Normes fiscals per llogar la casa de vacances

Els propietaris de cases de vacances poden optar per llogar les seves propietats per compensar les despeses de propietat o generar ingressos. Segons el nombre de dies que cada any es lloga una propietat, el propietari pot tenir dret a determinats beneficis fiscals que poden contribuir a fer més assequible la propietat d’habitatges de vacances. Entendre les regles d’impostos amb antelació pot ajudar els propietaris de cases de vacances a aprofitar les desgravacions d’impostos i evitar sorpreses a l’hora d’impostos.
VEURE: Passatge sobre la propietat de vacances

Regla de 14 dies o 10%
Els avantatges fiscals als quals pot tenir dret un propietari depenen del nombre de dies que cada any es lloga la propietat i del temps que el propietari passa a la casa. Si la casa de vacances s’utilitza exclusivament per a la diversió personal del propietari (i no es lloga en cap moment de l’any), el propietari generalment pot deduir impostos i interessos sobre béns immobles sobre la hipoteca de la llar. Com en una residència primària, no es poden compensar els costos associats a l’assegurança, el manteniment i els serveis públics.

Si l'habitatge s'utilitza per a lloguer, el propietari entrarà en una de les tres categories.

Propietat llogada durant 14 dies o menys cada any
Segons les lleis fiscals, un allotjament de vacances es pot llogar fins a dues setmanes (14 nits) cada any sense necessitat de reportar els ingressos del lloguer. En aquest cas, la casa encara es considera una residència personal pel que el propietari pot deduir els interessos hipotecaris i els impostos sobre la propietat a l'annex A segons les regles estàndard de segona casa. Tanmateix, el propietari no pot deduir cap despesa com a despesa de lloguer.

Aquesta reducció d’impostos de vegades s’anomena “exempció de màsters” ja que els propietaris d’habitatges propers al Club de Golf Nacional Augusta poden guanyar fins a 20.000 dòlars llogant les seves cases durant el torneig anual - sense haver d’informar els ingressos de les declaracions d’impostos.

El propietari lloga la propietat durant 15 dies o més i la fa servir durant menys de 14 dies
En aquest cas, la propietat es considera un immoble de lloguer i les activitats de lloguer es veuen com una empresa. Tots els ingressos de lloguer s’han d’informar a l’IRS i el propietari pot deduir algunes despeses de lloguer incloses:

• Honoraris pagats als gestors d’immobles
• Primes d’assegurança
• Despeses de manteniment
• Interès hipotecari
• Impostos sobre la propietat
• Utilitats
• Depreciació

La quantitat de despeses de lloguer que es poden deduir es basa en el percentatge de dies que es va llogar la casa de vacances (anomenats "dies de lloguer"). Es calcula dividint el nombre de dies que es va llogar la casa pel nombre total de dies que va utilitzar la casa (dies de lloguer més dies d’ús personal). Per exemple, si una casa de vacances tenia 120 dies d’ús total i 100 d’aquests dies eren dies de lloguer, el 83% de les despeses (100 dies de lloguer / 120 dies d’ús total) es poden deduir respecte als ingressos de lloguer (la part de lloguer. No es poden deduir les despeses superiors als ingressos per lloguer). El propietari no podrà deduir el 17% restant de les despeses de lloguer.

A més de deduir despeses de lloguer, els propietaris podran deduir fins a 25.000 dòlars cada any en pèrdues, en funció de l’ingrés brut ajustat (AGI) del propietari, i es poden compensar pèrdues passives si el propietari gestiona la propietat ell mateix. .

VEURE: Propietats de lloguer: efectiu de vaca o pit de diners?

El propietari utilitza la propietat durant més de 14 dies o el 10% del total dels dies que va ser llogada la casa
Si els dies personals superen els 14 dies o el 10% del nombre de dies en què es lloga la casa (segons el que sigui major), l’IRS considera que la propietat és una residència personal i no es pot deduir la pèrdua de lloguer. Encara es poden deduir despeses de lloguer, fins al nivell dels ingressos per lloguer, així com els impostos sobre la propietat i els interessos hipotecaris.

Com que el tall de 14 dies pot tenir un efecte dramàtic en els impostos, és important fer un seguiment exacte dels dies d’ús personal i documentar-los amb precisió enfront dels dies utilitzats per a reparacions i manteniment. Segons l'IRS, qualsevol dia que es dediqui a "treballar substancialment a temps complet per reparar i mantenir (no millorant) la propietat no es compta com a dia d'ús personal. No comptis un dia com a dia d'ús personal encara que siguin membres de la família. utilitzeu la propietat amb finalitats recreatives el mateix dia ".

La línia de fons
Els propietaris que lloguin cases de vacances podran aprofitar certs beneficis fiscals i, per tant, aconseguir que una segona casa sigui més assequible. Les lleis fiscals proporcionen avantatges molt diferents en funció del nombre de dies que la propietat es lloga cada any i de la quantitat de temps que el propietari fa servir la casa. Com que les lleis fiscals són complicades, pot ser útil (i prudent) consultar amb un especialista en impostos qualificat per comprendre les lleis fiscals i determinar el millor enfocament per llogar la vostra casa de vacances.

VEURE: Deduccions fiscals per als propietaris de lloguer