Estimacions de Zillow: no són tan exactes com creieu

Zillow és una de les bases de dades immobiliàries més populars en línia. Fundada el 2006 pels antics executius de Microsoft Rich Barton i Lloyd Frink, la base de Seattle Zillow mostra informació sobre milions de cases en venda i lloguer a tots els Estats Units i Canadà. Els usuaris poden cercar un habitatge en una àrea determinada mitjançant criteris diferents, entre els quals, sense limitar-se, els preus, el nombre de dormitoris i banys, metrat quadrat, tipus de casa i altres serveis.

Una de les característiques clau de Zillow és la seva Zestimates, una eina de consum popular per conèixer la pena de cases. Aquestes estimacions es basen en informació de fonts com vendes comparables i dades públiques. Lançat el 2011 amb informació sobre 90 milions d’habitatges, Zestimates ha ampliat el seu abast, proporcionant als usuaris dades sobre més de 100 milions de cases a tot els Estats Units.

Tant si voleu veure quant ha canviat el valor de la vostra llar, si el valor valorat de casa vostra és prou elevat per deixar-vos refinançar o si teniu curiositat per quant dediqueu el vostre col·laborador a la seva nova casa, Zestimates ofereix als usuaris un punt de partida per a la valoració de la llar. .

Però hi ha diverses raons per les quals pot ser que aquests números no siguin tan exactes com els agradaria.

Compres per emportar

• Zestimates de Zillow permet als usuaris veure la quantitat de cases que valen.
• Les dades es basen en informació de fonts com vendes comparables i dades públiques.
• Els testes són tan exactes com les dades que hi ha al darrere, el que significa que poden ser desactualitzats o incorrectes.
• Hi pot haver errors en els impostos sobre la propietat pagats o en les taxacions d’impostos, i Zestimates no pot incloure cap millora o millora de propietaris.
• Zillow també compta la taxa de facturació, per la qual cosa una zona on les persones mantenen la seva llar durant períodes més llargs de temps pot no ser tan exacta.

Informació bàsica inexacta

Els exclusius algoritmes de Zillow actualitzen la seva col·lecció de valors de propietat tres vegades per setmana, basats en informació tant de dades públiques com de dades enviades per l'usuari. Segons Zillow, "la gran majoria de Zestimates es troba dins del 10 per cent del preu de venda de l'habitatge". Però els Zestimates són tan exactes com les dades que hi ha al darrere, de manera que si el nombre de dormitoris o banys en una llar és el seu metrat quadrat. o la mida del seu lot és incorrecta a Zillow, el Zestimate quedarà desactivat.

Els usuaris poden corregir aquests errors. No obstant això, Zillow adverteix que l'actualització de detalls de la propietat no produirà un canvi immediat al Zestimate de la casa i, de vegades, no comportarà cap canvi. Per exemple, tenir un quart bany pot no necessàriament fer molt pels valors domèstics de la vostra ciutat. Per tant, introduir aquesta informació pot no tenir cap efecte.

Juntament amb l'acceptació de dades enviades per l'usuari, Zillow tracta problemes de inexactitud en informar els intervals de valor estimats per a propietats individuals. Com més petit sigui l’interval, més fiable és el Zestimate perquè significa que Zillow té més dades disponibles sobre aquesta propietat. Si ens fixem en la part alta i baixa de la gamma, podrem millorar el que val una casa.

Zillow anomena el seu Zestimates un punt de partida per determinar els valors domèstics, per la qual cosa els usuaris no haurien de considerar-los com a taxacions de cap manera.

Errors en les xifres clau

Zillow determina la data i el preu de la darrera venda en el seu pressupost. En algunes àrees, aquesta informació és una part important d'aquesta xifra. Però si aquesta informació és incorrecta, pot llançar el Zestimate. I perquè les vendes comparables també afecten el Zestimate d’una casa, un error en el registre de preus de venda d’un habitatge pot afectar els Zestimates d’altres cases de la zona.

El Zestimate també té en compte els impostos reals pagats sobre les propietats, excepcions a les taxacions d’impostos i altres dades d’impostos sobre propietat disponibles públicament. Tanmateix, els valors immobiliaris del taxador poden ser inexactes. La base de dades del taxador pot tenir un error relacionat amb la informació bàsica de la propietat, fent que el valor valorat sigui massa alt o massa baix.

