Préstec o préstec convencional

Una hipoteca convencional o un préstec convencional és qualsevol tipus de préstec del comprador d’habitatge que no sigui ofert o garantit per una entitat governamental, com ara l’Administració federal de l’habitatge (FHA), el departament d’Afers Veterans dels Estats Units (VA) o el servei d’habitatge rural del USDA., en canvi, està disponible o garantit per un prestador privat (bancs, cooperatives de crèdit, empreses hipotecàries) o les dues empreses patrocinades pel govern, l'Associació Federal Hipotecària (Fannie Mae) i la Federal Federal Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Els préstecs convencionals sovint es coneixen com a hipoteques o préstecs conformes. Si bé hi ha solapament, les dues són categories diferents. Una hipoteca conforme és la qual els termes i condicions subjacents compleixen els criteris de finançament de Fannie Mae i Freddie Mac. El principal dels principals és un límit de dòlar, fixat anualment per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA): el 2019, a la majoria dels EUA continentals, un préstec no ha de superar els 484.350 dòlars. Així, tot i que tots els préstecs conformes són convencionals, no tots els préstecs convencionals es classifiquen en conformitat. Una hipoteca hipotecària convencional de 800.000 dòlars, per exemple, és una hipoteca convencional, però no una hipoteca conforme, ja que supera la quantitat que li permetria tenir el suport de Fannie Mae o Freddie Mac. (Per a informació relacionada, vegeu la secció "Comprendre les hipoteques convencionals de Jumbo Vs.")

Actualment, les hipoteques convencionals representen al voltant dels dos terços dels préstecs dels propietaris d'habitatges emesos als EUA. El mercat secundari de les hipoteques convencionals és extremadament gran i líquid. La majoria de les hipoteques convencionals s’emparen en títols garantits per préstecs hipotecaris, que cotitzen en un mercat de divises ben establert conegut com el mercat anunciat de la hipoteca (TBA). Molts d'aquests títols de pas convencionals es titulitzen més endavant en obligacions hipotecàries col·lateralitzades (OCM).

Compres per emportar

• Una hipoteca convencional o un préstec convencional és un préstec d’un comprador d’habitatge que no és ofert ni garantit per una entitat governamental.
• Està disponible o garantida per un prestador privat o les dues empreses patrocinades pel govern: Fannie Mae i Freddie Mac.
• Els prestataris potencials han de completar una sol·licitud oficial d’hipoteca, subministrar els documents requerits, l’historial de crèdit i la puntuació de crèdit actual.
• Les taxes d'interès dels préstecs convencionals solen ser superiors a les de les hipoteques amb govern, com els préstecs FHA.

Com funciona una hipoteca o un préstec convencional

En els anys posteriors a la dissolució de les hipoteques subprime el 2007, els prestadors han endurit les qualificacions per als préstecs, les hipoteques “sense verificació” i “sense pagament” han passat amb el vent, per exemple, però en general la majoria dels requisits bàsics no han canviat. . Els prestataris potencials han de completar una sol·licitud oficial d’hipoteca (i solen pagar una quota d’aplicació), i després subministrar al prestador els documents necessaris per realitzar una revisió àmplia sobre el seu historial, l’historial de crèdit i el punt de crèdit actual.

Documentació obligatòria

No s'ha finançat mai cap propietat al 100%. En comprovar els vostres actius i passius, un prestador busca veure no només si podeu pagar els vostres pagaments hipotecaris mensuals (que normalment no haurien de superar el 28% dels vostres ingressos bruts), sinó també si podeu gestionar un pagament inicial de la propietat. (i si és així, quant), juntament amb altres despeses anticipades, com ara les taxes de procedència o subscripció de préstecs, les taxes de corredor i els costos de liquidació o tancament, tot això pot augmentar significativament el cost d’una hipoteca. Entre els ítems necessaris es troben:

1 . Prova d’ingressos. Aquests documents inclouran, però no es poden limitar a:

• Trenta dies de matèries retributives que mostren ingressos i ingressos actuals
• Dos anys de declaracions d'impostos federals
• Seixanta dies o un extracte trimestral de tots els comptes d’actius, inclosos els vostres comptes de xec, estalvi i qualsevol compte d’inversió
• Dos anys de declaracions de la W-2

Els prestataris també han d'estar preparats amb la prova de qualsevol ingrés addicional, com a pensió o bonificacions.

2. Actius. Haureu de presentar estats bancaris i estats de compte d’inversió per demostrar que teniu fons per als pagaments inicials i els costos de tancament a la residència, així com les reserves de caixa. Si rebeu diners d’un amic o parent per ajudar-vos en el pagament inicial, necessitareu cartes de regal, que certifiquen que no es tracta de préstecs i no tenen cap reemborsament obligatori ni obligatori. Sovint, aquestes cartes hauran de notar-se.

