Béns immobles comercials - CRE
Els béns immobles comercials (CRE) són propietats utilitzades exclusivament amb finalitats comercials o per proporcionar un espai de treball més que un espai habitable. Sovint, els béns immobles comercials són arrendats als inquilins per exercir negocis. Aquesta categoria d’immobles va des d’una sola benzinera fins a un enorme centre comercial. Béns immobles comercials inclouen minoristes de tot tipus, oficines, hotels, centres comercials, restaurants i botigues de conveniència.
Els fonaments bàsics de béns immobles comercials
Els béns immobles comercials i els béns immobles residencials formen les dues categories primàries de béns immobles. Residencial inclou estructures reservades a l’habitatge humà i no a ús comercial o industrial. Com el seu nom indica, els béns immobles comercials s’utilitzen al comerç.
Algunes autoritats de zonificació i concessió de llicències desglossen encara més les propietats industrials — llocs destinats a la fabricació i producció de mercaderies, especialment mercaderies pesades—, però la majoria consideren un conjunt de béns immobles comercials.
Els béns immobles comercials es classifiquen en quatre classes, en funció de la seva funció: oficina, industrial, plurifamilia i venda al detall. També es classifiquen els espais individuals. L’espai d’oficines, per exemple, es caracteritza per ser classe A, classe B o classe C.
- La classe A representa els millors edificis en termes d’estètica, edat, qualitat de les infraestructures i ubicació.
- Els edificis de la classe B solen ser més antics i no són tan competitius –concertats en els preus– com els edificis de classe A. Els inversors solen orientar-se a aquests edificis per a la seva restauració.
- Els edificis de classe C són els més antics, normalment majors de 20 anys, ubicats en zones menys atractives i que necessiten manteniment.
Compres per emportar
- Els béns immobles comercials són propietats utilitzades únicament amb finalitats comercials, versus immobles residencials, que són espais habitables.
- Les quatre classes, d’immobles comercials, inclouen oficines, industrials, plurifamiliars i venda al detall.
- Els béns immobles comercials proporcionen ingressos, així com una certa apreciació del capital, per als inversors.
- Invertir en béns immobles comercials requereix més sofisticació i fons dels inversors que no pas els béns immobles residencials.
- Els trusts d’inversió immobiliària (REIT) comercialitzats públicament són una manera factible per a que els individus puguin invertir en béns immobles comercials.
Baixada d'arrendament
Algunes empreses són propietàries dels edificis que ocupen. Tanmateix, l'escenari més típic és la propietat llogada. Normalment, un inversor és propietari de l’edifici i recull lloguers de cada negoci que hi opera. Les taxes d’arrendament comercial —el preu per ocupar un espai durant un període determinat— es cotitzen habitualment en dòlars de lloguer anuals per peu quadrat. Per contra, les tarifes immobiliàries residencials es cotitzen com una suma anual o una renda mensual.
Els arrendaments comercials poden tenir un any o deu anys o més, i, normalment, els espais d'oficines i de venda són de mitjana entre els arrendaments de cinc i deu anys.
En un estudi del 2017 realitzat per la firma d’analistes del mercat immobiliari CBRE Group, Inc., l’analista Alex Krasikov va comprovar que el terme “durada” d’un contracte d’arrendament era proporcional a la mida de l’espai llogat. A més, les dades mostren que els arrendataris entrarien en arrendaments llargs per bloquejar els preus en un entorn al mercat en alça. Però aquest no és el seu únic factor motriu. Alguns inquilins amb requisits per a grans espais entraran en arrendaments llargs a causa de la poca disponibilitat de propietats que s'ajusten a les seves necessitats.
Hi ha quatre tipus principals d’arrendaments de propietat comercial, cadascun que requereix diferents nivells de responsabilitat per part del propietari i l’arrendatari.
- Un arrendament net net fa que l’inquilí sigui responsable del pagament d’impostos sobre la propietat.
