5 tipus de REIT i com invertir-hi

Els dipòsits d'inversió immobiliària (REIT) són una consideració clau a l'hora de construir qualsevol cartera de renda variable o de renda fixa. Proporcionen una diversificació més gran, rendiments totals potencialment majors i / o menor risc global. En definitiva, la seva capacitat de generar ingressos de dividends juntament amb la valoració del capital els converteix en un excel·lent contrapès a les accions, les obligacions i els efectius.

Els REIT generalment posseeixen i / o gestionen béns immobles comercials que produeixen ingressos, ja siguin les propietats en si o les hipoteques d’aquestes propietats. Podeu invertir en les empreses individualment, a través d’un fons borsat per borsa o amb un fons mutu. Hi ha molts tipus de REIT disponibles.

Aquí veiem algunes de les principals categories de REITS i els seus resultats històrics. Al final d’aquest article, hauríeu de tenir una millor idea de quan i què comprar.

Compres per emportar

• L'ús de REIT per invertir en béns immobles pot diversificar la vostra cartera, però no tots els REIT es creen iguals.
• Alguns REIT inverteixen directament en propietats, obtenint ingressos de lloguer i taxes de gestió. Altres inverteixen en deute immobiliari, és a dir, en hipoteques i en valors garantits per hipoteques.
• A més, els REIT solen centrar-se en un sector específic de propietats, per exemple, centres comercials al detall o comercials, hotels i resorts o sanitat i hospitals.

Rendiments històrics de REIT

Els trusts d’inversió immobiliària són històricament una de les classes d’actius amb millors resultats disponibles. L'índex FTSE NAREIT Equity REIT és el que la majoria dels inversors utilitzen per avaluar el rendiment del mercat immobiliari nord-americà. Entre el 1990 i el 2010, la rendibilitat anual mitjana de l’índex va ser del 9, 9%, en segon lloc només per a les accions de capitalització mitjana, que van assolir un 10, 3% anual en el mateix període.

En comparació, els actius de renda fixa van gestionar el 7% de rendiments i les mercaderies anuals amb només el 4, 5% anual. El patrimoni immobiliari va ser el pitjor performant de vuit classes d’actius en només dos anys de 20. Els ingressos fixos, en canvi, van ser el pitjor performer sis vegades en el mateix període de 20 anys.

Més recentment, la mitjana a tres anys dels REIT entre març del 2013 i març del 2016 va estar en línia amb les mitjanes del període de vint anys, i es va situar en un 10, 76% en aquest període. Històricament, els inversors que busquen rendiments han invertit millor en immobles que en ingressos fixos, la classe d'actius tradicional amb aquesta finalitat. Una cartera creada amb cura hauria de tenir en compte les dues coses.

5 tipus de REIT i com invertir-hi

REITs al detall

Aproximadament el 24% de les inversions de REIT es troben en centres comercials i venda al detall independentista. Això representa la inversió més gran per tipus a Amèrica. Sigui quin sigui el centre comercial que feu freqüentment, probablement sigui propietat d’un REIT. Quan es té en compte una inversió en immobiliari minorista, primer cal examinar-se de la pròpia indústria minorista. És actualment econòmicament saludable i quines perspectives tenen el futur?

És important recordar que els REITs minoristes guanyen diners amb la renda que cobren als inquilins. Si els minoristes tenen problemes de fluxos d’efectiu a causa de les vendes pobres, és possible que puguin endarrerir o fins i tot morir aquests pagaments mensuals, i es poden veure obligats a la fallida. En aquest moment, cal trobar un nou inquilí, cosa que mai és fàcil. Per tant, és crucial que invertiu en REIT amb els inquilins més forts possibles. S'inclouen botigues de queviures i queviures.

Un cop feta la vostra valoració del sector, el vostre focus hauria de dirigir-se als REIT. Com qualsevol inversió, és important que tinguin bons beneficis, uns balanços forts i el menor deute possible, especialment el de curt termini. En una economia pobra, els REITs al detall amb posicions d’efectiu significatives tindran l’oportunitat de comprar béns immobles a preus en problemes. Les empreses que gestionaran s’aprofitaran més.

Dit això, hi ha preocupacions a llarg termini per l’espai REIT al detall perquè les compres canvien cada cop més en línia que no pas amb el model de centre comercial. Els propietaris de l’espai han continuat innovant per omplir el seu espai amb oficines i altres llogaters no orientats al comerç, però el subsector està sota pressió.

REIT residencials

Es tracta de REITs que posseeixen i operen edificis d’apartaments de lloguer plurifamiliar així com habitatges fabricats. Si voleu invertir en aquest tipus de REIT, convé tenir en compte diversos factors abans de saltar-hi. Per exemple, els millors mercats d'apartaments solen ser on la disponibilitat econòmica és baixa respecte a la resta del país. A llocs com Nova York i Los Angeles, l’elevat cost de les cases solteres obliga a llogar més persones, cosa que augmenta el preu que els propietaris poden cobrar cada mes. Com a resultat, els REIT residencials més grans solen centrar-se en grans nuclis urbans.

Dins de cada mercat específic, els inversors han de buscar el creixement de la població i la feina. Generalment, quan hi ha un flux net de gent a una ciutat, és perquè els llocs de treball estan fàcilment disponibles i l’economia creix. Una baixada de la taxa de vacants i la pujada dels lloguers és una mostra que la demanda millora. Sempre que l’oferta d’apartaments en un determinat mercat segueix sent baixa i la demanda continua augmentant, els REIT residencials haurien de fer-ho bé. Com en totes les empreses, les que tenen els balanços més forts i el capital més habitual solen fer-ho millor.

