Opcions hipotecàries per a propietaris submarins
Els propietaris solen trobar-se en la posició inviable de tenir més en l'equilibri de les seves hipoteques del que valen les seves cases. Això resulta d’una combinació d’esdeveniments, molts dels quals estan fora del control del propietari. La caiguda dels preus de béns immobles, un barri en deteriorament, decisions de préstecs dolentes (per exemple, el préstec més del que pot prestar el prestatari o assumir una hipoteca de tipus ajustable opcional) i el refinançament per treure patrimoni net poden deixar als propietaris amb un deute creixent. Quan el saldo de la hipoteca supera el valor de la propietat, la posició del propietari es coneix com a "cap per avall" o "sota l'aigua". Escapar d'aquesta posició incòmoda és complicat, i sovint requereix vendre l'habitatge per un valor inferior al valor del préstec, però hi ha solucions. Analitzem algunes opcions per a propietaris d’habitatges amb patrimoni negatiu.
Corts venent una casa que és curta en l'equitat
La venda a curt termini és una opció viable si la diferència entre el preu de venda de l’habitatge i la quantitat hipotecada és petita o si el venedor té butxaques profundes. Si es pot trobar un comprador, el propietari pot tancar amb un xec per pagar el saldo del préstec. Si el venedor no es pot permetre pagar el saldo, però ha de vendre, el venedor s'ha de posar en contacte amb el titular de la hipoteca i intentar realitzar una venda curta. (Per obtenir més informació sobre la venda a curt termini de la casa, consulteu la venda de curtmetratge per evitar l’exclusió .)
Convèncer el prestador per acceptar una venda curta sol implicar una quantitat important de temps i tràmits. A més d’aconseguir que el prestador s’acordi, el propietari ha de trobar un agent immobiliari que estigui disposat a gestionar la venda. Si es troba un comprador, les complicacions continuen. El prestador sol prestar el préstec en nom d’un inversor. Si el prestador està a gust amb la venda, el prestador ha de treballar amb l’inversor titular del préstec per arribar a un acord. Això pot prendre temps. Si la casa està coberta per una assegurança hipotecària privada (PMI), l’asseguradora també podria estar implicada en el procés. L’asseguradora ha assegurat la propietat de forma predeterminada per protegir els interessos del banc, de manera que l’asseguradora té una participació en el procés. En general, el termini per arribar a un acord és llarg i el banc té pocs incentius per cooperar.
Execució hipotecària
Un cop dit i fet, el propietari pot acabar donant diners al banc, fins i tot després de la venda, per compensar la diferència entre el que un comprador està disposat a pagar i el que el banc està disposat a acceptar. Si creieu que pot ser el cas a la vostra situació, l’alternativa pot ser l’exclusió. Tanmateix, peseu aquesta opció amb molta cura, tot i que la venda a curt termini no és bona per a la vostra qualificació creditícia, una execució hipotecària és encara pitjor. (Llegiu la importància de la qualificació de crèdit per saber com afecten les vostres activitats de préstec a la vostra qualificació de crèdit.)
A més dels reptes de configurar la venda, la possibilitat de deure diners després de la venda i la probabilitat que el punt de crèdit tingui un impacte, també s'han de tenir en compte els impostos. Des d'una perspectiva fiscal, es pot considerar que la diferència entre el preu de venda de l'habitatge i el saldo de la hipoteca és un ingrés. Pagar l’impost o demostrar que estaves insolvent i, per tant, exempt de l’impost, són articles que s’han de tractar perquè, des d’una perspectiva fiscal, una venda a curt termini es considera un perdó del deute.
Les opcions per evitar les molèsties d’una venda curta són limitades. L’escenari ideal és continuar vivint a l’habitatge i pagar la hipoteca fins que el mercat immobiliari millori i es pugui vendre la casa per un preu que cobreixi el saldo de la hipoteca. Altres opcions a considerar són tenir un company d’habitació per ajudar a pagar les factures o traslladar-vos a un apartament i llogar la casa.
La línia de fons
La millor manera de minimitzar les probabilitats de trobar-se al revés és treure la hipoteca més petita que puguis trobar i pagar-la tan ràpidament com sigui possible. Aquest esforç comença comprant una casa que realment es pot permetre, que podria ser una propietat notablement diferent de la que sents pertany. (Necessiteu ajuda per esclafar els números? Llegiu les hipoteques: Quant podeu afegir? )
Els compradors d'habitatges sàvids i prudents realitzen un descompte substancial que els permet evitar que hagin de comprar una assegurança hipotecària privada (PMI) i proporcionar prou patrimoni domèstic que tindran un coixí si els valors de la llar disminueixen. A més, assumint una petita hipoteca, haureu de poder fer pagaments addicionals i sortir de la càrrega del deute en menys temps. Finalment, fer pagaments addicionals és molt menys probable que es trobi "cap per avall" a la vostra hipoteca.
Vegeu Comprendre l'estructura de pagament hipotecari per comprendre el procés de càlcul i pagament, així com el calendari d'amortització dels préstecs per habitatge.