Comprensió del índex case-Shiller de l'habitatge

Probablement heu sentit l’índex Case-Shiller esmentat repetidament a les notícies. Potser sabeu que té alguna cosa a veure amb els preus de l’habitatge i el mercat de l’habitatge. Però, què és exactament aquest índex i com t’afecta?

Què és l'índex Case-Shiller?
L’índex Case-Shiller va ser desenvolupat a la dècada de 1980 per tres economistes: Allan Weiss, Karl Case i Robert Shiller. El trio va formar després una empresa per vendre les seves investigacions; aquesta empresa va ser adquirida per Fiserv, Inc., que fitxa les dades que hi ha darrere de l'índex. Standard & Poor's les distribueix les dades.

L’índex, conegut formalment com l’índex de preus d’habitatge S & P / Case-Shiller, en realitat no és un índex. De fet, hi ha diversos índexs:

• L’índex nacional de preus de l’habitatge, que inclou nou divisions censals importants. Es calcula trimestralment i es publica els darrers dimarts de febrer, maig, agost i novembre.
  
• L’índex compost de 10 ciutats, que abasta Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, San Francisco i Washington, DC.
  
• L'índex compost de 20 ciutats, que inclou totes les ciutats anteriors, a més d'Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle i Tampa.
  
• Vint índexs de zones de metro individuals per a cadascuna de les ciutats enumerades anteriorment.

Els índexs, a part de l’índex nacional, es publiquen el darrer dimarts de cada mes a les 9:00 EST. Hi ha un termini de retard de dos mesos en les dades que es denuncien, de manera que l’informe publicat al maig només cobreix les vendes d’habitatges fins al març.

Cada índex mesura els canvis en els preus de les residències unifamiliars i independents (també conegudes com a cases) mitjançant el mètode de repetició de vendes, que compara els preus de venda de les mateixes propietats amb el pas del temps. S'exclou la construcció nova: ja que aquestes cases no s'han venut anteriorment, no hi ha manera de calcular com han canviat els preus de venda fins que no hagin tingut dos propietaris (moment en què ja no són obra nova). Els condiments i les cooperatives no s'inclouen en cap dels índexs principals; No obstant això, hi ha un índex de condominis separat que rastreja els preus de condominis en cinc grans mercats: Boston, Chicago, Nova York, Los Angeles i San Francisco.

Els tipus de vendes seguides pels índexs de Case-Shiller s’anomenen transaccions de venda a llarg termini d’armes. Es tracta de transaccions en què l'habitatge es va vendre al valor de mercat i es poden fer servir les dades dels preus de venda per obtenir una visió exacta del mercat de l'habitatge. Una transacció en què una mare va vendre la seva casa al seu fill per un preu favorable, inferior al mercat, no s’inclouria en cap índex de Case-Shiller perquè no reflecteix amb precisió l’activitat global del mercat de l’habitatge. Les vendes d’execució hipotecària s’inclouen als índexs, ja que es considera una venda entre un banc i un individu tant a llarg termini com a venda repetida.

També estan exclosos de l’índex les propietats que canvien la designació (una propietat que es va considerar recentment una casa però que ara no és inclosa), les vendes abans o després d’un immoble han canviat dramàticament (com una casa de dos dormitoris remodelada a una casa de cinc dormitoris) i les transaccions que semblen tenir errors de dades (una casa venuda un cop per 100.000 dòlars després es va reportar com a venuda per 10.000 dòlars, per exemple).

Per què els preus de casa són importants
Evidentment, si voleu comprar o vendre una propietat residencial, us interessarà si els preus de la casa pugen o baixen i quant. Si vendeu i els preus augmenten, potser voldreu deixar de vendre mentre espereu i veure si els preus continuen augmentant. Si esteu comprant i veieu preus que pugen, potser voldreu accelerar la vostra decisió de compra mentre encara hi ha ofertes. O si els preus estan disminuint, potser voldreu saber si podeu mantenir la vostra compra mentre els preus continuen baixant. Per descomptat, cap persona o índex pot predir realment què passarà amb els preus de la llar.

Encara que no estiguis comprant o venent una casa, els preus de la llar són un indicador del funcionament de l’economia més àmplia. La gent se sent confiada que ara és un bon moment per fer una inversió gran i cara? Què tan bé funciona econòmicament una regió geogràfica determinada? Com es comporten les empreses que tenen una gran participació en el sector de l’habitatge? L’índex Case-Shiller proporciona una visió detallada de totes aquestes qüestions.

