Inversió en lligams de l'impost sobre propietats

La creixent volatilitat del mercat de valors, combinada amb uns tipus d’interès encara històricament baixos, fa que molts inversors busquin vies alternatives que proporcionin una taxa de rendibilitat decent. Un nínxol d'inversió que sovint s'oblida dels drets de propietat fiscal. Aquesta oportunitat única pot proporcionar en alguns casos a inversors coneixedors excel·lents taxes de rendibilitat. Les garanties immobiliàries també poden comportar un risc substancial, cosa que significa que els compradors novells han d’entendre les regles i les possibles traves que comporten aquest tipus d’actius. En aquest article es parla de les fiances fiscals, com s’hi pot invertir i quins inconvenients comporten aquest tipus d’inversió.

Compres per emportar

• Les vendes es venen a subhastes que de vegades comporten guerres de licitació.
• Si heu d'excloure l'execució, pot haver-hi altres garanties contra la propietat que us impedeixi prendre possessió.
• Si obteniu la propietat, pot haver-hi despeses imprevistes com ara reparacions o fins i tot desallotjar els ocupants actuals.
• També podeu invertir en fons de propietat.

Què és una obligació fiscal?

Quan un propietari no paga els impostos sobre la seva propietat, la ciutat o el comtat en què es troba la propietat té l’autoritat de posar un préstec sobre la propietat. Una fiança és una reclamació legal contra la propietat per l'import degut no pagat. La propietat amb un títol adjunt a ella no es pot vendre ni refinançar fins que es paguen els impostos i es suprimeix la garantia.

Quan s’emet una fiança, el municipi crea un certificat de justificació fiscal que reflecteix l’import de la propietat, més els interessos o les penalitzacions degudes. A continuació, aquests certificats es subhasten a l'inversor amb major oferta. Les obligacions fiscals es poden comprar per uns centenars de dòlars per a propietats molt petites, però la majoria costa molt més.

Es poden adquirir drets d’impost sobre propietat d’un municipi, permetent al propietari cobrar pagaments amb interessos o excloure la propietat.

Pràctiques fiscals pels números

El 2017, no es van pagar aproximadament 14.000 milions de dòlars en impostos sobre la propietat, segons Brad Westover, director executiu de la National Tax Lien Association (NTLA). Al voltant d'un terç d'aquests préstecs es ven posteriorment a inversors privats. Els governs locals es beneficien de vendes privades perquè recuperin immediatament els diners que es deuen sobre la propietat en qüestió. Westover assegura que una trentena d’estats venen certificats de garantia fiscal.

Westover no té xifres nacionals per al 2018, però assenyala que a l'estat de Florida, els impostos sobre la propietat no pagats van baixar de 1.200 milions de dòlars el 2008 a 740 milions de dòlars el 2018, "gairebé la meitat del que estava en el punt àlgid", i aquesta disminució de la disponibilitat. és probable que la tendència nacional sigui una tendència nacional. "Amb una economia sana, té sentit que més gent pagui els seus impostos sobre la propietat", afirma.

Com puc invertir en obligacions fiscals?

Els drets d’impost sobre propietats es poden comprar de la mateixa manera que les propietats reals es poden comprar i vendre en subhastes. Les subhastes es podran celebrar en un marc físic o en línia, i els inversors poden proposar el tipus d'interès del préstec o bé oferir una prima que pagaran per aquesta. L’inversor que estigui disposat a acceptar la taxa d’interès més baixa o pagar la prima més alta se li concedeix la garantia. Els compradors sovint entren en les ofertes de guerres per una propietat determinada, cosa que redueix la taxa de rendibilitat que rep el comprador guanyador.

Segons el cas de Westover, la taxa d'exclusió nacional sobre propietats amb garanties fiscals és només del 4%. Però diu que els compradors han de tenir coneixement del cost de les reparacions, juntament amb qualsevol altre desconegut que pot haver de pagar si assumeixen la propietat de la propietat. Aquells que aleshores siguin propietaris d’aquestes propietats poden haver de fer front a tasques desagradables, com ara desallotjar els ocupants actuals, que poden requerir una assistència costosa d’un gestor de propietats o d’un advocat.

Qualsevol que estigui interessat en comprar un títol fiscal hauria de començar per decidir sobre quin tipus de propietat voldria tenir un títol, com ara residencials o comercials, o terres no urbanitzades versus propietats amb millores. A continuació, poden contactar amb la seva tresoreria de la ciutat o del comtat per saber quan, on i com se celebrarà la propera subhasta. L’oficina del tresorer pot indicar a l’inversor on obtenir una llista de les propietats que es programen per a la subhasta, així com les normes de com es realitzarà la venda. Aquestes regles exposaran els requisits de preinscripció, els mètodes de pagament acceptats i altres detalls pertinents.

