6 principals errors d’hipoteca
Durant la crisi financera 2007-2009, l'economia dels Estats Units es va esfondrar a causa d'un problema amb les hipoteques hipotecàries. Els prestataris de tot el país van tenir problemes per pagar les seves hipoteques. En aquell moment, vuit de cada deu prestataris intentaven refinançar les seves hipoteques. Fins i tot els propietaris d’habitatges d’alta gamma tenien problemes amb les execucions hipotecàries. Per què tants ciutadans tenien problemes amb les seves hipoteques?
Mirem els majors errors d’hipoteca que cometen els propietaris d’habitatges.
1. Hipoteques de tipus ajustable
Les hipoteques de tipus ajustable semblen un somni dels propietaris. Una hipoteca de tipus ajustable comença amb una taxa d’interès baixa dels primers dos a cinc anys. Et permeten comprar una casa més gran de la que normalment pots acollir i tenir menors pagaments que et pots permetre. Al cap de dos a cinc anys, la taxa d’interès es torna a posar a un tipus de mercat més elevat. Això no és cap problema perquè els prestataris poden treure el patrimoni net de casa i refinançar-se a un tipus més baix un cop restablit.
Bé, no sempre funciona així. Quan els preus de l'habitatge baixen, els prestataris solen trobar que no poden refinançar els seus préstecs existents. Això deixa que molts prestataris s’enfrontin a pagaments hipotecaris elevats que són de dues a tres vegades els pagaments originals. El somni de la propietat de la casa es converteix ràpidament en un malson.
2. Sense cap pagament inicial
Durant la crisi de subprime, moltes empreses van oferir als prestataris sense préstecs de pagament anticipat. L’objectiu d’un pagament inicial és doble. En primer lloc, augmenta la quantitat d'equitat que teniu a casa vostra i redueix la quantitat de diners que deveu a casa vostra. En segon lloc, un pagament inicial assegura que teniu una mica de pell al joc. Els prestataris que cobren un pagament inicial són molt més propensos a provar tot el possible per fer els seus pagaments hipotecaris, ja que no volen perdre la seva inversió. Molts prestataris que no posen res a la seva llar es troben cap per avall en la seva hipoteca i acaben a peu. Deuen més diners del que val la llar. Com més deu un prestatari, més probabilitats tindran de marxar.
3. Préstecs de mentider
La frase "préstecs mentideros" deixa un mal gust a la boca. Els préstecs a mentider van ser increïblement populars durant el boom immobiliari abans de la fusió del subprime, que va començar el 2007. Els prestadors d’hipoteca van cedir-los ràpidament i els prestataris van acceptar-los ràpidament. Un préstec mentider és un préstec que requereix poca o cap documentació. Els préstecs mentiders no requereixen verificació. El préstec es basa en els ingressos declarats del prestatari, els actius declarats i les despeses declarades.
S’anomenen préstecs mentiders perquè els prestataris tenen tendència a mentir i inflar els seus ingressos perquè puguin comprar una casa més gran. Alguns individus que van rebre un préstec mentider ni tan sols tenien feina! El problema comença quan el comprador arriba a la llar. Atès que els pagaments hipotecaris s’han de pagar amb ingressos reals i sense ingressos, el prestatari no és capaç de fer de forma constant els seus pagaments hipotecaris. Es queden enrere en els pagaments i es troben davant d’una fallida i d’una execució hipotecària.
4. Hipoteques inverses
Si veieu la televisió, probablement heu vist una hipoteca inversa anunciada com la solució de tots els vostres problemes d’ingressos. Les hipoteques inverses són els déus que la gent afirma que ho és? Una hipoteca inversa és un préstec disponible per a gent gran de 62 anys que utilitza el patrimoni net de casa vostra per proporcionar-vos un flux d’ingressos. El patrimoni disponible se li paga en un flux constant de pagaments o en una quantitat forfetària com una anualitat.
Hi ha molts inconvenients per obtenir una hipoteca inversa. Hi ha costos inicials elevats. Les comissions d’origen, l’assegurança hipotecària, l’assegurança de títol, les taxes de taxació, els honoraris d’advocats i les taxes diverses poden augmentar el seu patrimoni ràpidament. El prestatari perd la propietat total de la seva llar. Atès que la totalitat del patrimoni es destinarà a casa vostra, el banc ara és propietari de la casa. La família només té dret a qualsevol patrimoni que quedi després que tots els efectius de la finca del difunt s’hagin utilitzat per pagar la hipoteca, les taxes i els interessos. La família haurà d’intentar establir un acord amb el banc i fer pagaments hipotecaris per mantenir la casa llar.
5. Amortització més llarga
Potser haureu pensat que el període de temps més llarg que podríeu obtenir amb una hipoteca era 30 anys. Sabeu que algunes empreses hipotecàries ofereixen préstecs que cobren ara 40 anys? Les hipoteques de trenta-cinc i quaranta anys augmenten lentament en popularitat. Permeten als individus comprar una casa més gran per a pagaments molt menors. Una hipoteca de 40 anys pot tenir sentit per a un jove de 20 anys que planeja quedar-se a casa durant els propers 20 anys, però no té sentit per a molta gent. El tipus d’interès d’una hipoteca de 40 anys serà lleugerament superior a 30 anys. Això suposa un interès molt més gran durant un període de 40 anys, perquè els bancs no donaran deu anys més als prestataris perquè paguin la seva hipoteca sense haver de recuperar el fons.
Els prestataris també tindran menys capital en els seus habitatges. La major part dels pagaments dels primers 10 a 20 anys pagaran principalment els interessos, cosa que fa gairebé impossible que el prestatari es mogui. A més, realment voleu fer pagaments hipotecaris als anys 70?
6. Productes hipotecaris exòtics
Alguns propietaris simplement no entenien en què s’introduïen ells mateixos. Els prestadors van presentar tota mena de productes exòtics que van fer realitat el somni de la propietat. Productes com els préstecs exclusius d’interès que poden reduir els pagaments del 20-30%. Aquests préstecs permeten que els prestataris visquin en una casa durant uns quants anys i només facin pagaments d’interessos. Anoteu els vostres préstecs de pagament perquè els prestataris decideixin exactament quant volen pagar en la seva hipoteca cada mes.
La captació és que un pagament principal de globus grans es produiria després d'un determinat període. Tots aquests productes es coneixen com a productes d’amortització negativa. En lloc de crear capital, els prestataris construeixen capital negatiu. Augmenten la quantitat que deuen cada mes fins que el seu deute s’estavella sobre ells com un munt de maons. Productes hipotecaris exòtics han fet que molts prestataris quedessin sota l'aigua dels seus préstecs.
La línia de fons
Com es pot veure clarament, el camí cap a la propietat de la casa està carregat de moltes trampes. Si podeu evitar els paranys en què van caure molts prestataris, podeu evitar la ruïna financera.