Frau hipotecari: entendre-ho i evitar-ho

Les infraccions ètiques i les activitats delictives en diverses indústries han afectat la nostra economia durant les últimes dècades, especialment en els sectors bancari, financer i de l'habitatge. Analitzem les complexes qüestions ètiques i penals relacionades amb el frau hipotecari.

Què és el frau hipotecari?

El frau en la seva forma més senzilla és la falsa representació deliberada i l'engany: una part enganya a una altra mitjançant la presentació errònia d'informació, fets i figures. Així doncs, el frau hipotecari no és només pràctiques de préstecs predatoris que s’orienten a determinats prestataris.

Un frau d’habitatge o hipoteca pot ser comès per persones que pretenguin ocupar una propietat com a residència principal o per grups d’inversors que defraudin a través d’immobles de lloguer o cometen fraus de taxació quan lloguen cases.

Segons la Oficina Federal d'Investigació (FBI), es tracta de qualsevol tipus de "declaració errònia, presentació errònia o omissió relacionada amb la propietat o la hipoteca potencial de la qual un subscriptor o prestador es pot finançar, comprar o assegurar un préstec". Amb aquesta definició de funcionament, veiem que els fraus hipotecaris poden ser comesos tant pels prestataris individuals com pels professionals de la indústria. I les sumes implicades són elevades. Per exemple, a Sacramento, Califòrnia, set persones van ser condemnades per una estafa hipotecària de 10 milions de dòlars a principis del 2019.

Per comprendre les implicacions per a la indústria immobiliària i immobiliària i per a les institucions financeres, només cal que feu referència als títols i a la literatura sobre la crisi hipotecària subprime de 2008. Bona part d’aquest préstec especulatiu es basava en el frau hipotecari.

Per què cometre un frau hipotecari?

Els prestataris i professionals estan motivats a cometre fraus hipotecaris per moltes raons. Podem descriure la majoria d'aquestes raons mitjançant la definició de dos tipus principals: el frau per a l'habitatge i el frau per a beneficis. El frau per l’habitatge és comès pels prestataris que, sovint amb l’assistència d’oficials de préstecs o d’un altre personal, denuncien o omiten detalls rellevants sobre l’ocupació i la renda, el deute i el crèdit o el valor i condició de la propietat amb l’objectiu d’obtenir o mantenir la propietat immobiliària. Els fraus de benefici són comesos per professionals de la indústria que malintencionen, manifesten o ometen detalls rellevants sobre la feina i els ingressos, deute i crèdit, de crèdit o de propietat personal o de clients amb l'objectiu de maximitzar els beneficis d'una operació de préstec.

Aquí és important tenir en compte que qualsevol professional de la cadena de transaccions de préstec pot cometre un frau de beneficis, inclòs el constructor, agent de vendes immobiliàries, oficial de préstecs, agent de préstecs hipotecaris, conseller de crèdit / deute, taxador immobiliari, inspector de propietats, agent d'assegurances, empresa de títols, advocat i agent de fiança. Els professionals de la indústria també poden treballar de forma concertada, com a xarxa, per defraudar a subscriptors, prestadors i prestataris i maximitzar els honoraris i compartir beneficis en tots els serveis relacionats amb les hipoteques. Aquestes accions estan motivades o bé pel desig d’aconseguir comissions de vendes addicionals o simplement augmentar una posició d’inversió.

Esquemes i estafes habituals del frau hipotecari

Els esquemes més habituals de frau hipotecari per a inversors són diferents tipus de renúncia de propietats, fraus d'ocupació i estafa del comprador de palla. Generalment no és il·legal la propietat quan s’associa amb la compra d’una casa, la retenció / reparació i, posteriorment, la revenda per obtenir un benefici. D'altra banda, quan una propietat es compra a sota del mercat i es ven immediatament a benefici amb l'ajuda d'un taxador corrupte que "comprova" que el valor de la propietat és realment el doble de l'import inicial de compra, s'indica un frau hipotecari.

Compres per emportar

• Les estafes habituals dels fraus hipotecaris són el robatori d'identitat i la falsificació d'ingressos i actius, mentre que els professionals de la indústria poden utilitzar fraus de taxació i préstecs aeris per contrarestar el sistema.
• Les activitats de préstecs predatoris, el rescat d’execució hipotecària i les estafes de reducció d’hipoteca van contribuir a la Gran Recessió del 2007.
• El frau hipotecari continua sent un problema a Amèrica. Segons les dades de CoreLogic, segons va informar CNBC l'octubre de 2018, "es calcula que una de cada 109 sol·licituds hipotecàries té indicis de frau".
• Hi ha organitzacions professionals que controlen i investiguen el frau hipotecari, juntament amb l’FBI.