Els compradors també han de fer la deguda diligència sobre les propietats disponibles, ja que en alguns casos, el valor actual de la propietat pot ser inferior a la quantitat de la garantia. La NTLA aconsella dividir l'import nominal de la obligació tributària morosa pel valor de mercat de l'immoble. Si la ràtio és superior al 4%, els possibles compradors haurien d’estar al marge d’aquest immoble. A més, també hi podria haver altres fets sobre la propietat que impedeixin que el licitador es faci propietari d’aquest.

A tots els béns immobles d'un determinat comtat amb un títol fiscal se li assigna un número dins de la seva parcel·la respectiva. Els compradors poden buscar aquestes garanties per número per obtenir informació sobre elles del comtat, que sovint es pot fer en línia. Per a cada número, el comtat té l’adreça de la propietat, el nom del propietari, el valor valorat de la propietat, la descripció legal i un desglossament de l’estat de la propietat i de qualsevol estructura ubicada al local.

Com es pot guanyar profit

Els inversors que adquireixin títols d'impostos sobre béns immobles solen obligar-los a pagar immediatament l'import de la fiança al municipi emissor. En tots els estats menys els dos estats, l’emissor de l’obligació fiscal recapta el principal, els interessos i les penalitzacions, paga al titular del certificat de garantia i, a continuació, recull el certificat de garantia si no està fitxer. El propietari ha de restituir a l’inversor tot l’import del préstec més els interessos, que poden oscil·lar entre el 5% i el 36% —la taxa varia d’un estat a un altre—, però normalment es troba entre el 10% i el 12%. Si l’inversor va pagar una prima pel préstec, es pot afegir a l’import que es paga en alguns casos.

El calendari d'amortització sol durar entre sis mesos i tres anys. En la majoria dels casos, el propietari pot pagar la garantia íntegrament. Si el propietari no pot pagar la fiança abans de la data límit, l’inversor té l’autoritat d’excloure la propietat tal com ho faria el municipi, tot i que això succeeix molt poques vegades.

Inconvenients de la inversió en estructures de propietat

Tot i que els drets d’impost sobre béns immobles poden produir taxes d’interès importants, els inversors han de fer els deures abans d’entrar en aquest terreny. Les obligacions fiscals són generalment inapropiades per a inversors novells o per a aquells que tinguin poca experiència o coneixement de béns immobles.

Els inversors també han de familiaritzar-se amb la propietat real sobre la qual s'ha col·locat la garantia per assegurar-se que puguin cobrar els diners del propietari. Un immoble en mal estat situat al cor d’un barri barceloní probablement no sigui una bona compra, independentment del tipus d’interès promès, perquè el propietari pot estar completament incapaç o no vol pagar l’impost degut. Les propietats amb qualsevol tipus de dany ambiental, com ara productes químics o materials perillosos que s’hi van dipositar, també són generalment indesitjables.

Els propietaris de propietat han de saber quines són les seves responsabilitats un cop rebuts els certificats. Normalment han de notificar al propietari per escrit la seva compra en un termini indicat, i després els hauran d’enviar una segona carta de notificació a prop del final del període de redempció si no s’ha efectuat el pagament íntegrament en aquest termini.

Els drets d’impostos tampoc no són instruments eterns. Molts tenen una data de caducitat posterior al final del període de redempció. Una vegada que la fiança caduca, el titular de la propietat no pot cobrar cap saldo no pagat. Si la propietat queda en execució hipotecària, el titular de la propietat pot descobrir altres garanties de la propietat, cosa que pot impossibilitar l'obtenció del títol.

Moltes institucions comercials, com ara els bancs i els fons de cobertura, s'han interessat en els drets de propietat. Han pogut superar la competència i disminuir els rendiments. Això ha fet que els inversors individuals trobin més difícils trobar préstecs rendibles i alguns n’han abandonat. Tanmateix, també hi ha alguns fons disponibles per invertir en préstecs, i això pot ser una bona manera per a un inversor novell d’entrar en aquesta àrea amb un menor grau de risc.

La línia de fons

Els drets d’impost sobre propietat poden ser una alternativa d’inversió viable per a inversors experimentats familiaritzats amb el mercat immobiliari. Aquells que saben el que fan i aprofiten el temps per investigar les propietats sobre les quals compren propietats poden generar beneficis importants amb el pas del temps. Tanmateix, els possibles riscos fan que aquesta zona sigui inadequada per a inversors no sofisticats.

Westover diu que els drets d’impost sobre propietat són "bones oportunitats per a aquells que són educats, sàvics i experimentats, i una inversió terrible per a aquells que no fan la deguda diligència. Si compreu el pantà a Florida o un terreny desèrtic a Arizona que no té cap valor, és probable. és que el propietari no canviarà [pagant els seus impostos amb interès] i la terra que obtindrà no tindrà cap valor. " Per obtenir més informació sobre els drets d’impost sobre propietats, consulteu l’agent immobiliari o el seu assessor financer.