- Un arrendament de doble xarxa (NN) fa que l’inquilí sigui responsable del pagament d’impostos i assegurances sobre la propietat.
- Un arrendament triple net (NNN) fa que l’inquilí sigui responsable del pagament d’impostos de propietat, assegurances i manteniment.
- Sota un arrendament brut, l’inquilí paga només la renda i el propietari paga els impostos, les assegurances i el manteniment de l’edifici.
Gestió de béns immobles comercials
Per descomptat, l'objectiu de qualsevol propietari és mantenir manteniment del CRE completament de forma continuada. Sovint el propietari ha d’arribar a un equilibri entre maximitzar les rendes i minimitzar les vacants i la facturació de l’arrendatari. El volum de negocis pot ser costós per als propietaris de CRE, ja que s’ha d’adaptar l’espai a les necessitats específiques dels diferents inquilins: digueu si un restaurant es trasllada a una propietat un cop ocupada per un estudi de ioga.
Els propietaris poden desitjar emprar una empresa de gestió immobiliària comercial per ajudar-los a trobar, gestionar i retenir arrendataris, supervisar els arrendaments i opcions de finançament i coordinar el manteniment i la comercialització de la propietat. El coneixement especialitzat d'una empresa comercial de gestió immobiliària és útil, ja que les normes i reglaments que regulen aquestes propietats varien segons l'estat, el comtat, el municipi i la indústria i la mida.
Inversió en béns immobles comercials
Invertir en béns immobles comercials pot resultar lucratiu i pot servir de cobertura contra la volatilitat del mercat de valors. Els inversors poden guanyar diners mitjançant l’apreciació de la propietat quan venen, però la majoria de rendiments provenen de lloguers d’arrendataris.
Inversió Directa
Els inversors poden utilitzar inversions directes quan es converteixen en propietaris mitjançant la propietat de la propietat física. Les persones més adequades per a la inversió directa en béns immobles comercials són aquelles persones que tenen un coneixement considerable sobre la indústria o que poden emprar empreses que ho fan. Les propietats comercials són una inversió immobiliària d’alt risc i de gran recompensa. És probable que un inversor com aquest tingui un gran valor net, ja que la inversió en CRE requereix una quantitat considerable de capital.
La propietat ideal es troba en una zona amb baixa oferta de CRE i elevada demanda, que proporcionarà unes tarifes de lloguer favorables. La fortalesa de l’economia local de la zona també afecta el valor de la compra de CRE.
Inversió indirecta
Alternativament, els inversors poden invertir en el mercat comercial de manera indirecta mitjançant la propietat de diversos valors del mercat com ara Trusts Investment Estate (REITs), fons borsats en borsa o invertint en empreses que atenen el mercat immobiliari comercial, com ara bancs i agents immobiliaris.
Avantatges dels béns immobles comercials
Un dels majors avantatges dels béns immobles comercials són les taxes d’arrendament atractives. A les zones en què la quantitat de nova construcció està limitada per terra o per llei, els béns immobles comercials poden tenir rendiments impressionants i uns fluxos de caixa mensuals considerables. Els edificis industrials solen llogar a un preu més baix, tot i que també tenen menors costos generals en comparació amb una torre d'oficines.
Els béns immobles comercials també es beneficien de contractes d'arrendament relativament més llargs amb els arrendataris que els immobles residencials. Aquest llarg termini d’arrendament proporciona al titular d’immobles comercial una estabilitat considerable dels fluxos d’efectiu, sempre que els arrendataris a llarg termini ocupin l’edifici.
A més d’oferir una font d’ingressos estable i rica, els béns immobles comercials ofereixen el potencial d’apreciació del capital, sempre que la propietat estigui ben conservada i estigui actualitzada. I, com tots els béns immobles, sovint es mou en el sentit contrari al mercat de valors, convertint-la en una opció de diversificació efectiva cap a les accions en una cartera.
