13 Etapes d'una cloenda immobiliària

El tancament d’un acord immobiliari pot ser un exercici llarg i estressant que comporta molts passos i tràmits processals. El tancament es produeix en signar els papers que fan de la vostra casa. Però abans que arribi aquell fatídic dia, ha de passar una llarga llista de coses. Aquest article proporciona directrius importants per a un comprador d’immobles que s’ha de seguir durant el procés de tancament des del moment en què l’acceptació de l’oferta fins al moment d’obtenir les claus de la seva nova llar.

12 passos per tancar un acord immobiliari

1. Obriu el compte de fuga

Escrow és un compte de tercer per compte de les dues parts principals implicades en una transacció. Com que la venda d’habitatges comporta diversos passos que triguen un temps que pot durar setmanes, la millor manera de mitigar el risc que el venedor o el comprador es faci desaparèixer és que un tercer neutre retingui tots els diners i documents relacionats amb la transacció fins que tot s’ha solucionat. Un cop finalitzades totes les formalitats de procediment, els diners i els documents es traslladen de la custòdia del compte de dipòsit al venedor i comprador, garantint així una transacció segura.

2. Recerca de títols i assegurança

Una cerca de títols i una assegurança de títol proporcionen tranquil·litat i una salvaguarda legal de manera que quan es compra una propietat, ningú més pot intentar reclamar-la com a seva posteriorment, ja sigui un parent espantat que queda fora del testament o del cobrament d’impostos. agència que no va pagar les seves deutes. Una cerca de títol és un examen dels registres públics per determinar i confirmar la propietat legal d’una propietat i esbrinar quines reclamacions hi ha sobre la propietat. Si hi ha cap reclamació, és possible que hagi de ser resolta abans que el comprador rebi la propietat. L’assegurança de títol és una assegurança d’indemnització que protegeix el titular de les pèrdues financeres que es pateixen dels defectes d’un títol a una propietat i protegeix tant els propietaris de propietats immobiliàries com els prestamistes de pèrdues o danys que es produeixen en propietats, gravàcies o defectes en el títol o propietat real d’una propietat. .

3. Contreu un advocat

Tot i que obtenir ajuda legal és opcional, sempre és millor obtenir una opinió jurídica professional sobre els vostres documents de tancament. El complex argot que sovint s’esmenta als documents de propietat és difícil d’entendre, fins i tot per a persones amb una educació elevada. Per un cost adequat, l’opinió d’un advocat immobiliari amb experiència pot oferir múltiples beneficis, inclosos els suggeriments de qualsevol problema potencial en la documentació. En alguns estats, la legislació pot requerir la implicació d'un advocat per gestionar la cloenda.

4. Aprovació prèvia de la hipoteca

Tot i que no cal aprovar prèviament una hipoteca per tancar un acord, pot ajudar-vos a tancar l’acord amb més rapidesa. Al seu torn, el fet de ser aprovat prèviament us pot oferir més poder de negociació a l’hora de negociar, ja que indica al venedor que teniu un fort suport financer. Obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca també permet conèixer el límit fins al qual es pot comprar per comprar una propietat. Us ajuda a estalviar temps i esforç mentre cerqueu les propietats que s’adapten al vostre pressupost.

5. Bloqueu el vostre tipus d’interès

Els tipus d’interès, inclosos els que s’ofereixen a la hipoteca, poden ser volàtils i poden canviar. Un augment del tipus d’interès del 0, 25 per cent pot augmentar significativament l’import de l’amortització, la tinença d’amortització o tots dos. És recomanable bloquejar la taxa d’interès del préstec per avançat, en lloc d’estar a mercè de les fluctuacions del mercat, cosa que pot suposar un gran risc si els tipus pugen abans de finalitzar la compra d’immobles.

La hipoteca aprovada prèviament ofereix la possibilitat d’oferir-vos un bloqueig de tipus, cosa que significa que podeu obtenir un tipus d’interès favorable per al préstec. Tot i que les tarifes de cobrament estan subjectes a múltiples factors, com ara la puntuació de crèdit del sol·licitant, la regió geogràfica, la propietat i el tipus de préstec sol·licitat, els intents de bloqueig a tarifes favorables poden ser beneficiosos.

6. Negociar despeses processals

Tots els serveis i entitats implicats, des d'un compte de dipòsit a un advocat immobiliari, costen diners i poden generar boles de neu. Molts d’aquests serveis aprofiten la ignorància dels consumidors carregant taxes elevades. Les despeses de brossa, una sèrie de càrrecs que el prestador imposa al tancament d’una hipoteca i que sovint és inesperat pel prestatari i que no ho explica clarament el prestador, suposen un gran cost.

Les tarifes escombraries inclouen despeses administratives, taxes de revisió d’aplicacions, taxes de revisió de taxacions, taxes auxiliars, comissions de processament i taxes de liquidació. Fins i tot es poden inflar taxes per serveis legítims de tancament. Si esteu disposats a parlar i aturar-vos, podreu obtenir comissions de brossa i altres càrrecs eliminats o, com a mínim, reduïts.

7. Completar la inspecció de la llar

Una inspecció de la llar, un examen físic de l’estat d’una propietat immobiliària, és un pas necessari per conèixer no només problemes sobre l’immoble, sinó també tenir un aspecte de l’entorn. Si trobeu un problema greu amb la llar durant la inspecció, tindreu l’oportunitat de rescindir l’oferta o demanar al venedor que l’arregli o que pagui que l’arregli (sempre que l’oferta de compra inclogui un habitatge. -contingència d’inspecció).