Els propietaris que veuen discrepàncies poden informar en línia de dades de vendes o registres d’impostos incorrectes a Zillow en línia.

On són les actualitzacions?

De vegades, el propietari fa millores o millores a una propietat, cosa que hauria d’augmentar el valor de la casa. Però, Zillow pot no ser necessàriament conscient d’aquests factors. És a dir, tret que el taxador immobiliari local tingui aquesta informació. Si el propietari treu un permís de la ciutat per realitzar algunes actualitzacions, aquesta informació pot passar a les autoritats fiscals de la propietat i inscriure-la en el registre públic. Zillow només pot actualitzar els seus llistats quan aquesta informació estigui disponible.

Per exemple, si afegiu un cinquè dormitori permès a la vostra llar i el taxador de propietat considera que l’actualització augmenta el valor de la vostra llar, aquesta informació probablement trobarà el seu camí al Zestimate de casa vostra. Però si la vostra llar té una cuina de disseny totalment nova que no requeria cap permís important, però la casa del seu veí té la cuina original del 1975, Zillow valorarà les dues cases de manera similar encara que la vostra casa pugui obtenir un preu de venda més elevat.

No obstant això, les millores no sempre són tan valuoses com creieu. Depèn molt de les condicions del mercat local de l’habitatge i de quins projectes heu realitzat. Només perquè el valor de casa vostra a Zillow no ha canviat des que heu afegit aquest dormitori o que heu remodelat la cuina, no suposeu que pugueu afegir 30.000 dòlars addicionals al Zestimate. Per contra, si Zillow diu que la vostra casa val 300.000 dòlars, però sabeu que no l’heu actualitzat tant com cases semblants del vostre barri, pot vendre per menys o trigar més temps a trobar un comprador interessat.

Taxa de Votació de l'habitatge

Com més vendes d’habitatges hi hagi a la vostra zona, més dades té Zillow sobre la quantitat de compradors que pensen que valen les cases. Això fa que Zestimates sigui més precís. Així que si viviu en un mercat calent a la zona de la badia de San Francisco, el vostre Zestimate pot ser més precís que si visqueu una ciutat rural on la gent es queda a casa seva durant dècades i les vendes són escasses.

Actualitzacions en l'algoritme de Zillow

Zillow actualitza el seu algorisme ja que ofereix més maneres de millorar la seva precisió. Quan això succeeix, Zestimates pot canviar significativament, tot i que no ha canviat res sobre aquestes cases o el mercat immobiliari.

Al gener del 2019, Zillow va anunciar que va concedir un contracte d'1 milió de dòlars a un equip de científics i enginyers de dades per ajudar a millorar la precisió dels Zestimates del lloc. L'equip va aprofitar diferents factors que afecten el valor de la llar, com ara dades públiques, horaris de desplaçament, soroll a la carretera i altra informació per tenir en compte el seu algorisme. Zillow estima que la taxa d’error a nivell nacional cauria per sota del 4%.

L’empresa va ser objecte d’una demanda d’acció de classe, presentada el 2017 pels propietaris d’habitatges de Chicago que van afirmar que els compradors d’indústria van induir a l’abast per proporcionar-los xifres molt baixes. Els demandants també van declarar que la majoria dels usuaris van tractar Zestimates com a taxacions. Segons un informe de Market Watch, Zillow, va dir que la demanda no tenia cap mèrit, negant que els seus Zestimates fossin taxacions. En canvi, els va anomenar un punt de referència on els usuaris poden iniciar la seva cerca de valors domèstics.

La línia de fons

Zillow no intenta ocultar les imperfeccions dels seus Zestimates als consumidors i tampoc no podeu esperar estimacions perfectes i exactes dels llocs de competència. La qüestió és que els propietaris utilitzin preus de Zestimates com a directriu àmplia i contrastin aquestes xifres amb altres fonts. No hauria de ser, en cap cas, considerat una taxació. Les millors maneres d’aprendre el seu valor són una anàlisi de mercat comparable d’un agent immobiliari local i una valoració professional de la llar.

Fins i tot aquestes eines són imperfectes: de vegades no hi ha vendes recents d’habitatges similars, i els assessors –que només són humans– poden ser una mica subjectius en les seves valoracions. Al final, no hi ha manera d’obtenir una valoració perfecta del valor d’una casa, però només hi ha unes pautes que hem de seguir a l’hora de comprar, vendre, sol·licitar un préstec i quan hem de conèixer el valor d’una casa.