Per què apareixen les bombolles del mercat d’habitatges

A diferència del mercat de valors, on la majoria de la gent entén i accepta el risc que els preus baixin, la majoria de les persones que compren una casa no pensen mai que el valor de casa seva disminuirà.

El mercat de l'habitatge generalment no s'ha vist afectat per les bombolles de preus que altres mercats d'actius. Això es deu als grans costos de transacció associats a la compra d'una casa, sense oblidar els costos de posseir de la propietat i el manteniment d'una casa que desaconsellen un comportament especulatiu. Tanmateix, els mercats de l'habitatge passen per períodes d'exuberància irracional.

En aquest article, discutirem què és el que fa que les bombolles del preu de l’habitatge, els desencadenants que provoquen que esclatin les bombolles d’habitatge i per què els compradors d’habitatges han de buscar les mitjanes a llarg termini quan prenen decisions crítiques d’habitatge.

Compres per emportar

• Les bombolles de l’habitatge són esdeveniments temporals que poden durar anys i es caracteritzen per una elevada demanda, baixa oferta i preus inflats.
• Aquestes bombolles són causades per diversos factors, com ara la prosperitat econòmica, els baixos tipus d’interès, les millors ofertes de productes hipotecaris i el crèdit de fàcil accés.
• Les forces que generen una bombolla immobiliària inclouen una caiguda de l’economia, un augment dels tipus d’interès i una disminució de la demanda.

Què és una bombolla d’habitatge?

Abans d’entrar en les causes de les bombolles d’habitatge i què és el que les fa aparèixer, és important comprendre la pròpia bombolla d’habitatge. Generalment comencen amb un salt de la demanda d’habitatges, malgrat una quantitat limitada d’inventari disponible. La demanda augmenta encara quan els especuladors entren al mercat, augmentant la bombolla. Amb una oferta limitada i tanta demanda, els preus disparen de manera natural.

Les bombolles d’habitatge tenen un impacte directe en la indústria immobiliària, però també els propietaris i les seves finances personals. L’impacte que pot tenir una bombolla en l’economia —els tipus d’interès, els estàndards i les pràctiques de préstecs— pot obligar la gent a trobar maneres de mantenir-se al dia amb els seus pagaments hipotecaris quan els temps siguin difícils. Alguns poden fins i tot haver de cavar més a fons a les butxaques, utilitzant estalvis i fons de jubilació només per guardar les seves cases.

Una bombolla d’habitatge és un esdeveniment normalment temporal. Tot i que les bombolles del mercat de renda variable passen amb més freqüència, les bombolles d’habitatge poden ser molt més llargues, segons el Fons Monetari Internacional (FMI), i poden durar diversos anys.

Normalment un esdeveniment temporal, una bombolla d’habitatge pot durar diversos anys.

Causes de la bombolla del mercat de l’habitatge

El preu de l'habitatge, com el preu de qualsevol bé o servei en un mercat lliure, és determinat per l'oferta i la demanda. Quan la demanda augmenta i / o l’oferta disminueix, els preus augmenten. A falta d'un desastre natural que disminueixi l'oferta d'habitatge, els preus augmenten perquè les tendències de la demanda superen les tendències actuals de l'oferta. Igual que és important que l’oferta d’habitatge reaccioni lentament a l’augment de la demanda perquè es necessita molt temps per construir una casa i, en zones molt desenvolupades, simplement no hi ha més terreny on construir-se. Així, si es produeix un augment sobtat o perllongat de la demanda, els preus segurament augmentaran.

