Anàlisi comparativa del mercat
Una anàlisi comparativa de mercat és un examen dels preus en què s'han venut recentment propietats similars de la mateixa zona. Els agents immobiliaris realitzen una anàlisi de mercat comparativa per als seus clients per ajudar-los a determinar un preu a la llista quan venen una casa o un preu a oferir quan es compren una casa. Com que no hi ha dues propietats idèntiques, els agents fan ajustaments per a les diferències entre les propietats venudes i la que està a punt de ser adquirida o catalogada per determinar una oferta justa o un preu de venda. Essencialment, una anàlisi comparativa de mercat és una versió menys sofisticada d'una valoració formal i professional.
Comprensió de l'anàlisi comparativa del mercat
Una anàlisi de mercat comparable també pot incloure propietats actualment catalogades, sobretot si no es van vendre propietats similars recentment. Tot i això, els preus de la llista només indiquen el que el venedor espera obtenir per a la propietat i no reflecteixen necessàriament el que realment val.
Tot i que l’anàlisi comparativa del mercat no és una valoració oficial, l’agent immobiliari utilitza una gran quantitat de pràctiques i mètodes similars que utilitzarà un taxador per arribar a un valor raonable per a la propietat. Si l’habitatge o la propietat són tan distintives i / o úniques on no es troben propietats comparables, pot ser que sigui l’interès del propietari contractar un taxador formal per valorar la propietat.
Exemple d’anàlisi comparativa del mercat
Penseu en una parella que està pensant a fer una oferta en una casa unifamiliar de quatre dormitoris, tres banys, 2.100 peus quadrats en un quart d’acre de terra. La casa apareix a la venda a 300.000 dòlars. L’agent immobiliari de la parella realitza una anàlisi comparativa del mercat i localitza tres propietats similars que s’han venut recentment a la mateixa subdivisió:
- El primer és idèntic en tots els sentits a la propietat objecte, excepte que es troba en una carretera transitada; recentment va vendre per 275.000 dòlars.
- El segon té quatre dormitoris, tres banys, i es troba en una quarta part de terreny, però té 2.400 peus quadrats, perquè també inclou un porxo projectat; va vendre per 315.000 dòlars.
- El tercer té quatre dormitoris, està situat en una quarta part de terra i té 2.100 peus quadrats, però només compta amb dos banys, tots dos antics; va vendre per 265.000 dòlars.
A continuació, es detallen els passos típics que pot seguir l’agent immobiliari per completar una anàlisi de mercat comparativa:
1. Avaluar la qualitat del barri
El primer pas és avaluar la qualitat del barri que l’envolta i hi ha algunes bones eines en línia que fan que això sigui més fàcil que mai.
Google Street View pot ser la millor eina per investigar el barri. Aquí teniu el que esteu buscant:
- Blocs agradables enfront de blocs menys atractius
- Proximitat amb serveis com platges, parcs, escoles, etc.
- Proximitat amb llocs desagradables com abocadors d'escombraries, carreteres, instal·lacions industrials, etc.
- Problemes importants d’apel·lació de frenada
Tanmateix, pot ser que les imatges de Google siguin obsoletes, per la qual cosa no és un substitut per a la conducció pel barri.
2. Afegeix la fitxa original si està disponible
Revisa detingudament les fotos i la descripció per avaluar l’edat i l’estat de la llar, les actualitzacions recents i els problemes potencials amb l’estratègia de màrqueting anterior.
3. Comproveu les estimacions del valor de la propietat
Una estimació de valor de propietat us pot ajudar a avaluar el valor de mercat probable de la casa del vostre client i us donarà un punt de partida per calcular el cost per peu quadrat de la propietat. Tot i això, aquestes estimacions poden ser inexactes i no consideren aspectes únics del mercat local.
4. Desenvolupar una CMA preliminar
Obteniu una idea aproximada del valor de la vostra llar si avalueu els llistats venuts, els llistats caducats, els llistats actius i els llistats pendents de la zona que puguin ser comparables en funcions, mida i prestacions. Les propietats comparables que heu d'incorporar a la vostra CMA inclouen:
- Les cases que han venut o han caducat, estan pendents o han estat catalogades en els darrers sis mesos. Els llistats venuts us diran exactament quins habitatges similars de la zona s’han venut recentment i són la vostra manera principal d’avaluar el valor de la vostra CMA. Els llistats caducats us diran que el preu del mercat no està disposat a suportar. Els llistats amb una venda pendent us poden donar una bona idea del que venen cases actuals similars en aquest moment. Els llistats actuals us diran com és la vostra competència.
- Avaluar habitatges amb el mateix nombre de dormitoris i banys. El nombre de dormitoris i banys d'una casa és un dels criteris més importants per valorar una casa. Per exemple, les cases de dos dormitoris solen ser menys desitjables que les de tres o més. De la mateixa manera, les cases amb un sol bany o sense bany principal sovint tenen un valor de revenda inferior al de més.
- Avalua les cases a uns 300 peus quadrats teus. Amb una casa de 2.000 peus quadrats, mireu cases que estiguin entre 1.700 i 2.300 peus quadrats. Generalment, els dormitoris més igualen a un preu més alt, però el metge quadrat és gairebé tan important.
- Avaluar habitatges del mateix barri. Esbrinar exactament el "barri" en què es troba la casa pot ser difícil si no es tracta d'una comunitat emmurallada. Per això, és important avaluar el barri en línia primer.
- Avaluar habitatges de la mateixa zona escolar o comparables. Els districtes escolars són especialment importants a les ciutats més grans, on hi ha moltes escoles a cada districte. Les cases que hi ha a un costat d’un carrer podrien estar en una zona escolar excel·lent, mentre que els estudiants que viuen a cases de l’altra banda podrien matricular-se a escoles de menys qualitat. La diferència entre el valor de les escoles pel valor de la llar pot ser molt significativa.
- Avaluar habitatges amb una mida similar del solar. En general, una casa de 10 hectàrees de terra valdrà més que una casa diferent a una sola superfície.
- Avaluar habitatges d’edat similar. Habitualment, les cases noves són valorades més altes que les cases més antigues, però algunes cases antigues, sobretot cases antigues o cases modernes de mig segle, podrien obtenir una prima sobre la nova construcció a causa del seu disseny.
- Avaluar habitatges amb característiques similars. Per exemple, si l'habitatge té una piscina al sòl o es troba en un barri tancat amb una casa club, proveu de trobar altres llistats amb característiques similars. Així mateix, si l’habitatge es troba en propietat a primera línia de mar, comparar-la amb altres cases enfront del mar donarà resultats molt millors que comparar-la amb cases a pocs blocs de l’aigua.
5. Obteniu un preu mitjà dels llistats comparables
Agafeu els preus de venda de les cases comparables que heu triat i dividiu-ne cadascuna per la seva quantitat quadrada per calcular el preu per peu quadrat de cada habitatge comparable. A continuació, busqueu el preu mitjà per metre quadrat de les cases comparables i multipliqueu-lo pel metrat quadrat exacte de la casa que esteu intentant vendre.
6. Avaluar la llar en persona.
A partir de la vostra investigació, haureu de tenir una idea en què val la pena l’habitatge, de manera que haureu de poder respondre qualsevol pregunta sobre el valor que té el propietari per a vosaltres. Quan visiteu una propietat, tingueu en compte factors com: condició, addicions i actualitzacions, millores necessàries, exterior i paisatgisme i altres serveis. Combina les dades preliminars de llistats comparables amb la informació recollida durant la visita per crear una AMC completa.