No hi ha cap hipoteca de pagament anticipat: com obtenir-ne una

Els pagaments anticipats són tradicionalment els elements més cars d’una nova compra d’habitatges. Aquests costos fora de butxaca són una realitat per a la majoria de la gent, ja que hi ha hipoteques extremadament poques disponibles. Però no sempre va ser així. De fet, les hipoteques de zero o de cap de baixa eren fàcilment disponibles abans de la ruptura de la hipoteca subprime de 2008, quan els valors de la llar van augmentar ràpidament i les pautes de crèdit eren més escasses.

Avui en dia, només hi ha disponibles préstecs domiciliaris sense pagament per seleccionar persones que puguin documentar els ingressos adequats necessaris per pagar els préstecs. Aquests compradors d’habitatges també han de tenir puntuacions de crèdit mínimes de 620. Els prestadors privats poden requerir puntuacions de crèdit encara més altes.

Afortunadament, hi ha diversos programes als quals poden aspirar alguns propietaris aspirants. Aquest article mostra algunes d'aquestes opcions de préstecs menys conegudes.

Compres per emportar

• Els pagaments anticipats són tradicionalment els elements més cars d’una nova compra d’habitatges. Aquests costos fora de butxaca són tots inevitables, ja que hi ha hipoteques extremadament poques disponibles.
• Avui en dia, només hi ha disponibles préstecs domiciliaris sense pagament per seleccionar persones que puguin documentar els ingressos adequats necessaris per pagar el préstec. Aquests compradors d'habitatges també han de tenir un bon crèdit, amb una puntuació mínima de 620.
• Hi ha alguns programes de pagament sense abonament als quals poden optar algunes persones.

Préstecs VA

Les famílies militars i els veterans poden optar a un préstec de VA (Afers de Veterans), que ofereix un finançament del 100%. Aquest programa d’assegurances, disponible des de la Segona Guerra Mundial, garanteix préstecs fins a un cert límit (normalment 424.100 dòlars). Aquests préstecs no només renuncien al requisit de pagament inicial, sinó que es poden incloure en el préstec una assegurança hipotecària de 2, 15 punts. Les qualificacions de préstec varien de prestador a prestador, però generalment requereixen una proporció de deute amb renda d’uns 41%. Els sol·licitants de préstecs VA primer han d’obtenir un certificat d’elegibilitat (COE) d’un centre d’elegibilitat de VA, demostrant el seu servei militar.

Préstecs d'habitatge per al desenvolupament rural USDA

Els possibles compradors que visquin en regions específicament designades del país poden optar a un préstec per a l'habitatge per al desenvolupament rural del Departament d'Agricultura (USDA). Tot i que es destinen a residents de zones remotes, alguns residents que viuen més a prop dels centres de la ciutat també poden ser elegibles per a aquest programa. (Consulteu la pàgina d'elegibilitat de USDA per a zones designades.)

A més de satisfer els requisits d’elegibilitat d’ubicació, els sol·licitants de préstecs de l’USDA han de situar-se per sota d’uns llindars d’ingressos, ja que aquests programes s’orienten a llars de baixos i moderats ingressos que lluiten per estalviar pagaments anticipats. Les puntuacions de crèdit mínimes requerides oscil·len entre 600 i 640, i es requereixen comissions de garantia prèvia del 3, 5% dels imports del préstec. Tanmateix, els prestataris poden incloure aquestes taxes en el saldo del préstec, evitant així la necessitat d'efectiu al tancament.

Préstecs federals de la Marina

Navy Federal Credit Union: el país més gran en actius i membres, ofereix un finançament del 100% als membres qualificats que comprin habitatges primaris. L'elegibilitat està restringida al personal militar, als empleats del Departament de Defensa dels Estats Units i als seus familiars. Aquest programa a la baixa és similar al de VA, però compta amb comissions de finançament més baixes de l'1, 75%.

Quan no hi ha hipoteques amb pagament inicial una bona idea?

Els préstecs sense pagament són ideals per a persones que hagin de comprar urgentment una nova casa, però no poden generar els diners necessaris per a un pagament inicial. Curiosament, els tipus d'interès hipotecaris se situen actualment en mínims històrics. Per tant, alguns experts financers creuen que ara és un moment ideal per bloquejar aquestes tarifes abans de començar a escalar.

