Comprensió del procés de fuga

Comprar una casa pot ser un procés complicat per al qual la majoria de la gent no està preparada. Un d'aquests elements misteriosos és el procés de dipòsit, anomenat també tancament. Aquest procés, que es produeix entre el moment en què un venedor accepta l’oferta i el comprador rep les claus pot resultar aclaparador per a molts compradors d’habitatges.

Què és Escrow?

L’encarcament és un instrument financer de titular d’un tercer en nom d’altres parts que estan realitzant una transacció. És com un compte de confiança de tercers mentre es compleixen totes les obligacions del venedor i del comprador.

El temps que triga en començar des del principi fins al final del procés de dipòsit varia. Alguns dels factors que determinen la durada del tancament són una aprovació prèvia de la hipoteca, tenir els documents adequats a la mà i el temps que es necessita per completar la subscripció. De la mateixa manera que el temps, el procés també pot variar segons l'estat. Els passos, però, generalment són els mateixos.

Obriu un compte de neteja

Una vegada que tu i el venedor hagueu signat un acord de compra mútuament acceptable, l’agent recollirà el vostre xec de diners i us el dipositarà en un compte de dipòsit a la companyia de dipòsit especificada en l’acord de compra.

L’empresa de fiança actua com a tercer neutre per recollir els fons i documents requerits implicats en el procés de tancament des del dipòsit inicial de diners i els documents de préstecs fins a l’escriptura signada. En algunes zones, els advocats poden gestionar aquest procés en lloc d'una empresa de dipòsits i es pot anomenar un assentament en lloc d'un escultòric.

Espere la taxació del banc

El banc que avanci la seva hipoteca farà la seva pròpia taxació –que sol pagar el comprador– per protegir els seus interessos financers si mai ha de deixar de banda la propietat. Si la taxació baixa inferior al preu ofert, el prestador no us proporcionarà finançament tret que aparegueu amb la diferència o que el venedor rebaixi el preu fins a l'importat.

Tanmateix, podeu intentar canviar d’opinió de l’avaluador fent una de les accions següents:

• Proporcioneu informació addicional sobre per què creieu que s'hauria de valorar la casa amb un import superior
• Obteniu una segona valoració
• Proveu un altre prestador i espereu que la vostra valoració sigui a favor vostre

Si no és possible cap d'aquestes opcions, podeu cancel·lar el contracte de compra.

Finançament segur

Hauríeu d’haver estat prèviament aprovat per a una hipoteca abans d’acceptar el vostre acord. Un cop hagueu d’adreçar la vostra propietat a l’adreça de la propietat, elaboraran un pressupost de bona fe (o una declaració detallant l’import del vostre préstec), tipus d’interès, costos de tancament i altres costos associats a la compra. Assegureu-vos de negociar els números d'aquest document abans de signar-lo. Un cop tingueu el compromís de préstec per escrit, és hora de suprimir per escrit la contingència de finançament.

Aproveu les revelacions del venedor

Haureu de rebre una notificació per escrit de qualsevol problema evident que ja hagi estat identificat pel venedor o per l'agent del venedor. Per exemple, en barris de moderats a baixos ingressos en zones de cost elevat de la vida, el garatge s’hauria pogut convertir en una zona d’estar en violació dels codis d’habitatge de la ciutat. És possible que ja tingueu coneixement de problemes com aquests, ja que es mencionen sovint a la llista.

La propietat pot incloure cap divulgació del venedor, és a dir, el venedor no publica cap detall en els termes de la venda. Si encara esteu interessats en la propietat, feu la vostra pròpia inspecció. Assegureu-vos d’obtenir el permís del venedor abans que el vostre inspector passi a les instal·lacions.

Obteniu les inspeccions necessàries

El següent pas és considerar si voleu la despesa addicional d’inspeccions. Tot i que no són necessaris, poden resultar útils tenint en compte les vostres circumstàncies.

Tot i que no és un requisit, és del vostre interès fer una inspecció a casa. Per uns centenars de dòlars, un inspector d'habitatge professional us informarà si hi ha algun defecte perillós o costós a la llar. Si n'hi ha, voldreu saber-ne, per fer una de les accions següents:

• Devolució de la compra.
• Demaneu al venedor que els arregli.
• Sol·liciteu al venedor que rebaixi el preu perquè pugueu gestionar les reparacions tu mateix.

Tingueu en compte que aquí no podeu negociar cap concessió de venedor si el contracte diu que comprarà la propietat "tal com és". Si el procés d’inspecció finalitza satisfactòriament, haureu d’eliminar per escrit la contingència d’inspecció. Repetireu aquest pas després de qualsevol altra inspecció.