Un cop hàgiu establert que un augment de la mitjana dels preus de l'habitatge es basa principalment en un augment de la demanda, podeu preguntar-vos quines són les causes d'aquest augment de la demanda. Hi ha diverses possibilitats:

• Un augment de l'activitat econòmica general i de la prosperitat que posa ingressos més disponibles a les butxaques dels consumidors i fomenta la propietat de la llar.
• Un augment de la població o del segment demogràfic de la població que entra al mercat de l’habitatge.
• Un nivell general baix de tipus d'interès, particularment els tipus d'interès a curt termini, que fa que les cases siguin més assequibles.
• Productes hipotecaris innovadors amb baixos pagaments mensuals inicials que fan que els habitatges siguin més assequibles. (Per obtenir més informació sobre les hipoteques, consulteu el nostre tutorial bàsic sobre hipoteques.)
• Fàcil accés al crèdit (una disminució dels estàndards de subscripció) que porta més compradors al mercat.
• Obligacions hipotecàries estructurades d’alt rendiment, tal i com exigeixen els inversors, que posen a disposició dels prestataris més crèdits hipotecaris.
• Una possibilitat errònia de risc per part dels prestamistes i dels inversors de bons hipotecaris que amplia la disponibilitat de crèdit als prestataris.
• La relació a curt termini entre un agent de préstecs hipotecaris i un prestatari en el qual, en algun moment, els prestataris se'ls encoratja a assumir riscos excessius.
• Falta d’alfabetització financera i presa de risc excessiu per part dels prestataris hipotecaris.
• Comportament especulatiu i de risc per part dels compradors d'habitatges i dels inversors immobiliaris, alimentat per estimacions d'apreciació del preu de l'habitatge poc realistes i insostenibles.

Totes aquestes variables es poden combinar per provocar una bombolla del mercat immobiliari. Acostumen a alimentar-se els uns dels altres. Una discussió detallada de cadascun queda fora de l'abast d'aquest article. Simplement assenyalem que, en general, com totes les bombolles, una pujada de l’activitat i dels preus precedeix una presa de riscos i un comportament especulatiu excessius per part de tots els participants del mercat: compradors, prestataris, prestadors, constructors i inversors.

Forces que esclaten la bombolla

La bombolla esclata quan la presa de riscos excessiva es converteix en tot el sistema d’habitatges. Això succeeix mentre l’oferta d’habitatge continua augmentant. Dit d'una altra manera, la demanda disminueix mentre augmenta l'oferta i es tradueix en una caiguda dels preus.

Aquesta pèrdua de risc a tot el sistema es produeix per les pèrdues que pateixen els propietaris, els prestamistes hipotecaris, els inversors hipotecaris i els inversors immobiliaris. Aquestes pèrdues poden ser provocades per diverses coses, incloses:

• Un augment dels tipus d’interès que fa que la propietat d’habitatge estigui fora de l’abast d’alguns compradors i, en alguns casos, fa que l’habitatge actualment posseeixi una persona ineficable. Això sovint condueix a la morositat i la execució hipotecària, que s’afegeix finalment a l’oferta actual disponible al mercat.
• Una caiguda de l’activitat econòmica general que comporta menys ingressos disponibles, pèrdua de llocs de treball i / o menys llocs de treball disponibles, cosa que disminueix la demanda d’habitatge.
• S'esgota la demanda, equilibrant l'oferta i la demanda i alenteix el ràpid ritme de valoració del preu de l'habitatge que alguns propietaris, especialment els especuladors, compten per aconseguir que les compres siguin assequibles o rendibles. Quan la valoració ràpida dels preus s’estanca, aquells que compten amb ell per permetre’s pagar la seva llar poden perdre la seva llar, aportant més oferta al mercat.

El que és bàsic és que, quan es perd la munyida, s’estrenen els estàndards de crèdit, ja no hi ha préstecs hipotecaris fàcils, la demanda disminueix, l’oferta augmenta, els especuladors abandonen el mercat i els preus baixen.

Esclat del mercat d’habitatges

A mitjans dels anys 2000, l’economia dels Estats Units va experimentar una bombolla d’habitatge que tenia una relació directa amb la Gran Recessió. Després de la bombolla de dotcom, els valors de la propietat immobiliària van començar a augmentar, provocant un augment de la propietat entre compradors especuladors, inversors i altres consumidors. Els baixos tipus d’interès, els estàndards de préstecs relaxats, inclosos els requisits de pagament baixos, permetien que les persones que mai no haurien pogut comprar una casa es convertissin en propietaris. Això va augmentar els preus de la llar encara més.

