9 coses a saber abans de refinançar la vostra hipoteca

Les sol·licituds de refinançament són una part important de totes les sol·licituds d’hipoteca, segons l’associació de banquers hipotecaris (MBA). En part, això es pot donar perquè els tipus d'interès relativament baixos han animat els propietaris a reestructurar les seves finances.

Tanmateix, el refinances hipotecàries és adequat o no depèn més de les circumstàncies que els tipus d’interès hipotecaris d’aquesta setmana. A continuació, es mostren nou consideracions principals per revisar abans de sol·licitar un refinançament de la llar.

1. Conegui l’equitat de casa teva

La primera qualificació que haureu de refinançar és l’equitat a casa vostra. La bona notícia és que els valors de la llar han augmentat i la proporció dels propietaris submarins ha caigut significativament, segons Len Kiefer, economista adjunt de Freddie Mac. Tot i així, algunes cases no han recuperat el seu valor, i alguns propietaris d’habitatges baixos. El refinançament amb poca o nul·la equitat no sempre és possible amb els prestadors convencionals, però hi ha disponibles alguns programes governamentals. La millor manera d’esbrinar si es pot acollir a un determinat programa és visitar un prestador i discutir les seves necessitats individuals. Els propietaris d’habitatges amb un capital mínim del 20% tindran un temps més fàcil per obtenir un nou préstec.

2. Conegui el seu punt de crèdit

Els prestadors han reforçat els seus estàndards d’aprovació de préstecs en els darrers anys, de manera que alguns consumidors poden sorprendre que, fins i tot amb un bon crèdit, no sempre gaudiran dels tipus d’interès més baixos. Normalment, els prestadors desitgen tenir una puntuació de crèdit superior o superior a 760 per tal de qualificar els tipus d’interès hipotecaris més baixos. Els prestataris amb puntuacions més baixes poden obtenir un préstec nou, però els tipus d'interès o les taxes que paguen poden ser més elevats.

Compres per emportar

• Abans de decidir si refinançar o no la vostra hipoteca, assegureu-vos que disposeu d’un patrimoni net de l’habitatge adequat, com a mínim, un 20% facilitarà la qualificació d’un préstec.
• Comproveu que la vostra puntuació de crèdit sigui com a mínim de 760 i que el vostre deute amb benefici sigui del 36% o menys.
• Consulteu els termes, els tipus d’interès i els costos de refinançament (inclosos els punts i si haureu de pagar PMI) per determinar si el préstec avançat satisfarà les vostres necessitats.
• Assegureu-vos de calcular el punt de pausa i com afectarà el refinançament als vostres impostos.

3. Conegueu el percentatge de deutes amb ingressos

Si ja teniu un préstec hipotecari, podeu suposar que podeu obtenir-ne un de nou. Però, els prestadors no només han elevat la barrera de les puntuacions de crèdit, sinó que també s’han fet més estrictes en relació amb deutes amb ingressos. Tot i que alguns factors, com ara un ingrés elevat, un historial laboral llarg i estable, o un estalvi substancial, poden ajudar-vos a acollir-vos a un préstec, els prestamistes solen mantenir els pagaments mensuals de l'habitatge en un màxim del 28% dels vostres ingressos mensuals bruts. En general, el deute amb ingressos hauria de ser del 36% o menys, tot i que amb alguns factors positius addicionals alguns prestadors pujaran fins al 43%. És possible que vulgueu pagar algun deute abans de refinançar per tal de qualificar.

4. Els costos de refinançament

El refinançament d’una casa sol costar entre el 3% i el 5% de l’import total del préstec, però els prestataris poden trobar diverses maneres de reduir els costos o d’aconseguir-los al préstec. Si teniu prou patrimoni net, podeu incloure les despeses al vostre nou préstec, augmentant el principal. Alguns prestadors ofereixen un refinançament "sense cap cost", la qual cosa significa que pagaràs una taxa d'interès una mica més elevada per cobrir els costos de tancament. No oblideu negociar i comprar, ja que poden pagar o reduir algunes comissions de refinançament.

