt que trobeu una oferta immobiliària que tingueu, només és tan bona com la seva capacitat de gestió."

Tingueu en compte que, fins i tot amb una empresa de gestió d’immobles a la vostra nòmina, encara haureu de fer visites puntuals a la vostra propietat per assegurar-vos que allò que els administradors i inquilins us expliquen coincideix amb la realitat. Es tracta d’un cost addicional de temps i diners que cal tenir en compte.

A més, quan compreu una propietat de lloguer, sobretot una propietat de lloguer fora de l'estat, és probable que tingueu taxes d'assegurança de propietaris d'habitatges més elevades, taxes d'interès hipotecàries més elevades i requisits de pagament més baixos perquè els prestamistes us consideraran un prestatari més arriscat que un propietari-ocupant. . També compliqueu la vostra situació fiscal mitjançant la propietat de lloguer i obtenint ingressos en més d'un estat. És possible que hagueu de contractar un professional de l’impost sobre la renda per mantenir-vos a la bona gràcia de les autoritats fiscals.

Si es consideren tots aquests factors, és possible que trobareu que ser propietari o comprar propietats d'inversió a casa és una proposta molt més senzilla i menys costosa.

Abans de comprar fora de l'estat

Si encara teniu intenció de comprar fora d’estat, assegureu-vos de tenir en compte aquestes advertències addicionals.

No compreu vista no vista; és possible que la propietat no sigui el que creieu que és. La informació en línia sobre una propietat pot estar obsoleta i un agent immobiliari local o propietari que no està buscant els vostres interessos pot ser que us proposi tancar una venda. Si sense voler es converteix en el propietari d'una propietat molesta que viola les lleis de salut i / o seguretat, podeu trobar-vos al ganxo per produir nombroses infraccions de codi que requereixen temps i es podran arreglar. Si una propietat ha estat vacant durant força temps, pot desenvolupar problemes de manteniment que causin tal malestar que la ciutat consideri un perill per a la seguretat i els emboliqui. Podríeu fins i tot acabar amb el ganxo per la factura de demolició.

Alguns inversors immobiliaris han trobat caigudes de llits, tèrmits, gavines, ratolins o altres plagues per causar-los. Sense una visita presencial a la propietat i una inspecció professional per comprovar aquests problemes, podríeu convertir en el propietari d'un immoble que no sigui habitable. Scott Paxton, de l'Agència de Protecció del Lloguer, aconsella que les queixes d'errors són cada cop més habituals i aquest problema pot ser molt car per eliminar-se.

Trobar llogaters de qualitat és molt important per als propietaris absents. No podreu estar atentament al comportament dels vostres llogaters o al tractament de la propietat, ni tampoc no hi estereu per pressionar-los perquè paguen si el lloguer ha vençut. A més de contractar una empresa de gestió immobiliària de primer nivell, voleu tenir inquilins que no us causin mal ni a la vostra empresa de gestió.

A més, fer una visita presencial a la ubicació us permet conèixer millor els professionals que us ajudaran en el procés de compra d’habitatges com el vostre advocat, agent immobiliari i prestador. Mentre aneu de visita, trigueu una estona a reunir-vos amb diversos prestadors i investigueu els diversos tipus d’hipoteca i els tipus d’interès disponibles localment. També és beneficiós obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca, ja que es reduirà el temps que trigarà a tancar l’acord un cop hagueu acabat de trobar el vostre somni fora d’estat.

Finalment, si mai no heu tingut propietats, comprar un primer immoble fora de l'estat és més arriscat. No importa la quantitat de llibres que hagis llegit sobre la propietat de la propietat, no hi ha cap substitut per a l'experiència de la vida real. Sense cap experiència en propietat i sense coneixements de primera mà que provenen de viure en una propietat dia a dia, podríeu perdre consideracions importants de manteniment.

Alternatives fora d'estat

Si no creieu que voleu comprar una propietat on viviu per qualsevol motiu, hi ha altres maneres d’entrar en mercats immobiliaris molt més senzills que invertir directament fora de l’estat. Una opció és un trust de la inversió immobiliària (REIT). Invertir en REIT o REIT ETF és similar a invertir en accions i podeu triar un REIT amb un perfil de risc / rendibilitat que s’ajusti al que busqueu. De la mateixa manera que quan teniu un estoc i no sou responsables de prendre decisions sobre l'administració d'aquesta empresa, quan teniu accions d'un REIT, no tindreu cap maldecap associat a la propietat d'una propietat.

També podeu fer una segona mirada sobre la compra d’habitatges on viviu, fins i tot si no voleu viure-hi. Potser heu llogat a San Francisco perquè no us interessa viure a l'únic lloc que us podríeu permetre comprar, un apartament de 250 metres quadrats. Però estaria disposat a tenir aquest condominis com a propietat de lloguer? Probablement sigui més fàcil comprar i posseir un lloc a prop de casa. Podria ser més car o menys rendible, però és possible que trobis el cost addicional o el ROI més baix que valgui la molèstia reduïda.

Com fer-lo funcionar

Si voleu comprar fora d’estat, compreu en una zona que coneixeu, potser on vau anar a la universitat o on vau créixer. És millor tenir un coneixement de la zona que cap de tots. Com a avantatge, si compres en una zona que normalment visites, els viatges de lleure poden arribar a ser, almenys parcialment, deduïbles en els impostos, ja que afegirà un component empresarial a aquests viatges per consultar el vostre immoble.

Compra en una zona amb algunes semblances amb la que viu, com ara el clima, la demografia o l'edat de la propietat, de manera que tinguis una idea de què tracta. Si heu viscut tota la vida a un suburbi de Califòrnia dels anys 60, no compreu una propietat de 120 anys a Boston.

No compreu una propietat d’alt risc. Compra en un barri ocupat principalment per propietaris per atraure inquilins amb un risc econòmic menor, segons Ryan L. Hinricher, soci fundador de la companyia de vendes d’habitatges d’inversió Investor Nation. Una propietat d'alta qualitat "normalment tindrà menys manteniment i manteniment. Aquestes propietats també es lloguen amb més rapidesa, ja que solen disposar de traçats moderns i un nombre adequat de dormitoris i banys", remarca.

Finalment, com hem esmentat anteriorment, és crucial construir una gran xarxa de professionals que us ajudin i que de vegades visiteu la vostra propietat.

La línia de fons

Invertir en propietats fora d’estat és una proposta d’alt risc i un compromís important. Abans de fer-ho, assegureu-vos que enteneu de veritat què esteu fent i que esteu preparats per afrontar tots els reptes relacionats.