Fons ajustats de les operacions - AFFO

Què són els fons ajustats de les operacions?

Els fons ajustats procedents de les operacions (AFFO) es refereixen a la mesura de rendiment financer utilitzada principalment en l’anàlisi de les inversions immobiliàries (REIT). L’AFFO d’un REIT, tot i que està sotmès a diversos mètodes de càlcul, és generalment igual als fons de la confiança procedents d’operacions (FFO) amb els ajustaments realitzats per a les despeses de capital recurrents utilitzades per mantenir la qualitat dels actius subjacents del REIT. El càlcul inclou l’ajustament al revestiment directe de GAAP de la renda, els costos d’arrendament i altres factors materials.

Comprensió dels fons ajustats de les operacions

Independentment de com els professionals de la indústria opten per calcular fons ajustats de les operacions (AFFO), es considera que és una mesura més precisa del flux de caixa residual per als accionistes que el simple FFO, ja que té en compte els augments de lloguer i els costos addicionals incursos en el REIT. Proporciona un número de base més precís a l’hora d’estimar els valors presents i un millor pronòstic de la capacitat futura de REIT de pagar dividends. Es tracta d’una mesura no GAAP.

Càlcul de fons ajustats de les operacions

Abans de calcular l’AFFO, un analista primer ha de determinar els fons del REIT procedents d’operacions (FFO). El FFO mesura el flux de caixa d’una llista d’activitats determinada. El FFO reflecteix l’impacte de l’activitat d’arrendament i adquisició del REIT, així com els costos d’interès. El FFO té en compte els ingressos nets del REIT, incloses les amortitzacions i les amortitzacions, però exclou les plusvàlues de les vendes immobiliàries. Les raons per les quals no s’inclouen aquests guanys és que es tracta d’esdeveniments puntuals i generalment no tenen un efecte a llarg termini sobre el potencial de guanys futurs de REIT.

La fórmula per a FFO és:

FFO = benefici net + amortització + depreciació: plusvàlues per vendes immobles

Un cop determinat el FFO, es pot calcular l’AFFO. La fórmula per AFFO és:

AFFO = FFO + augment de lloguer - despeses de capital - quantitats rutinàries de manteniment

Exemple de càlcul AFFO

Com a exemple del càlcul AFFO, suposem el següent: un REIT va tenir ingressos nets de 2 milions de dòlars durant el darrer període de referència. Durant aquest temps, va guanyar 400.000 dòlars per la venda d’una de les seves propietats i va perdre 100.000 dòlars per la venda d’una altra. Va reportar una amortització de 35.000 dòlars i 50.000 dòlars d'amortització. Durant el període, els augments nets de la renda van ser de 40.000 dòlars; Les despeses en capital van ser de 75.000 dòlars i el manteniment rutinari va ascendir a 30.000 dòlars.

Tenint en compte aquesta informació, el FFO es pot calcular com:

FFO = 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ - (400.000 $ - 100.000 $) = 1.785.000 $

A partir d’això, l’AFFO es calcula com:

AFFO = FFO + 40.000 $ - 75.000 $ - 30.000 $ = 1.785.000 $ - 65.000 $ = 1.720.000 $

Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.

Termes relacionats

Per què haureu d'utilitzar CAD (i no FFO) Al analitzar els REIT Els efectius disponibles per a la distribució (CAD) són un cash-hand (REIT) de la inversió immobiliària disponible que es pot distribuir com a dividends dels accionistes. El valor es calcula si es troben els fons de les operacions (FFO) i es resten les despeses recurrents de capital. més Fons d’operacions (FFO) Els fons d’operacions, o FFO, es refereixen a la figura utilitzada pels trusts d’inversió immobiliària (REIT) per definir el flux de caixa de les seves operacions. més Fons d’operacions per acció (FFOPS) Els fons d’operacions per acció (FFOPS) capten el creixement dels guanys d’una inversió immobiliària d’inversió similar a la del benefici per acció de les empreses públiques. més fons disponibles per a la distribució (FAD) Els fons disponibles per a la distribució són una mesura interna, no GAAP, de la quantitat de capital disponible per a que REITS pagui als inversors. més Què és el fons de l'operació (FFO) al índex de deute total Els fons de les operacions (FFO) al deute total són un percentatge de palanques que una agència o inversor de qualificació utilitza per avaluar el risc financer d'una empresa. més Infrastructure Trust Infrastructure Trust és un tipus de confiança d’ingressos per finançar, construir, posseir, operar i mantenir diferents projectes d’infraestructura en una regió determinada. més Enllaços de socis