ARM convertible
Un ARM convertible és una hipoteca de tipus ajustable (ARM) que ofereix a l’ prestatari l’opció de convertir-se en una hipoteca de tipus fix. Els ARM convertibles es comercialitzen com una forma d’aprofitar la baixada dels tipus d’interès i normalment inclouen condicions específiques. L’entitat financera generalment cobra una taxa per canviar l’ARM a una hipoteca de tipus fix.
ESMORZAR AMB convertible
Els ARMS convertibles són un híbrid de dos tipus hipotecaris: la hipoteca convencional de 30 anys a tipus fix i la hipoteca de tipus ajustable (ARM). Les hipoteques de tipus fix proporcionen al prestatari la seguretat de saber que el seu pagament mensual no canviarà mai, encara que augmentin les taxes; amb el pas del temps, els pagaments disminueixen efectivament en relació amb la inflació. Una hipoteca de tipus ajustable comença amb una taxa d’introducció molt reduïda, però després d’un període fixat (normalment cinc anys) la taxa s’ajusta segons un índex, com el LIBOR, més un marge. La tarifa s’ajusta generalment cada sis mesos i pot pujar o baixar (dins dels límits descrits al contracte).
Amb un ARM convertible, la hipoteca comença com una taxa ajustable de 30 anys, és a dir, a un ritme de despesa inferior a la mitjana del mercat. Però dins d'un període determinat, sovint després del primer any, però abans del cinquè, el prestatari té l'opció de convertir-lo a una taxa fixa. El nou tipus d'interès sol ser el tipus més baix ofert en els set dies abans de bloquejar-se. Així, si les taxes d'interès baixen, el prestatari pot obtenir una taxa fixa inferior a la que hauria obtingut inicialment.
Els ARM convertibles poden tenir sentit quan les tarifes són altes
Introduïts a principis de la dècada de 1980, els ARM convertibles van entrar en escena durant un període d'hipoteques a dos dígits de tipus fix. La teoria era que, a causa que històricament és poc probable que els tipus d’interès puguin anar molt més alts (excepte la inflació extraordinària), els prestataris d’ARM convertibles podrien apostar fonamentalment per la gran probabilitat de baixar els tipus en el futur. Els ARM convertibles inicials eren costosos i contenien restriccions oneroses. Però el 1987, les empreses hipotecàries patrocinades pel govern Fannie Mae i Freddie Mac van començar a comprar ARM convertibles al mercat secundari; atès que la majoria de bancs comercials venen els seus préstecs hipotecaris al mercat secundari, l’acceptació dels ARM convertibles pels dos gegants hipotecaris va provocar la seva ràpida expansió. La competència, al seu torn, va comportar taxes inferiors i condicions menys restrictives.
L’inconvenient
L’avantatge principal dels ARMS convertibles és que obliguen el prestatari a supervisar els tipus d’interès i preveuen els canvis futurs, cosa que fins i tot els experts no poden fer de manera fiable. A més, els tipus d’interès sobre els ARMS convertibles —tant el tipus d’introducció com el tipus fix posterior— solen ser una mica superiors als de mercat. I, si bé els prestataris no paguen els costos de tancament quan converteixen la hipoteca, els prestamistes cobren taxes. Mentrestant, si augmenten els tipus d’interès durant el període d’introducció, es perd el benefici d’un ARM convertible. Finalment, el pagament després de la conversió gairebé serà superior al que pagava el propietari sota la taxa de repressió, tot i que amb la seguretat que es mantindrà fixada.