Els factors més importants per invertir en béns immobles

En comparació amb altres tipus d’inversions, la inversió immobiliària comporta un perfil de risc / recompensa relativament favorable, amb una liquiditat relativament baixa (facilitat d’entrada i sortida). Vegem alguns dels factors més importants a tenir en compte a l’hora d’invertir en béns immobles.

1. Ubicació de la propietat

Per què és important? La línia de perforació antiga "Ubicació, ubicació, ubicació" continua essent i continua sent el factor més important per a la rendibilitat de la inversió immobiliària. La proximitat a les comoditats, zones conformes amb tranquil·litat, estat del barri, vistes pintoresques, etc. són factors principals per a la valoració d’immobles residencials. Si bé la proximitat a mercats, magatzems, nuclis de transport, autopistes, zones exemptes d’impostos, etc. tenen un paper important en la valoració de propietats comercials.

Què buscar? Una visió de mig a llarg termini, sobre com s'espera que evolucioni la localitat durant el període d'inversió. El terreny obert pacífic d'avui a la part posterior d'un edifici residencial pot esdevenir un futur equipament de fabricació sorollós, cosa que farà que les valoracions residencials siguin menys rendibles. És aconsellable que es realitzi una revisió minuciosa sobre la propietat, el tipus i l’ús previst de les zones veïnes, establiments i terrenys lliures de la localitat.

2. Valoració de la propietat

Per què és important? El finançament de la propietat immobiliària durant la compra, el preu de la venda, l'anàlisi de la inversió, la prima d'assegurança i la fiscalitat, tot depèn de la valoració immobiliària.

Què buscar? Les metodologies de valoració que s'utilitzen habitualment inclouen:

• Enfocament de comparació de vendes: vendes comparables de propietats similars amb característiques similars, més comunes i adequades per a propietats noves i antigues
• Aproximació al cost: tot el resum de costos menys la depreciació: adequat per a obra nova
• Enfocament dels ingressos: basat en els ingressos de caixa previstos: adequats per a lloguers

3. Propòsit d'inversió i horitzó d'inversió

Per què és important? Tenint en compte la baixa liquiditat i el gran valor de la inversió en béns immobles, la manca de claredat a propòsit pot donar lloc a resultats inesperats incloent-hi problemes financers, especialment si la inversió està hipotecada.

Què buscar? Identifiqueu quina de les categories àmplies següents s’adapta al vostre propòsit i prepareu-vos en conseqüència:

• Compra i ús propi: estalvis en lloguers, benefici d’autoutilització i valoració del valor
• Compra i arrendament: revaloració regular i valoració a llarg termini. Necessita construir un temperament de ser propietari: per gestionar possibles disputes i qüestions legals, gestionar arrendataris, treballs de reparació, etc.
• Comprar i vendre (a curt termini): benefici ràpid, petit a mediocre - normalment es compra en propietats de construcció i es ven una mica altament un cop llest
• Comprar i vendre (a llarg termini): apreciació del valor intrínsec de grans dimensions durant un llarg període; una solució per a objectius a llarg termini com la planificació de jubilacions, l'educació del nen, etc.

4. Fluxos de caixa previstos i oportunitats de benefici

Per què és important? La finalitat i l'ús de la inversió influeixen en els fluxos de caixa i, per tant, en les oportunitats de benefici.

Què buscar? Desenvolupar projeccions d'esborranys per als següents modes de beneficis i despeses:

• Flux de caixa previst de la renda de lloguer. La inflació afavoreix els propietaris per a ingressos de lloguer
• Augment previst del valor intrínsec a causa de la valoració dels preus a llarg termini
• Beneficis d'amortització (i avantatges fiscals disponibles)
• Anàlisi cost-benefici de la renovació abans de la venda per obtenir un millor preu
• Anàlisi cost-benefici de préstecs hipotecats davant de valorització

5. Tingueu cura amb l’aprofitament - Conegueu les interrupcions

Per què és important? Els préstecs són convenients, però poden suposar un gran cost: compromets els vostres ingressos futurs per obtenir utilitat avui en dia per un cost d’interès repartit durant molts anys. Entendre com gestionar préstecs d’aquesta naturalesa et permet beneficiar-se al màxim. Si es ignora els riscos, es poden produir problemes importants.

Què buscar? Segons el vostre benefici futur previst i previst i la capacitat de pagament, considereu el següent:

• Decidiu sobre el tipus de préstec hipotecari que millor s’adapti a la vostra situació (Taxa fixa, Taxa variable variable, Només d’interès o Pagament zero)
• Tingueu en compte els termes i condicions i altres càrrecs que cobren els financers
• Busqueu una bona oferta i utilitzeu una eina com una calculadora d’hipoteca per trobar tipus d’interès més baixos. També busqueu primes d’assegurança més baixes.

6. Inversió en obra nova versos establiments existents

Per què és important? Les propietats de nova construcció solen oferir preus atractius, l’opció de personalitzar, comoditats documentades clarament i títols clars. L’inversor ha de tractar només amb l’empresa constructora com a contrapartida. Els riscos inclouen un retard en la possessió, un augment dels costos, una sensibilització sobre el barri, etc.

Els que es venen a la revenda tenen factors viceversa i poden necessitar una revisió més detallada de la propietat, els documents i els assumptes legals.

Què buscar?

• Comproveu els projectes passats i la reputació de l’empresa constructora per realitzar inversions de nova construcció
• Reviseu les escriptures de propietats, enquestes recents i l'informe de taxació de construccions antigues
• Tingueu en compte els costos mensuals de manteniment, les quotes i els impostos pendents dels propietaris anteriors. Aquests costos poden afectar greument els vostres fluxos d’efectiu regulars
• Invertir en propietat en règim de lloguer (possessió d’altres persones): es tracta d’un lloguer controlat, d’un lloguer estabilitzat o d’un mercat lliure? L’arrendament està a punt de caducar? Té opcions de renovació a favor del llogater? Els articles interiors són propietat de l’arrendatari o propietari? són alguns dels detalls dels que heu de tenir coneixement.
• Articles de control de qualitat (mobles, accessoris i equipament), si s'inclouen a la venda

7. Inversions indirectes en béns immobles

Gestionar propietats físiques a un horitzó a llarg termini no és de tots. També hi ha algunes alternatives per invertir indirectament en el sector immobiliari i tenen l'objectiu d'obtenir el benefici.

Què són les opcions?

• Existències d’empreses immobiliàries: les accions de capital de les empreses immobiliàries es poden comprar i vendre en borses
• Fons mutualistes / ETF centrats en el sector immobiliari - Els fons específics del sector com el “Portafoli d’inversions immobiliàries Fidelity (FRESX)” ofereixen l’avantatge de la diversificació i la gestió professional de diners, a càrrec de les despeses de fons.
• Les obligacions hipotecàries: garantides per la propietat física, ofereixen taxes de rendibilitat més baixes que les obligacions corporatives
• Trust Real Investment Investment (REIT): ofereixen rendiments elevats, contraprestació fiscal i elevada liquiditat a l’hora de cotitzar en borses.

La línia de fons

Les inversions immobiliàries ofereixen un bon perfil de rendibilitat de risc d’alt valor. Una consideració reflexiva dels factors abans esmentats permetrà als inversors obtenir els beneficis alhora que mitiguen els riscos.