Quan no hi ha hipoteques amb pagament inicial una mala idea?

Abandonar diners zero té els seus inconvenients. Si finances el 100% d’una compra d’habitatge, no tens cap patrimoni net, és a dir, no en tens cap propietat directa, com ho faria si fes un pagament inicial. En conseqüència, els prestamistes poden etiquetar-vos com a prestatari d’alt risc i exigir-vos que assegureu una assegurança hipotecària privada (PMI) abans de subscriure’s al préstec. Aquesta assegurança, que protegeix la companyia hipotecària en cas d’impagament del préstec, sol costar entre el 0, 5% i l’1% de l’import del préstec, cada any. I a diferència dels propis pagaments hipotecaris, aquesta despesa pot no ser deduïble per impostos.

Finalment, les hipoteques de cobrament zero amb freqüència tenen taxes d’interès més elevades que les hipoteques tradicionals, ja que els prestamistes solen reservar els millors termes per als prestataris que poden pagar diners en efectiu. Per exemple, actualment el Banc de la República de Louisville, a Ky., ofereix una hipoteca sense pagament sense PMI i una hipoteca de tipus regulable (ARM) de set anys, que té un tipus d’interès inicial del 4, 729%. Aquesta taxa és gairebé un punt percentual més gran que la publicitat de Wells Fargo. El pagament mensual del préstec Republic Bank seria de 533 dòlars per cada 100.000 dòlars prestats, durant els primers set anys, després dels quals el tipus d’interès s’ajusta un cop a l’any, en funció de la taxa LIBOR més un marge del 2, 75%.

Alternatives a les hipoteques sense pagament anticipat

Hi ha alternatives per a programes de préstecs de pagament a zero, com ara:

Préstecs locals : Gairebé tots els estats, comtat i municipis nord-americans ofereixen algun tipus d’incentiu de programes d’incentius per a compradors d’habitatges, que ofereixen assistència de pagament, ajudes de cost de tancament, préstecs per a habitatges de baixa taxa d’interès o una combinació dels anteriors. Molts estan restringits a compradors que compleixen determinats nivells d’ingressos, i alguns estan restringits a compradors d’habitatges per primera vegada. A més, alguns programes s’adrecen a grups de professionals, com ara professors, personal mèdic o els primers agents d’emergència. Tot i que no tots aquests programes poden eliminar la necessitat de pagaments inicials, alguns ofereixen ajuts o préstecs sense interessos que cobreixen part o la totalitat del pagament inicial.

Programes FHA: Aquests préstecs requereixen un cobrament inicial del 3, 5%. Tot i això, les directrius de la FHA permeten que els pagaments anticipats es financin amb regals financers de familiars, promeses, organitzacions sense ànim de lucre o altres fonts. La FHA també ofereix el préstec Good Neighbor Next Door als professors, agents de policia i altres empleats públics, que poden comprar una casa amb només 100 dòlars de baixa, no tan sols al 100% de finançament, però molt propers.

Hipoteques de cobertura: Aquesta estratègia consisteix en contractar dos préstecs: un pel 80% del preu de compra de l’habitatge, l’altre durant la major part del que sigui possible. Abans de la crisi hipotecària subprime, la divisió del 80% / 20% era força habitual. En el clima més dur d’avui, el màxim pot ser un pla del 80% -15% -5%, on finança el 80% amb una hipoteca primària, el 15% amb una segona hipoteca o un préstec d’equivocions i un dipòsit inicial del 5%.

Espera i desa: ajornar el somni de propietat pròpia fins que puguis fer el pagament inicial estàndard és una opció viable. A més, el temps per comprar pot arribar més aviat del que creieu, sobretot si teniu algun estalvi ja acumulat. Per exemple, es poden retirar fins a 10.000 dòlars de l’IRA per despeses de compradors d’habitatges per primera vegada, inclosos pagaments anticipats, sense incórrer en la típica pena de retirada anticipada del 10%.

La línia de fons

Ja van passar els dies en què pràcticament qualsevol podria assegurar una hipoteca fàcil amb pocs diners. Però hi ha programes públics, i uns quants prestadors privats, que poden ajudar-vos.