En el cas del règim de relliscament de propietats properes del mateix dia, la cadena de títol i la taxació sovint són fraudulentes i inclouen tres parts: el venedor, el flipper i el comprador final desconcertat. El venedor fa un contracte amb el flipper per adquirir la propietat a un valor inferior al mercat. El flipper proporciona al comprador final un compromís d’assegurança de títol fraudulent, que mostra el flipper com a propietari (tot i que no és el cas) i es fa una taxació al preu inflat que han acordat el flipper i el comprador final.

El frau ocupacional és un sistema que utilitzen els inversors per qualificar els índexs de préstec / valor més elevats i els costos fora de butxaca en les compres, a més de les taxes hipotecàries més baixes. El frau ocupatiu es produeix quan un prestatari afirma que l'habitatge estarà ocupat pel propietari per obtenir un estat bancari favorable quan la propietat romandrà realment vacant. El comprador de palla utilitza o permet que algú utilitzi, la seva identitat, la puntuació de crèdit i els ingressos per obtenir propietats per a un altre comprador que no pugui obtenir una hipoteca (o que pugui obtenir les millors tarifes). Els compradors de palla solen ser utilitzats pels inversors, ja sigui de manera voluntària o sense saber-ho, per cobrir altres formes i múltiples capes de frau.

El frau d’hipoteca individual més comú és el robatori d’identitat i la falsificació d’ingressos / actius. El robatori d'identitat es produeix quan el comprador real obté un finançament fraudulentament mitjançant la informació de la víctima que no vulgui i no té coneixement, inclosos els números de seguretat, dates de naixement i adreces de la Seguretat Social. El robatori d’identitat amb finalitats hipotecàries també pot incloure matèries de pagaments robats, registres bancaris, declaracions d’impostos, W2s i cartes de verificació d’ocupació falsificades. Fins i tot es poden falsificar els registres de propietat i els prestataris poden obtenir una hipoteca fraudulenta sobre una propietat que no posseeixen ni ocupen.

Préstec aeri i frau de taxació

Les estafes més habituals del frau en hipoteques professionals de la indústria són el frau a préstec aeri i la taxació. El préstec aeri és un préstec obtingut sobre una propietat inexistent o per a un prestatari inexistent. Un grup de professionals treballaran sovint junts per crear un prestatari fals, una cadena de títols falsa i obtenir un aglutinat d’assegurança de propietat i de propietat. A més, la cadena de fraus pot incloure bancs de telefonia i bústies per crear verificacions d'ocupació falses, adreces domèstiques i números de telèfon dels prestataris. L'estafa de préstecs aeris simplement posa diners en efectiu a mans dels autors, i mai no es compra ni es ven cap propietat.

El frau de taxació sol implicar un agent immobiliari, constructor, taxador i oficial de préstecs que treballen junts per maximitzar el preu de compra i l'import del préstec per augmentar les seves comissions. D'altra banda, els taxadors corruptes sovint subvaloraran una propietat per assegurar-se que un company inversor podrà adquirir l'actiu.

Algunes formes d’activitats de préstecs depredadors, rescat en execució hipotecària i estafes de reducció d’hipoteca depenen molt de les esmentades pràctiques de frau hipotecari. El préstec predatori implica generalment falsificar les xifres d’ingressos dels prestadors per reflectir de forma inexacta la seva capacitat d’assumir deutes addicionals. Aquestes activitats van contribuir molt a la Gran Recessió.

Lluita contra el Frau Hipotecari

No hi ha escassetat de legislació a nivell local, estatal o federal dissenyada per reduir el frau hipotecari. Els Estats han fet un gran pas recentment requerint llicències d’oficials de préstecs i formació continuada. A més, les agències governamentals tenen llicència i control de béns immobles, títols i assegurances. Molts estats també requereixen una auditoria periòdica de les activitats i les transaccions de les empreses que presten préstecs hipotecaris per supervisar el compliment.

Les organitzacions professionals com les Associacions de bancaris d’hipoteca i l’Associació Nacional de corredors d’hipoteca tenen un codi de conducta i les bones pràctiques que es controlen per igual. La Unitat II de Delictes Econòmics de l'FBI també supervisa les queixes i l'activitat sospitosa al sector hipotecari.

La línia de fons

La bona notícia és que podem millorar els mercats reduint el frau hipotecari. Les persones han de fixar expectatives realistes per a la seva experiència en préstec i propietat. Els inversors haurien de fixar objectius realistes per obtenir beneficis. Els professionals de la indústria han de seguir uns estàndards personals més elevats i sotmetre’s a la responsabilitat de l’organització d’iguals. Els governs han de fer la legislació més uniforme i compatibilitzar la policia amb les investigacions actives.