REITs sanitaris

Els REIT d'assistència sanitària seran un interessant subsector que cal observar a mesura que la població americana envelleixi i els costos sanitaris continuen augmentant. Els REITs sanitaris inverteixen en la propietat immobiliària d’hospitals, centres mèdics, instal·lacions d’infermeria i cases de jubilats. L’èxit d’aquest immoble està directament lligat al sistema sanitari. La majoria dels operadors d'aquestes instal·lacions depenen de les taxes d'ocupació, els reemborsaments de Medicare i Medicaid, així com la paga privada. Sempre que el finançament de l'assistència sanitària sigui un signe d'interrogació, també ho són els REITs sanitaris.

El que heu de buscar en un REIT sanitari inclou un grup diversificat de clients, així com inversions en diversos tipus de propietat. L’enfocament és bo fins a cert punt, però també està estenent el risc. Generalment, un augment de la demanda de serveis sanitaris (que hauria de passar amb un envelliment de la població) és bo per a béns immobles sanitaris. Per tant, a més de la diversificació del tipus de propietat i de clients, busqueu empreses que tinguin una experiència assistencial significativa, els balanços dels quals siguin forts i que tinguin accés a un capital de baix cost.

REIT de l'Oficina

Els REIT d’oficines inverteixen en edificis d’oficines. Obtenen ingressos per lloguer d’inquilins que solen signar arrendaments a llarg termini. Queda al cap quatre preguntes per a qualsevol persona interessada a invertir en una oficina REIT

1. Quin és l’estat de l’economia i quina és la taxa d’atur?
2. Com són les taxes de vacants?
3. Com funciona econòmicament l’àrea en què inverteix el REIT?
4. Quin capital té per a les adquisicions?

Proveu de trobar REITs que inverteixen en punts forts econòmics. És millor tenir un munt d’edificis mitjans a Washington, DC, que no pas tenir espais d’oficines principals a Detroit, per exemple.

REITs Hipotecaris

Aproximadament el 10% de les inversions REIT són en hipoteques enfront de la propietat immobiliària. Les inversions més conegudes, però no necessàriament, són Fannie Mae i Freddie Mac, empreses patrocinades pel govern que compren hipoteques al mercat secundari.

Però el fet que aquest tipus de REIT inverteixi en hipoteques en lloc d’equitat no vol dir que no tingui riscos. Un augment dels tipus d’interès es traduiria en una disminució dels valors comptables de REIT hipotecaris, reduint els preus de les accions. A més, els REITs hipotecaris obtenen una quantitat considerable del seu capital mitjançant ofertes de deutes assegurades i no garantides. Si augmenten els tipus d’interès, el finançament futur serà més car, reduint el valor d’una cartera de préstecs. En un entorn de tipus d’interès baix amb la perspectiva d’augmentar les taxes, la majoria de REITs hipotecaris cotitzen amb descompte al valor net d’actuació per acció. El truc és trobar l’adequat.

Les claus per avaluar qualsevol REIT

Hi ha algunes coses a tenir en compte a l’hora de valorar qualsevol REIT. Inclouen els següents:

1. Els REIT són veritables inversions de rendiment total. Proporcionen rendiments elevats de dividends i una apreciació moderada a llarg termini del capital. Busqueu empreses que hagin fet un bon treball històricament a l'hora de proporcionar les dues coses.
2. A diferència de la propietat immobiliària tradicional, molts REIT es cotitzen en borses. Obteniu la diversificació que ofereix la propietat immobiliària sense bloquejar-la a llarg termini. Importància de la liquiditat.
3. L'amortització tendeix a sobrevalorar el descens del valor immobiliari d'una inversió. Així, en lloc d’utilitzar el percentatge de pagaments (el que utilitzen els inversors de dividends) per avaluar un REIT, mireu els seus fons d’operacions (FFOs). Es defineix com a benefici net menys la venda de qualsevol propietat en un any determinat i la depreciació. N’hi ha prou amb agafar el dividend per acció i dividir-ho per FFO per acció. Com més gran sigui el rendiment, millor.
4. La gestió forta fa la diferència. Busqueu empreses que portin un temps o, com a mínim, un equip directiu amb molta experiència.
5. Comptes de qualitat. Invertiu només en REIT amb propietats i inquilins fantàstics.
6. Penseu en comprar un fons mutu o ETF que inverteixi en REIT i deixar la investigació i comprar als professionals.

Linia inferior

El govern federal va permetre que els inversors adquirissin projectes de propietat immobiliària comercial a gran escala fins al 1960. Tanmateix, només en la darrera dècada els inversors individuals van abraçar els REIT. Entre aquestes raons, destaquen els tipus d’interès baixos, que van obligar els inversors a buscar més enllà dels bons per a inversions productores d’ingressos, l’arribada de fons borsats en borsa i mutuos centrats en els béns immobles i, fins a la dissolució immobiliària del 2007-08, un desig insaciable de la part dels nord-americans a posseir béns immobles i altres actius materials. Els REIT, com totes les inversions del 2008, van patir molt. Tot i això, continuen sent una excel·lent incorporació a qualsevol cartera diversificada.