Pros
Cobertura contra la borsa
Font d’ingressos d’alt rendiment
Fluxos de caixa estables dels llogaters a llarg termini
Potencial d’apreciació del capital
Contres
Més capital necessari per invertir directament
Major regulació
Costos de renovació més elevats
Actiu il·líquid
Desavantatges dels béns immobles comercials
Les normes i les regulacions són els principals elements de dissuasió de la majoria de les persones que volen invertir directament en béns immobles comercials. Els impostos, la mecànica de les compres i les responsabilitats de manteniment de propietats comercials s’enterren en capes d’autor. Aquests requisits canvien segons estat, comtat, indústria, mida, zonificació i moltes altres denominacions. La majoria dels inversors de béns immobles comercials tenen coneixement especialitzat o nòmines de persones que ho fan.
Un altre obstacle és l’augment del risc que comporta la facturació dels arrendataris, especialment rellevant en una economia on els tancaments al detall al detall inesperats deixen vacants les propietats amb poc avís.
En el cas de les residències, els requisits de les instal·lacions d’un arrendatari solen reflectir els dels inquilins anteriors o futurs. Tot i això, amb una propietat comercial, cada inquilí pot tenir necessitats molt diferents que requereixen una reforma costosa. El propietari de l’edifici ha d’adaptar l’espai per allotjar-se al comerç especialitzat de cada arrendatari. Una propietat comercial amb baixa ocupació però amb una rotació elevada d’inquilins encara pot perdre diners a causa del cost de les renovacions dels inquilins entrants.
Per aquells que desitgin invertir directament, comprar una propietat comercial és molt més costosa que una propietat residencial. A més, mentre que els béns immobles, en general, es troben entre els més líquids de les classes d’actius, les transaccions per a edificis comercials solen moure’s especialment lentament.
Exemple real de predicció CRE
El mercat immobiliari comercial dels Estats Units va tenir un èxit durant la recessió del 2008-2009, però ha experimentat guanys anuals des del 2010. Aquests guanys han ajudat a recuperar gairebé totes les pèrdues en època de recessió.
El "informe de mercat immobiliari dels Estats Units del 2019", un informe anual emès per CBRE, opina que:
Tot i que arriba tard al cicle econòmic, les perspectives són molt bones per als quatre grans tipus d’actius immobiliaris comercials. Es valorarà mínimament els valors, però la rendibilitat dels ingressos hauria de mantenir-se saludable.
Tot i això, altres indicadors suggereixen que el mercat immobiliari comercial ha assolit el màxim punt de vista del cicle de creixement posterior a la recessió. Segons la companyia immobiliària de Califòrnia, Ten-X Growth, el preu de la propietat comercial va acabar el 2018 només a l'1% des del 2017.
Un informe Ten-X va assenyalar que el total final del 2018 per a propietats comercials confirma la seva visió del preu del cicle econòmic tardà. La investigació de la firma ha trobat que les vacants van augmentant, el creixement de lloguers es redueix i que els tipus d'interès del mercat van augmentant
Segons va informar Forbes, el sector minorista, en particular, ha demostrat un punt de dolor en el mercat immobiliari més ampli, ja que els tancaments generalitzats de les botigues es van intensificar el 2017 i van continuar fins al 2018. Per exemple, el popular centre comercial REIT Westfield Corporation va veure que el seu preu de les accions es va reduir Un 30% entre mitjans de 2016 i finals de 2017 abans de revertir algunes pèrdues fins a gener de 2018. Unibail-Rodamco SE va adquirir Westfield per import de 15, 8 mil milions de dòlars americans, creant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Tanmateix, la majoria de les empreses mantenen que el mercat immobiliari continua sent saludable en general. JP Morgan, a la seva "perspectiva mercantil immobiliària 2019", es va fer ressò en gran mesura de la visió de CBRE afirmant que el 2018 era el novè any dels augments de les rendes i valoracions de propietats comercials. Morgan preveu que aquest ritme es mantindrà lent, però continuarà i no veu una caiguda fins després del 2019.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.