Però molts inversors especulatius van deixar de comprar perquè el risc era massa elevat, portant altres compradors a sortir del mercat. Al seu torn, això va fer que la caiguda dels preus. Els títols amb garantia hipotecària es van vendre en quantitats massives, mentre que els impagaments i les execucions hipotecàries van augmentar fins a nivells sense precedents.

Reversió mitjana

Sovint, els propietaris cometen l’error perjudicial d’assumir el rendiment dels preus recent en el futur sense tenir en compte abans les taxes a llarg termini d’apreciació dels preus i el potencial d’inversió mitjana. Les lleis de la física estableixen que quan qualsevol objecte –que té una densitat superior a l’aire– és propulsat cap amunt, finalment torna a la terra perquè les forces de la gravetat actuen sobre ell. Les lleis de finances diuen que els mercats que passen per períodes d’apreciació o depreciació ràpida de preus revertiran, amb el temps, en un punt de preu que els ajudi a on indiquen que haurien de ser els seus tipus d’apreciació mitjans a llarg termini. Això es coneix com a reversió mitjana.

Els preus del mercat de l'habitatge també segueixen aquesta llei de reversió mitjana. Després de períodes d’avaluació ràpida dels preus o, en alguns casos, depreciació, tornen a ser on els índexs d’apreciació mitjans a llarg termini indiquen que haurien de ser. La inversió mitjana de preus a casa pot ser ràpida o gradual. Els preus de l’habitatge poden moure’s ràpidament fins a un punt que els torna a estar en línia amb la mitjana a llarg termini o poden mantenir-se constants fins que la mitjana a llarg termini s’aconsegueixi.

El valor teòric mostrat anteriorment s’ha derivat calculant l’augment percentual mitjà trimestral de l’índex de preus de l’habitatge des del primer trimestre de 1985 fins al quart trimestre de 1998 –el punt aproximat en què els preus de l’habitatge van començar a pujar ràpidament per sobre de la tendència a llarg termini. . A continuació, es va aplicar l’increment percentual mitjà mig calculat al valor inicial mostrat al gràfic i a cada valor posterior per obtenir el valor teòric de l’índex de preus de l’habitatge.

Estimacions d’apreciació del preu

Massa compradors d'habitatges utilitzen el rendiment dels preus recent com a referents del que esperen durant els pròxims anys. A partir de les seves estimacions poc realistes, assumeixen riscos excessius. Aquesta presa de riscos excessiva sol estar associada a l’elecció d’una hipoteca i a la mida o el cost de l’habitatge que compra el consumidor. Hi ha diversos productes hipotecaris que es comercialitzen molt als consumidors i estan dissenyats per ser préstecs a curt termini. Els prestataris trien aquestes hipoteques en funció de les expectatives que refinançaran de la hipoteca dins d’un determinat nombre d’anys i podran fer-ho a causa del patrimoni que tindran a casa seva en aquest moment.

El rendiment recent del preu de l'habitatge en general no és una bona predicció del rendiment futur del preu de l'habitatge. Els compradors d’habitatge han de tenir en compte les taxes a llarg termini d’apreciació del preu de l’habitatge i considerar el principi financer de la inversió mitjana quan prenen decisions importants de finançament. Els especuladors haurien de fer el mateix.

Tot i que assumir riscos no és inherentment dolent i, de fet, assumir riscos a vegades és necessari i aconsellable, la clau per prendre una bona decisió basada en el risc és comprendre i mesurar els riscos fent estimacions econòmiques. Això és especialment aplicable a la decisió financera més gran i important de la majoria de la gent: la compra i el finançament d’una casa.

La línia de fons

Un principi senzill i important de les finances és la reversió mitjana. Si bé els mercats de l'habitatge no estan tan sotmesos a bombolles com alguns, existeixen bombolles d'habitatge. Les mitjanes a llarg termini proporcionen una bona indicació d’on s’acabaran els preus de l’habitatge durant períodes de ràpida apreciació seguits de preus estancats o caiguts. El mateix succeeix en els períodes d’apreciació del preu inferior a la mitjana.