Les 6 fases d'una execució hipotecària
Molts de nosaltres ja hem passat pel procés d'exclusió, un procés que permet a un prestamista recuperar la quantitat que es deu en un préstec morós venent o prenent la propietat de la propietat de primera mà o coneixen algú que té.
EN FOTOS: 6 consells per vendre la vostra llar en un mercat reduït
Realty Trac va publicar el seu informe de mercat d'exclusió nord-americana el 15 d'abril de 2010 per al primer trimestre de 2010. L'informe, que calcula les presentacions d'exclusió, incloent avisos per defecte, subhastes programades i reposicions bancàries, va mostrar que 932.234 immobles van participar en el primer trimestre, a Un augment del 7% respecte al darrer trimestre del 2009 i un augment del 16% respecte al primer trimestre del 2009. Una sorprenent de cada 138 unitats d'habitatges nord-americanes va rebre una presentació d'exclusió durant el trimestre. Si vostè (o un ésser estimat) s’exerceix d’una execució hipotecària, assegureu-vos d’entendre el procés. Si bé el procés varia d’estat a estat, normalment hi ha sis fases d’una execució hipotecària.
Fase 1: Per defecte del pagament
Una fallida de pagament es produeix quan un prestatari ha perdut almenys un pagament hipotecari. El prestador enviarà un avís de pagament perdut indicant que encara no ha rebut el pagament d’aquest mes. Normalment, els pagaments hipotecaris es fan el primer dia de cada mes i molts prestadors ofereixen un període de gràcia fins al 15 del mes. Després d’això, el prestador podrà cobrar una taxa de pagament amb retard i enviar l’avís de pagament perdut.
Després de perdre dos pagaments, el prestador pot enviar una carta de demanda. Això és més greu que un avís de pagament perdut; Tanmateix, en aquest moment el prestador probablement segueix disposat a treballar amb el prestatari per prendre arranjaments per recuperar els pagaments. El prestatari normalment hauria de remetre els pagaments en retard als 30 dies següents a la recepció de la carta. (Quan tingueu una decisió financera dura sobre la vostra llar, assegureu-vos que disposeu de tota la informació. Obteniu més informació en Fend Off Foreclosure - With Fallruptcy? )
Fase 2: Avís de morositat (NOD)
S'ha enviat un avís de morositat després de 90 dies de pagaments perduts. En alguns estats, l'avís de morositat es col·loca de manera destacada a la llar. Arribats a aquest punt, el préstec es lliurarà al departament d’execució hipotecària del prestador de la mateixa comarca on es troba la propietat. El prestatari és informat que l’avís serà gravat. El prestador normalment donarà al prestatari 90 dies més per liquidar els pagaments i restablir el préstec. Es coneix com a període de reinserció.
Fase 3: Notificació de venda del síndic
Si el préstec no s’ha fet actualitzat en els 90 dies següents a la notificació d’impagament, es farà constar un avís de venda del síndic al comtat on es troba la propietat. El prestador també ha de publicar un avís al diari local durant tres setmanes indicant que la propietat estarà disponible en subhasta pública. Tots els noms dels propietaris seran impresos al comunicat i al diari, juntament amb una descripció legal de l'immoble, l'adreça de l'immoble i quan i on es farà la venda.
Fase 4: venda de síndic
L'immoble es posarà a la subhasta pública i s'adjudicarà al millor ofertant que compleixi tots els requisits necessaris. El prestador (o empresa que representa el prestador) calcularà una oferta d’obertura en funció del valor del préstec pendent, de les garanties i dels impostos no pagats i dels costos associats a la venda. Una vegada confirmada l’oferta més alta i finalitzada la venda del fideïcomissari, se li subministrarà al licitador guanyador una escriptura a càrrec de l’administrador. La propietat és propietat del comprador que té dret a la possessió immediata.
Fase 5: Propietat immobiliària (REO)
Si la propietat no es ven durant la subhasta pública, el prestador es convertirà en el propietari i intentarà vendre la propietat pel seu compte, a través d’un agent o amb l’assistència d’un gestor d’actius REO. Aquestes propietats se sol anomenar "propietat bancària". El prestador pot eliminar algunes de les prestacions i altres despeses per intentar fer la propietat més atractiva.
Fase 6: Desnonament
El prestatari sovint pot romandre a la llar fins a la venda a través d’una subhasta pública o posteriorment com a propietat REO. En aquest moment, s’envia un avís de desnonament exigint a qualsevol persona que abandoni el local immediatament. Es poden proporcionar diversos dies per permetre als ocupants temps suficient per eliminar qualsevol objecte personal, i normalment el xèrif local visitarà la propietat i eliminarà les persones i els objectes restants. Es poden emmagatzemar i guardar qualsevol objecte amb posterioritat amb un cost addicional. (És una elecció difícil, però algunes persones es veuran obligades a excloure. Altres no ho sabran. Esbrineu quins factors probablement poden marcar la diferència en el lloc que us allunyaria de casa vostra? )
La línia de fons
Durant tot el procés d’exclusió hipotecària, molts prestadors intentaran fer arranjaments perquè el prestatari s’atrapin del préstec i eviti una execució hipotecària. El problema obvi és que quan un prestatari no pot satisfer un pagament, és cada cop més difícil recuperar-se en diversos pagaments. Si hi ha una possibilitat de posar-se al dia dels pagaments (per exemple, acaba de començar una nova feina després d'un període d'atur), val la pena parlar amb el seu prestador. Si no es pot evitar una execució hipotecària, saber què esperar durant tot el procés us pot ajudar a preparar-vos per a les sis fases de l’execució hipotecària. (Per obtenir més informació, consulteu la secció Desar la vostra llar des d'exclusió .)
Et sents desinformat? Llegiu les notícies financeres d'aquesta setmana a Water Cooler Finance: Buffett's Armed i Grècia continuen caient .