Inspecció de plagues

És possible que vulgueu fer una inspecció de plagues per assegurar-vos que la casa no tingui tèrmits, formigues fusteries o altres plagues com ara galls o rates. És possible que aquests problemes no siguin aparents durant el dia en què més probablement heu vist la casa i serien un descobriment terriblement desitjat després de l’inici. Hi hauria que rectificar els problemes de les plagues abans de continuar la venda, suposant que voleu continuar amb la compra. Aquest és un altre àmbit en què és possible que vulgueu renegociar-vos amb el venedor per pagar l'obra.

Inspecció ambiental

De vegades es recomana fer una inspecció ambiental per comprovar si hi ha toxines a la llar com ara motlles i amiant. També hi pot haver problemes al lloc de la llar com la contaminació d’un lloc proper a un abocador, antic camp de petroli, tintoreria, benzinera o altres negocis perillosos per al medi ambient. Qualsevol problema descobert en aquesta zona pot suposar greus perills per a la salut i pot ser costós de solucionar.

Informe Geològic

Les zones subjectes a terratrèmols poden requerir un informe de sòls i / o un informe geològic per avaluar el risc de danys greus a la propietat en cas de desastre. També és possible que vulgueu considerar un informe d'inundació. Si la casa és molt probable que inundi, no podreu obtenir una assegurança per als propietaris, cosa que significa que no podeu obtenir una hipoteca. En alguns casos, la compra d’assegurança d’inundació a més de l’assegurança del propietari resoldrà aquest problema. A les zones rurals, s'hauria de fer un sondeig per verificar els límits de la propietat. A les zones urbanes, els límits acostumen a ser molt clars.

Assegurança de perillositat

Això inclou l’assegurança dels propietaris d’habitatges i qualsevol cobertura addicional necessària a la vostra zona geogràfica (com l’assegurança d’inundació). Se li demanarà tenir propietat d’assegurança fins que es pagui la teva hipoteca. Si voleu estalviar uns quants dòlars, trieu la vostra companyia d'assegurances i feu una compra per obtenir el millor preu. És possible que la selecció del banc no sigui la que desitgeu.

Informe de títol i assegurança del títol

El prestador necessita tant els informes sobre títols com les assegurances de títol. Tot i que no ho fossin, de totes maneres.

L'informe de títol assegura que el títol de la propietat és clar, és a dir, que no hi ha garanties a la propietat i ningú, però el venedor no té cap reclamació. L’assegurança de títol protegeix a vosaltres i al prestador de qualsevol desafiament legal que pugui sorgir posteriorment si no apareixia alguna cosa durant la cerca del títol.

Si hi ha alguna cosa malament amb el títol (conegut com a núvol o defecte), el venedor haurà de corregir-lo perquè la venda pugui procedir o deixar-se lluny. Depenent del lloc on resideixis, la companyia d'encàrrec i la companyia de títols poden ser una i la mateixa.

El Passeig Final

És una bona idea tornar a inspeccionar la propietat just abans de tancar per assegurar-se que no s’ha produït cap dany nou i que el venedor us hagi deixat articles especificats al contracte de compra com ara aparells o accessoris.

Arribats a aquest punt, probablement no podreu fer la recuperació tret que la llar hagi patit danys greus. Tot i això, no és incert que un petit comprador pressioni al seu agent perquè la nul·lació de l'acord sobre alguna cosa insignificant.

Formulari HUD-1

Almenys un dia abans de tancar, rebrà un formulari HUD-1 o l’estat final de les condicions de préstec i els costos de tancament. Compareu-lo amb l’estimació de bona fe que vau signar anteriorment. Els dos documents haurien de ser molt similars. Cerqueu comissions innecessàries, inesperades o excessives, com també errors directes.

Tancament del dipòsit

El procés de tancament varia una mica segons l’estat, però haureu de signar un munt de tràmits; preneu-vos el temps i llegiu-ne atentament. El venedor també tindrà papers per signar. Després que tots els papers estiguin signats, l’oficial encarregat de preparar un nou acte anomenant-lo com a propietari de la propietat i l’enviarà a la gravadora del comtat. Enviareu un xec de caixa o organitzarà una transferència bancària per pagar els vostres pagaments i els vostres costos de tancament, i el prestador us enviarà els fons del vostre préstec per cobrar-los, de manera que es pugui pagar el venedor i, si escau, el prestador del venedor.

Si arribeu fins aquí, finalment arribareu a prendre possessió de la casa.

12 passos per tancar un acord immobiliari

La línia de fons

El vostre agent supervisarà tot aquest procés, així que no us preocupeu si no enteneu tots els detalls. Tanmateix, en qualsevol transacció on s’estableixi tant financerament a la línia, és convenient tenir com a mínim una idea bàsica del que passa, de manera que no s’aprofiti. (Per a la lectura relacionada, vegeu "Comprensió del procés i dels requisits de repartiment")