5. Tarifes respecte al termini

Si bé molts prestataris se centren en el tipus d’interès, és important establir els vostres objectius a l’hora de refinançar per determinar quin producte d’hipoteca compleix les vostres necessitats. Si el vostre objectiu és reduir al màxim les vostres mensualitats, voldreu un préstec amb la taxa d’interès més baixa a llarg termini. Si voleu pagar menys interessos per la durada del préstec, busqueu el tipus d’interès més baix al termini més curt. Els prestataris que vulguin pagar el seu préstec el més ràpidament possible han de buscar una hipoteca amb el termini més curt que requereixi els pagaments que poden pagar.

6. Punts de refinançament

Si compareu diverses ofertes de préstecs hipotecaris, assegureu-vos de mirar tant els tipus d’interès com els punts. Sovint es paguen punts, iguals a l’1% de l’import del préstec, per rebaixar el tipus d’interès. Assegureu-vos de calcular quant pagareu en punts amb cada préstec, ja que seran pagats al tancament o inclosos al principal del vostre nou préstec.

Els prestadors han reforçat els seus estàndards d’aprovació de préstecs en els darrers anys, cosa que ha requerit puntuacions de crèdit més altes per als millors tipus d’interès i menors ràtios de deute amb ingressos que en el passat.

7. Conegui el seu punt de pausa

Un important càlcul de la decisió de refinançament és el punt de ruptura, el punt en què els costos del refinançament han estat coberts pels vostres estalvis mensuals. Després d’aquest punt, els vostres estalvis mensuals són completament propis. Si, per exemple, el refinançament us costa 2.000 dòlars i estalvieu 100 dòlars al mes respecte del vostre préstec anterior, es trigaran a passar 20 mesos a recuperar els vostres costos. Si teniu intenció de traslladar o vendre la vostra llar d’aquí a dos anys, pot ser que no tingui sentit un refinançament en aquest escenari.

8. Assegurança hipotecària privada

Els propietaris d’habitatges que tinguin un capital inferior al 20% a la seva llar quan refinancessin hauran de pagar una assegurança d’hipoteca privada (PMI). Si ja pagueu PMI amb el vostre préstec actual, això no farà cap gran diferència per a vosaltres. Però alguns propietaris dels quals les cases han disminuït en valor des de la data de compra poden descobrir que, si refinancen, hauran de començar a pagar el PMI per primera vegada. Els pagaments reduïts a causa d’un refinançament poden no ser prou baixos per compensar el cost addicional d’IMP. Un prestador pot calcular ràpidament si haurà de pagar PMI i quant afegirà als vostres pagaments d’habitatge.

9. Conegui els seus impostos

Molts consumidors han confiat en la seva deducció d’interès hipotecari per reduir la seva factura d’impost sobre la renda federal. Si refinança i comença a pagar menys interessos, la deducció fiscal pot ser menor, tot i que poca gent ho veu com un motiu per evitar el refinançament. Tanmateix, també és possible que la deducció d’interessos sigui superior durant els primers anys del préstec quan la part d’interès del pagament mensual sigui superior al principal. L’augment de la mida del vostre préstec a causa d’efectuar efectius o incloure els costos de tancament també afectarà la quantitat d’interès que pagueu.

Dit això, les disposicions de la Llei de retallades i treballs fiscals, aprovada a la llei el desembre de 2017, poden afectar el seu desig d’utilitzar la deducció d’interès hipotecari. La nova deducció estàndard més elevada, que ara és de 24.400 dòlars per a les parelles casades que presenten conjuntament, enfront dels 12.700 dòlars de la llei anterior, pot fer que les deduccions detallades siguin menys atractives econòmicament per a més contribuents. Però els propietaris d’habitatges més rics que vulguin refinançar una gran hipoteca existent encara podran deduir els interessos de fins a un milió de dòlars en deutes hipotecaris (el límit del nou deute hipotecari és ara de 750.000 dòlars per a les cases comprades el 15 de desembre de 2017 o posteriorment). Tenint en compte aquests canvis, és aconsellable consultar un assessor fiscal per obtenir informació sobre l'impacte del refinançament sobre els vostres impostos.

La línia de fons

Com moltes transaccions financeres, el refinançament hipotecari és complex i requereix la diligència deguda per part dels propietaris que ho consideren.

És aconsellable consultar un prestamista de bona reputació per obtenir respostes ràpides a algunes de les vostres preocupacions. Això us ajudarà a prendre la decisió important de si el refinançament és adequat per a vosaltres. Si us sembla una bona jugada, feu els deures de recerca que hem comentat anteriorment.