Hipoteca de tipus ajustable 2/28 (2/28 ARM)
Una hipoteca de tipus ajustable de 2/28 (2/28 ARM) és un tipus de préstec per habitatge de 30 anys que té un període inicial de tipus d’interès fix de dos anys. Després d’aquest període de dos anys, la taxa flota en funció d’un índex més d’un marge. La taxa inicial de teaser és inferior a la mitjana de les hipoteques convencionals, però la taxa regulable pot augmentar significativament. Atès que els bancs no guanyen molts diners amb la taxa inicial de sortida, els ARM 2/28 inclouen fortes penalitzacions de prepagament durant els dos primers anys.
DESENVOLUPAMENT 2/28 Hipoteca de tipus ajustable (2/28 ARM)
El 2/28 ARM es va popularitzar durant el boom immobiliari de principis dels anys 2000 quan els preus a l’alça van posar els pagaments hipotecaris convencionals fora de l’abast de molts compradors. Per exemple, una hipoteca convencional de 300.000 dòlars de 30 anys portaria pagaments mensuals de 1610 dòlars. Però un ARM 2/28 amb una taxa inicial de teaser del 3% requeriria pagaments mensuals de només $ 1265.
Entrebancs potencials de 2/28 ARMS
El Catch-22 de la hipoteca de tipus ajustable 2/28 és que, després de dos anys, la taxa s’ajusta cada sis mesos, normalment a l’alça, en un percentatge basat en la taxa interbancària offeren a Londres (LIBOR) més un marge addicional. Els ARMS de 2/28 tenen integrats controls de seguretat, com ara un límit d’interès per a tota la vida i límits de la quantitat que pot augmentar o disminuir, amb cada període. Però, fins i tot amb taps, els propietaris poden afrontar les punxes de pagament amb caiguda de la mandíbula.
En l’exemple que es dóna anteriorment al préstec ARM 2/28 de 30% de 300.000 dòlars de 30 anys a 30 anys, si al cap de dos anys el LIBOR és de 2, 7 i el marge d’1, 5, l’interès augmentaria un 4, 2%, fins a un total del 7, 2 per cent. Aquesta taxa del 7, 2% podria estar molt per sobre de les taxes hipotecàries convencionals. El pagament mensual del propietari augmentaria de més del 60% a la nit fins a 2036 $.
Molts propietaris durant el boom no van entendre com un augment de tarifes aparentment reduït pot augmentar de forma espectacular el seu pagament mensual. I fins i tot aquells que coneixien plenament els riscos van veure els ARM 2/28 com un vehicle de finançament a curt termini. La idea era aprofitar la baixa taxa d’extinció, per refinançar després de dos anys a una hipoteca convencional o, si el seu crèdit no era prou bo per a això, a una nova hipoteca regulable. I, vistos els preus que augmenten els béns immobles, es pot disminuir el deute. Per a molts, això tenia un cert sentit, ja que, al cap i a la fi, el patrimoni net del prestatari augmentava ràpidament.
El problema es va produir amb la caiguda del mercat del 2008. Els valors de la llar van caure. Molts propietaris de 2/28 ARMS es van trobar incapaços de refinançar, fer els seus pagaments o vendre les seves cases pel valor del préstec pendent. L'erupció d'execucions hipotecàries va provocar estàndards de préstecs més estrictes. Avui en dia, els bancs avaluen amb més deteniment la capacitat d'un prestatari de fer pagaments a tipus ajustable.