Llar de vacances o inversió que produeix ingressos?

El somni nord-americà de comprar una casa ha experimentat un canvi bastant en els darrers 50 anys, ampliant-se a cases de segona o de vacances. No obstant això, aquestes cases a la vora del llac, les cabanes de la muntanya i les cabanes de la platja solen estar buides el 90% de l'any, mentre que els seus propietaris disposen de temps bancari per a les pròximes vacances.

Hi ha, per descomptat, una alternativa per deixar que la vostra casa de vacances reculli pols quan no hi pugueu estar: lloga-la a altres persones que busquen gaudir d’una estona fora de la feina. Si bé el lloguer pot ser lucratiu, haureu de tenir en compte les implicacions fiscals.

Compres per emportar

• L’IRS considera una segona casa una propietat d’inversió si es passa menys de dues setmanes a allotjar-s’hi i intenta llogar-la la resta del temps.
• Les pèrdues de lloguer només es poden compensar amb els ingressos d’altres lloguers, una societat privada que no opereu o una empresa S.
• El temps que teniu en propietat una casa de vacances afecta el que paga els impostos que obteniu per guanys patrimonials.
• Si teniu una segona casa amb l'objectiu de llogar-la i teniu una AGI inferior a 150.000 dòlars, comenceu a gestionar-la activament.

Crear una segona casa

Comprar i mantenir una residència secundària és una enorme decisió financera. Una segona casa té tots els costos de la vostra primera llar, i moltes vegades més, però sense les fàcil cancel·lació de l'IRS.

Si teniu en compte comprar una segona casa, un dels primers passos és decidir si finançareu la compra amb una hipoteca o si pagareu en efectiu. Per ajudar-vos a decidir, utilitzeu una calculadora d’hipoteca per investigar els tipus d’interès dels prestadors de la zona on es troba la propietat de vacances. Aleshores, un cop hàgiu recollit estimacions del cost total dels vostres pagaments hipotecaris mensuals, aneu a les vostres dades financeres per veure si té més sentit treure una hipoteca o pagar efectiu.

Si teniu previst adquirir una casa de vacances però no teniu el capital per a una compra en efectiu, tingueu en compte que l’IRS ha tancat la llacuna en què podríeu utilitzar una segona hipoteca per adquirir una propietat d’inversió independent mentre resteu el vostre. pagaments com a interessos hipotecaris personals. Si voleu agafar en préstec per a una segona casa, haureu de traure una altra hipoteca que permeti interessos deduïbles per impostos.

7, 4 milions

El nombre d’habitatges als Estats Units, que equival al 5, 6% del total d’habitatges, que poden acollir-se a la segona deducció de l’impost de la hipoteca, segons l’Associació Nacional de Constructors d’habitatges i l’Oficina del Cens.

L’IRS sobre inversions de cases de vacances

Si teniu una casa i la llueu per menys de 15 dies, no haureu d’informar els ingressos. Tanmateix, l’IRS considera una segona casa una propietat d’inversió si hi dediqueu menys de dues setmanes i intenta llogar-la la resta del temps. És important recordar que la demanda de la vostra cabina al bosc només pot arribar a hores punta: el mateix període en què probablement voldríeu utilitzar la propietat.

Les segones cases semblen ser un punt gris per a l’IRS. Totes les pèrdues de lloguer són "pèrdues passives" o "pèrdues per hobby". Només es poden compensar amb ingressos d'altres activitats passives, com altres lloguers, una empresa privada que no ajudeu a operar o una corporació S. Les pèrdues passives que no podeu utilitzar es reporten fins que no vengueu la casa de vacances. Quan venu la propietat, podeu utilitzar les pèrdues anteriors per compensar els beneficis. Si després de la venda, es produeixen baixes addicionals de pèrdues passives, podeu reclamar-les contra ingressos regulars.

A partir de l'última orientació de l'IRS per a l'any fiscal 2019, podeu deduir fins a 25.000 dòlars l'any, si:

• El vostre ingrés brut ajustat és inferior a 100.000 dòlars
• Participa activament en la gestió de la propietat

Aquesta reducció d’impostos s’esvairà a ingressos bruts ajustats (AGI) de 150.000 dòlars, tot i que la majoria de persones que es poden permetre comprar una segona casa tindran una AGI molt per sobre d’aquests números. Si el vostre AGI és d'entre 100.000 i 150.000 dòlars, cal que beneficieu la meitat de la deducció. El repte més important és la participació activa. Podeu utilitzar la deducció anual si voleu convertir-vos en un professional immobiliari qualificat i gestionar activament la propietat amb la pèrdua passiva. Tingueu en compte, però, és probable que l'IRS no cregui que realitzeu un treball a temps complet i la llum de la lluna com a gestor de propietats. Necessitareu un diari detallat sobre per què, quan, on i què feu com a gestor de propietats per demostrar el vostre cas i efectuar-ne la deducció.

La majoria de les persones que posseeixen segones residències tindrien una millor atenció classificant-les com a propietat d’ús mixt amb finalitats fiscals i llogant-les només per a 14 nits lliures d’impostos en un any determinat.

Vendre una casa de vacances

Les propietats de les àrees de vacances populars solen tenir una apreciació superior a la mitjana, de manera que en algun moment és possible que vulgueu treure diners i vendre. El temps que teniu en propietat una casa de vacances afecta l'impost sobre guanys patrimonials. Si venguis abans de passar un any, seran subjectes a la taxa de guanys de capital a curt termini. Si vens després d'un any, l'impost federal es calcularà a la taxa de plusvàlua a llarg termini.

Tanmateix, podeu fer una mica d’esquivada si esteu disposats a traslladar-vos completament. Si ven la vostra residència principal amb una deducció sense impostos de 250.000 dòlars per persona i us traslladeu a la casa de vacances i la declareu la vostra nova residència primària, podreu tornar a utilitzar l'exempció de 250.000 dòlars (500.000 dòlars per a parelles). l'antiga casa de vacances durant dos anys. Malauradament, aquesta estratègia sol ser pràctica només per als treballadors autònoms o jubilats. També hi ha altres restriccions a l’ús de l’exclusió de les plusvàlues per a cases de vacances que s’han convertit en residència primària.

Gairebé el 60% dels nord-americans tenen alguna forma d’assegurança de vida segons les darreres xifres del 2018.

Si decidiu que voleu convertir-vos en un propietari de segona casa i si teniu una AGI inferior a 150.000 dòlars, el vostre millor pas pot ser implicar-vos activament en la gestió de la vostra propietat.

Consells per al segon propietari

Si teniu una segona casa amb l'objectiu de llogar-la i teniu una AGI inferior a 150.000 dòlars, poseu-vos en contacte amb ella i comenceu a gestionar-la activament. Això vol dir que no podreu utilitzar un agent per trobar inquilins. Prepareu reparacions personalment, però us donarà pèrdues passives per cancel·lar-vos.

Si la gestió activa no t’atrau o l’AGI és massa alta, dediqueu més temps a la cabina i convertiu-la en propietat d’ús mixt en lloc d’una propietat d’inversió. Això significa que els impostos canvien amb el canvi de designació, principalment que no podeu utilitzar pèrdues passives. Però podreu reclamar un percentatge dels interessos hipotecaris i dels impostos sobre la propietat en concepte de deduccions a l'impost sobre la renda.