Associació d'edificis i préstecs
Les associacions de préstecs per a edificis i préstecs eren institucions financeres mútues que augmentaren considerablement l’accessibilitat dels préstecs d’habitatges des dels anys 1830 fins als anys trenta. Els participants, guiats per un esperit d’autoajuda mútua, van reunir els seus diners –en general en petits B & L regionals– i, a la vegada, van poder optar per rebre dividends i contractar una hipoteca. A partir de mitjan anys 1930, els B & L van començar a transformar-se en institucions d'estalvi i préstecs federals, que tenien una carta del govern dels Estats Units i que confiaven en una assegurança de dipòsits federal.
Com funcionava una associació de préstecs i edificis
Una associació de préstecs i edificis, també coneguda com a prosperitat, va començar quan un grup d'individus van acceptar pagar una quota de soci i van subscriure un determinat nombre d'accions que tenien un valor de venciment predeterminat. Els membres estaven obligats a pagar cada mes una quantitat determinada fins que s’hagués assolit el valor de venciment de les seves accions.
Si una persona prengués cinc accions, cadascuna amb un valor de venciment de 600 dòlars, seria capaç de contractar un préstec per fins a 3.000 dòlars. A causa de les limitacions en la quantitat de capital que tenen aquestes associacions, els socis haurien de prendre un gir –o, més concretament, prohibir els altres membres– per contractar un préstec a casa. Si encara deguessin diners en les accions, seguirien pagant-les fins que es cancel·lés la nota.
Les associacions de construccions i préstecs es van regularitzar federalment després de la Gran Depressió, convertint-se en les associacions federals d’estalvi i préstecs que coneixem avui.
Les primeres associacions d’edificis i préstecs es van estructurar com a plans “de finalització” o de tancament, que van caducar quan es van pagar tots els préstecs que es van fer. No obstant això, a mitjans del segle XIX va sorgir els anomenats "plans en sèrie", que van emetre periòdicament noves accions que tenien data de finalització pròpia. Finalment, aquests van donar lloc a “plans permanents”, on els membres podien unir-se quan volguessin.
Historial de construccions i préstecs
L’edificació i els préstecs van ser influenciats per les societats britàniques d’edificació que van prevaler al Regne Unit durant la Revolució Industrial. Els grans pagaments i els curts períodes de reemborsament (sovint cinc anys o menys) requerits pels bancs dipositaris van mostrar un obstacle important per a la propietat de cases de classe mitjana. Les societats immobiliàries van eludir el sistema bancari tradicional permetent als membres comprar accions i prendre préstecs amb el seu valor quan compraven una casa.
Dos treballadors de fàbrica anglesa van formar la primera associació de préstecs nord-americans per a edificis i préstecs a Filadèlfia el 1831. Aviat aquestes cooperatives locals brollarien al nord-est i a l'Atlàntic Mig. A la dècada de 1870, l'edifici i els préstecs havien sorgit a la majoria dels estats.
El creixement dels B & Ls es va alimentar per l’augment dels ingressos dels treballadors qualificats al voltant d’aquest temps. Tot i que normalment no podien permetre's el baix pagament que es necessitava per a un préstec bancari, el seu augment de resultats va permetre la compra de béns immobles, encara que aquesta font alternativa de fons.
L’ús d’associacions de construccions i préstecs va assolir el seu punt àlgid el 1927, quan 12.804 d’elles estaven repartides pel país, donant servei a més d’11 milions de membres. En una dècada, però, aquesta influència es veuria molt reduïda.
Construcció i préstecs vs. estalvis i préstecs
Com a resposta a la Gran Depressió i el deteriorament resultant dels balanços de B&L, el govern va començar a oferir cartes per a un nou tipus de prestador: institucions d’estalvi i préstecs federals. Si bé la indústria es va resistir a acceptar la regulació federal en un primer moment, els beneficis es van fer evidents.
Per un, estancats en efectiu Els S & Ls podrien prendre préstecs del Consell Federal del Préstec d’Habitatge Federal, constituït el 1932 per la Llei del Banc Federal de Préstec d’Habitatge per tal d’aconseguir el seu capital. A més, la Corporació Federal d’Assegurances d’Estalvis i Préstec, o FSLIC, tenia l’objectiu d’estabilitzar els atropells garantint els dipòsits realitzats pels seus membres.