Fins i tot és possible aprofitar indirectament els canvis en els preus de l’habitatge invertint en futurs i opcions de l’Index de preus d’habitatge S & P / Case-Shiller (CSI). Aquest tipus d’inversions es recomana per a empreses com promotors immobiliaris i immobiliaris, bancs, prestadors d’hipoteca i proveïdors d’habitatges per ajudar-los a mitigar el risc de les seves grans participacions en el sector de l’habitatge. Fins i tot les empreses que tenen poc o res a veure amb l’habitatge poden voler invertir en aquests productes per diversificar els riscos d’inversió a què estan exposats.

Finalment, molta gent ha invertit almenys tant, si no més, a la seva llar com ho fan en les existències. Els moviments de preus interiors tenen un impacte significatiu en el valor total de les seves carteres.

Índexs alternatius d’habitatge
Els índexs Case-Shiller, encara que potser els més coneguts, no són els únics que fan un seguiment dels preus de la llar.

L' Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA) dels Estats Units publica un índex trimestral de preus de l'habitatge que ha anomenat de manera intel·ligent HPI (o Índex de preus de l'habitatge). Utilitza el mètode de vendes repetides de Case-Shiller per als seus càlculs, però cobreix 363 àrees metropolitanes i inclou refinances, no només vendes. Segons la FHFA, aquest índex només cobreix "propietats unifamiliars les hipoteques que han estat adquirides o titulitzades per Fannie Mae o Freddie Mac des de gener. Hipoteques molt grans conegudes com a hipoteques jumbo no són comprades o titulitzades per Fannie Mae o Freddie Mac. les hipoteques no s’inclouen a l’índex.

Una empresa anomenada First American CoreLogic produeix l’ Índex de preus per a habitatges LoanPerformance . També utilitza dades de vendes de repeticions, però és molt més exhaustiu. Segons el lloc web de la companyia, les seves dades cobreixen "6.070 codis postals (el 58% de la població total dels Estats Units), 519 àrees estadístiques basades en nuclis (CBSA, el 85% de la població total dels Estats Units) i 898 comarques (el 81% de la població total dels Estats Units) ubicades a els 50 estats i el districte de Columbia. "

L’ Índex de preus de cases IAS360 es publica mensualment i cobreix les tendències de preus a quatre regions del cens dels Estats Units, nou divisions del cens dels Estats Units i 360 comtats nord-americans per a vendes de cases unifamiliars. Tot i que la IAS360 només inclou transaccions a llarg termini, no utilitza el mètode Case-Shiller, dient que "limita significativament el nombre de transaccions disponibles per definir la tendència que es pot agreujar en condicions de mercat més lentes". En canvi, la IAS360 utilitza tecnologia propietària, perquè creu que les seves dades a nivell de comtat són més útils que el seguiment de dades "àrees geogràfiques àmplies". Un aspecte clau de l’índex és que es publica amb un retard només d’un mes en comparació amb el retard de dos mesos del cas Shiller, convertint-lo en un indicador del timelier.

Índexs de preus d’habitatges estrangers
A més, els Estats Units no són l’únic país que produeix índexs de preus de l’habitatge. Aquests són alguns exemples d'altres països que produeixen índexs d'habitatge:

• L’ índex principal del Canadà és l’índex nacional de preus de les cases compostes . També utilitza el mètode de venda reiterada i combina dades de vendes d’habitatges unifamiliars a Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Mont-real i Halifax.

• L’ Índex de preus permanents d’ Irlanda està produït pel banc irlandès permanent, que té prop del 20% dels préstecs hipotecaris residencials del país. Aquest índex té en compte la mida, el tipus, la ubicació i altres característiques de la llar mitjançant una tècnica complexa coneguda com a anàlisi de regressió lineal multivariant.

• L’índex principal del Regne Unit és l’ índex de preus de la casa Halifax, rebut el nom de Halifax, el major prestador d’hipoteca del Regne Unit. També utilitza anàlisis de regressió lineal multivariant.

Conclusió
L’índex Case-Shiller és un baròmetre àmpliament utilitzat i respectat del mercat immobiliari dels Estats Units i de l’economia més àmplia. Ara que enteneu què és i per què és important, la propera vegada que llegiu el diari o vegeu les notícies, potser podreu prestar una mica més d’atenció quan escolteu l’índex Case-Shiller.