Enfocament de la comparació de vendes (SCA)
El mètode de comparació de vendes és un mètode de valoració immobiliària que compara una propietat amb altres propietats amb característiques similars que s’han venut recentment. El mètode té en compte l'efecte que les funcions individuals tenen sobre el valor general de la propietat. En altres paraules, el valor total d’una propietat és la suma dels valors de totes les seves característiques. Els agents i taxadors immobiliaris poden utilitzar l’enfocament de comparació de vendes quan avaluen propietats per vendre.
Comprensió de l'enfocament de la comparació de vendes (SCA)
L’enfocament de comparació de vendes ajuda els professionals i compradors de béns immobles a determinar si el preu d’una casa és just i comparable al mercat actual.
L’enfocament s’utilitza com a eix vertebrador per a l’anàlisi comparativa del mercat, que és una anàlisi dels preus d’immobles venuts recentment que són similars i dins d’una mateixa zona geogràfica. En altres paraules, l’enfocament sovint comporta mirar propietats locals per veure què tenen en comú. A partir d’aquí, els assessors poden determinar un valor d’una propietat en funció de les seves característiques. Examinant propietats dins de la mateixa ubicació, evita utilitzar mètodes menys fiables, com comparar les vendes d’immobles en una àrea geogràfica més àmplia.
Aplicació de l'enfocament de la comparació de vendes
Tot i que hi ha molts passos que pot fer un taxador immobiliari per avaluar el valor d’una propietat, a continuació s’exposen alguns dels més habituals. És important tenir en compte que l’enfocament de comparació de vendes no és una avaluació oficial i, si una propietat és única, pot ser necessària una avaluació formal.
Ubicació i barri
La geografia d'on es troba la propietat immobiliària i l'estat de la topografia local poden tenir efectes directes sobre el valor assignat a totes les propietats comparables. Per exemple, una fila de cases ubicades a prop d’un aeroport tindrien problemes de soroll que formarien part de les seves comparacions de vendes. Si aquestes mateixes cases fossin situades en una zona més tranquil·la de la ciutat, la valoració seria diferent.
Seria més adequat comparar les cases situades al mateix barri que les cases d’un altre tram de la ciutat, fins i tot si comparteixen els mateixos dissenys arquitectònics. Alguns dels factors a tenir en compte per avaluar un barri són:
- Proximitat amb les escoles properes, si n’hi ha
- Aigua, llacs o platges
- Parcs o zones comunes
- Proximitat amb carreteres o sobrepassos
- Edificis abandonats, vies del ferrocarril, naus industrials
Hi poden haver altres factors externs en joc, com ara el nivell de contaminació de la propietat i de la zona circumdant.
Llistats de venda recent
Reviseu el valor immobiliari de l’habitatge i el cost per peu quadrat. Els llistats venuts recentment poden ajudar a proporcionar un punt de partida per al valor de les cases de la zona. Tot i que els habitatges venen a preus diferents en funció de les seves característiques i del mercat en el moment de la venda, revisar els valors de la propietat i les vendes recents proporcionarà un bon punt de partida o número de referència.
Característiques de la casa per a la venda amb similars
Cal comparar una casa amb propietats que tinguin el mateix nombre de dormitoris, garatges i banys. La comparació hauria d’incloure habitatges de la mateixa superfície quadrada en parcel·les de terra aproximadament de la mateixa mida.
Edat i estat de la llar
Compareu l’habitatge amb d’altres d’edat similar i, si és una casa més gran, si necessiteu millores. L’estat general de l’habitatge pot influir significativament en una valoració. Per exemple, dues cases poden tenir el mateix disseny, amb el mateix nombre d’habitacions, però una de les cases pot necessitar reparació. Es poden produir danys per tèrmits, problemes de fontaneria o sostres que s’han de substituir o arreglar. Qualsevol millora que es requereix afectaria el valor de l'immoble, independentment de tenir característiques comparables.
Calculeu un preu mitjà per peu quadrat
Una vegada compilats els habitatges de característiques similars, edat i geografies, agafem cadascun dels seus preus de venda i divideixen-los per la quantitat quadrada. El resultat obtindrà el cost per peu quadrat en funció dels habitatges en l’anàlisi de la comparació de vendes. Prometeu la mitjana del cost per metrat quadrat de totes les cases comparables i multipliqueu aquest nombre pel metre quadrat de la casa que s’està valorant.
Per exemple, mirem les cases de la mateixa zona i calculem el seu nombre quadrat mitjà. Tres cases de la zona venudes recentment i figuren de la manera següent:
- 300.000 dòlars amb 3.500 peus quadrats i un preu per metrat quadrat de 85.70 dòlars (300.000 / 3.500)
- 285.000 dòlars amb 2.800 peus quadrats i un preu per metre quadrat de 101, 78 dòlars
- 232.000 dòlars amb 2.500 peus quadrats i un preu per metre quadrat de 92, 80 dòlars
- El preu mitjà per metre quadrat de les tres propietats és de 93, 42 dòlars o ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
L’habitatge que s’està valorant té una superfície quadrada de 2.600 i, quan multipliquem el metge quadrat mitjà de les cases comparables, arribem a un import apreciat de 242.892 dòlars o 933.42 * 2.600 dòlars. L'anàlisi ha de proporcionar un valor raonable per a la llar.
Per descomptat, moltes altres funcions poden augmentar el valor de la llar. Tanmateix, l’anàlisi de comparació de vendes no és una ciència exacta ja que el valor d’una casa és una mica subjectiu, cosa que significa que una família pot trobar més valor en ella que una altra i augmentar la seva oferta. Com s'ha dit anteriorment, factors externs com ara les condicions econòmiques, el mercat de treball i l'estat del mercat immobiliari tenen un gran paper en la quantitat que es ven d'una casa o quant temps es troba al mercat.