3. Verificació d’ocupació. Els prestadors d’avui volen assegurar-se que només presten als prestataris amb un historial laboral estable. El vostre prestador no només voldrà veure els vostres segells de salari, sinó que també pot trucar al vostre empresari per comprovar que encara esteu ocupats i per comprovar el vostre sou. Si heu canviat de feina recentment, pot ser que un prestador vulgui contactar amb el vostre empresari anterior. Els prestataris autònoms hauran de proporcionar documents addicionals relatius a la seva empresa i ingressos.

4. Una altra documentació. El vostre prestador haurà de copiar el carnet de conduir o la targeta d’identitat de l’estat i necessitarà el vostre número i la vostra signatura de la Seguretat Social, permetent al prestador treure el vostre informe de crèdit.

Tipus d’interès

Les taxes d'interès dels préstecs convencionals solen ser superiors a les de les hipoteques amb beneficis del govern, com els préstecs FHA (tot i que aquests préstecs, que solen obligar els prestataris a pagar primes d'assegurança hipotecària, poden resultar igual de costoses a llarg termini).

El tipus d’interès que comporta una hipoteca convencional depèn de diversos factors, inclosos els termes del préstec —la seva durada, la seva mida i si té un tipus d’interès fix o un tipus ajustable—, així com les condicions actuals del mercat econòmic o financer. Els prestamistes hipotecaris estableixen tipus d'interès en funció de les seves expectatives d'inflació futura; l’oferta i la demanda de títols garantits per hipoteca també influeix en les taxes. Quan la Reserva Federal fa que sigui més car per als bancs el préstec orientant-se a una taxa de fons federals més elevada, els bancs, a la vegada, transmeten els costos més elevats als seus clients, i les taxes de préstecs al consum, inclosos els de les hipoteques, acostumen a augmentar.

Normalment estan vinculats al tipus d’interès els punts, les taxes pagades al prestador (o el corredor). Com més punts pagueu, més baix és el vostre tipus d’interès. Un punt costa l’1% de l’import del préstec i redueix el vostre tipus d’interès en un 0, 25%. En general, les persones que pensin viure en un habitatge durant molt de temps (deu o més anys) haurien de considerar els punts per mantenir els tipus d’interès més baixos durant la vida del préstec.

El factor final per determinar el tipus d’interès és el perfil financer del prestatari individual: actius personals, solvència creditícia i la mida del pagament inicial que poden fer sobre la residència a finançar.

Un comprador que tingui previst viure a una llar durant deu o més anys hauria de plantejar-se pagar els punts per mantenir els tipus d’interès més baixos durant la vida de la hipoteca.

Consideracions especials per a una hipoteca o un préstec convencional

Aquest tipus de préstecs no són per a tothom. A continuació, es detalla qui és probable que pugui acollir-se a una hipoteca convencional i qui no.

Qui és probable que es qualifiqui

Les persones amb informes de crèdit establerts i de crèdit estel·lar amb una sòlida base financera solen qualificar-se per a les hipoteques convencionals. Més concretament, el candidat ideal hauria de tenir:

• Una puntuació de crèdit d'almenys 680 i, preferentment, molt superior a 700. Com més alta sigui la puntuació, més baixa és la taxa d'interès del préstec, reservant-se els millors termes per als majors de 740.
• Una proporció de deute amb renda (DTI) acceptable. Aquesta és la suma de les vostres obligacions mensuals en comparació amb els vostres ingressos mensuals. Aquest nombre és al voltant del 36% i no superior al 43%.
• Hi ha un pagament inicial d'almenys el 20% del preu de compra de la casa. Els prestadors poden i accepten menys, però si ho fan, sovint requereixen que els prestataris contractin una assegurança hipotecària privada i paguin les seves primes mensualment fins a aconseguir almenys un 20% de capital a la casa.

A més, les hipoteques convencionals solen ser el millor o únic recurs per als compradors d’habitatges que volen la residència amb finalitats d’inversió, com a segona casa, o que vulguin adquirir una propietat amb un preu superior als 500.000 dòlars.

Qui és poc probable de qualificar

En general, els que acaben de començar a la vida, els que tenen una mica més de deutes del normal i els que tenen una qualificació de crèdit modesta solen tenir problemes per a obtenir préstecs convencionals. Més concretament, aquestes hipoteques serien difícils per a aquells que tinguin:

• Va patir fallida o execució hipotecària durant els darrers set anys.
• Puntuacions de crèdit per sota de 650.
• DTI superiors al 43%.
• Menys del 20% o fins i tot del 10% del preu de compra de l’habitatge per un pagament inicial.