8. Completar la inspecció de plagues

Una inspecció de plagues està separada de la inspecció de la llar i implica que un especialista s’asseguri que la vostra llar no tingui insectes que destrueixen la fusta, com tèrmits o formigues fusteries. El problema de les plagues pot ser devastador per a propietats fetes principalment amb material de fusta i moltes empreses hipotecàries ordenen que fins i tot es resolguin problemes de prags menors abans que es pugui tancar l’acord.

Fins i tot una petita infestació es pot estendre i esdevenir molt destructiva i costosa de solucionar. Es poden eliminar plagues que destrueixen la fusta, però voldreu assegurar-vos que el problema es pot resoldre per un cost que trobeu raonable (o per un cost que el venedor estigui disposat i pugui pagar) abans de completar la compra de l’habitatge. Les inspeccions de plagues són legalment obligatòries en alguns estats i opcionals en d’altres.

9. Renegociar l’oferta

Fins i tot quan la vostra oferta de compra ja ha estat acceptada, si les inspeccions revelen algun problema, potser voldreu renegociar el preu de compra de l’habitatge per reflectir el cost de les reparacions que hagueu de realitzar. També podeu mantenir el preu de compra igual però intentar que el venedor pagui les reparacions. Tot i que és possible que no tingueu gaire marge per exigir reparacions o reducció de preus en cas que adquireixis la propietat "tal com és", no hi ha cap mal en demanar-vos. També podeu tornar sense penalització si es detecta un problema important que el venedor no pot arreglar o no.

10. Elimineu les contingències

Si el vostre agent immobiliari us ha ajudat a elaborar una bona oferta de compra, hauria de dependre de diverses coses que inclouen:

• Obtenir finançament a un tipus d’interès no superior a un cert percentatge que es pot permetre
• La inspecció de la llar no revela cap problema important amb la llar
• El venedor divulga totalment els problemes coneguts amb la llar
• La inspecció de plagues no revela cap infestació important ni danys a la llar
• El venedor completa les reparacions acordades

Com a part de l’aprovació activa, aquestes contingències s’han de suprimir per escrit en unes dates determinades que també haurien d’haver estat indicades a la vostra oferta de compra. Tanmateix, en alguns acords de compra, les contingències s’aproven passivament (també conegudes com a aprovació constructiva), si no els protesteu pels terminis especificats. Per tant, es fa important que els compradors entenguin el procés d’aprovació i compleixin les accions necessàries per a les dates esmentades.

11. Requisits de finançament temporal

El més probable és que hàgiu dipositat diners molt importants quan vau signar l’acord de compra, que és un dipòsit realitzat a un venedor que indica la bona fe, la serietat i l’interès genuí del comprador en la transacció immobiliària. Si el comprador retorna, els diners que guanya es recauen al venedor com a compensació. Si el venedor retorna, els diners es retornen al comprador.

Per completar la compra, haureu de dipositar fons addicionals a domiciliació. Atès que el dipòsit inicial monetari generalment s'aplica per al pagament inicial, és important organitzar els diversos pagaments necessaris en diferents moments abans de tancar l'acord. Si no ofereixen els diners necessaris a temps, es pot produir el risc que l’acord s’anul·li, diners importants per al venedor i, a més, se’t cobriran pels diversos serveis de què vas disposar.

12. Pas final

Un dels darrers passos abans de signar els papers de tancament hauria de ser recórrer l’immoble per última vegada. Voleu assegurar-vos que no s’ha produït cap dany des de la darrera inspecció a domicili, el venedor ha aplicat les solucions obligatòries, no s’ha trobat cap problema i no s’ha eliminat res que s’inclogui a la compra.

13. Entendre els documents

Els tràmits constitueixen els passos més crítics per tancar un acord immobiliari. Tot i que hi ha una pila de papers plens de termes legals complexos i l'argot, és molt recomanable llegir-lo tu mateix. En cas que no entengueu determinats termes o porcions, podeu buscar-los una explicació a Internet o consultar un advocat immobiliari. El vostre agent també us serà útil per donar sentit a aquest llenguatge jurídic complex.

Tot i que la gent que espera estar pressionada per signar els vostres papers, com el notari o el prestador de la hipoteca, llegiu detingudament cada pàgina ja que la lletra petita tindrà un gran impacte en les vostres finances i la vostra vida durant els propers anys. En particular, assegureu-vos que el tipus d’interès sigui correcte i s’esmentin clarament tots els altres termes acordats, com ara cap penalització de prepagament. Més generalment, compareu els vostres costos de tancament amb l'estimació de bona fe que us van rebre al començament del procés i ajusteu les tarifes que puguin aparèixer.

La línia de fons

A causa dels elevats costos, la compra d’immobles sovint segueix sent una activitat única a la vida de moltes persones. Pot semblar que el procés de tancament és una feina molt complexa, val la pena el temps i l’esforç per aconseguir les coses bé en lloc de avançar-se i signar un acord que no enteneu.

Aneu amb compte amb la pressió creada per tancar l’acord ràpidament pels agents i entitats implicats que hi són per ajudar-vos a la seva reducció, però potser no és realment responsable dels problemes que pugueu enfrontar a llarg termini per un mal acord.