Deduir interessos sobre la segona hipoteca

El govern federal entén que les hipoteques domèstiques són les càrregues financeres més grans que els nord-americans mai assumiran durant la seva vida. Amb l'objectiu de donar una pausa (i presumptament per animar la gent a participar en el mercat immobiliari), el Servei d'Intervenció Interna (IRS) permet als contribuents realitzar deduccions dels interessos pagats per les seves hipoteques.

Però, i si obté una segona hipoteca d’habitatge? Té importància per a què l’utilitzeu? Només es pot deduir interès indefinidament?

Analitzarem a fons les implicacions fiscals de l’assumpció d’una segona hipoteca, mostrant-vos com calcular el càlcul de la vostra deducció sobre els vostres impostos, així com destacarem diverses restriccions i entrebancs.

Els bàsics

Primer, heu d’entendre què constitueix una “casa qualificada” (aquella sobre la qual s’aplica una deducció d’interès hipotecari) i com l’IRS defineix “interès hipotecari” i “deute hipotecari”.

Per començar, una "llar qualificada" es refereix a la vostra llar principal on viu normalment o a una segona casa. Tots els habitatges mòbils, els tràilers de cases, els apartaments i els vaixells són qualificables, sempre que tinguin "instal·lacions per dormir, cuinar i lavabo", tal com diu la publicació 9S de l'IRS.

Si teniu tres o més propietats, només podreu reclamar-ne dues, respectivament, com a habitatges principals i segones durant un any determinat. Si veniu una de les cases que reclamàveu durant aquest any, podeu considerar una altra propietat la vostra llar principal o segona per al saldo d’aquest any.

Si sol·liciteu deduccions a un habitatge que es dupliqui com qualsevol altra cosa, com ara una propietat de lloguer o una oficina, hi ha en joc algunes regles i càlculs matisats relacionats amb el temps que ocupeu el local. Podeu referir-vos a detalls específics, però en general, si llogueu una segona casa, heu de viure-hi almenys 14 dies o més del 10% del temps que es lloga al llarg d’un any (el que sigui més llarg) per poder deduir-ne l’interès hipotecari. (Si no hi habiteu en absolut, és propietari i hi ha en joc un conjunt de normes molt diferents: vegeu Deduccions fiscals per als propietaris de lloguer ).

Els interessos hipotecaris només s'apliquen als interessos pagats per préstecs que utilitzin la vostra llar com a garantia. Això inclou:

• Primeres hipoteques i segones hipoteques
• Línies de crèdit
• Préstecs de renda variable

L’IRS descriu tres categories de deute hipotecari. Aquests canvis varien en funció de quan vau treure el deute i per a què es va utilitzar el producte:

• El deute de l’avi fa referència a les hipoteques garantides per casa vostra o abans del 13 d’octubre de 1987 (després de les quals van entrar en vigor les normes fiscals vigents).
• El deute d’adquisició d’habitatges es refereix a les hipoteques contractades després del 13 d’octubre de 1987 que s’utilitzaven per comprar, construir o millorar la vostra casa (per exemple, reformes, reparacions, etc.).
• El deute o préstec del patrimoni intern es refereix a les hipoteques contractades després del 13 d’octubre de 1987 que es van fer servir amb altres propòsits no relacionats amb la residència, com per exemple, per finançar la matrícula universitària, un cotxe nou, unes vacances o gairebé qualsevol altra cosa que no tingués relació amb comprar, construir o millorar una casa.

Les Deduccions

Això depèn del tipus de deute que ja tingueu i de la quantitat que voleu assumir. Si esteu casats i arxiu conjuntament, només podreu deduir els interessos per un valor d’1 milió de dòlars o menys del deute d’adquisició de casa i 100.000 dòlars o menys per valor total del deute de l’habitatge general. Si teniu solter o casat i heu presentat per separat, els vostres límits es converteixen en 500.000 dòlars per al deute d’adquisició d’habitatge i el deute de capital net de propietat de 50.000 dòlars, respectivament.

Dit d’una altra manera, si la vostra hipoteca o hipoteca s’utilitza per comprar, construir o millorar la vostra casa principal i / o segona casa (convertint-la en deute d’adquisició d’habitatges) i un total d’1 milió de dòlars, podeu deduir tot el que ha pagat en interessos. Per exemple, si teniu un tipus d’interès del 4% en cadascuna de les dues hipoteques que sumen un milió de dòlars, podeu deduir tots els vostres pagaments d’interès anuals de 40.000 dòlars.

Tanmateix, si el deute d’adquisició d’habitatges és, diguem-ne, 2 milions de dòlars, només podríeu deduir la meitat de l’interès total que vau pagar en hipoteques per valor de 2 milions de dòlars aquell any. Si s'apliquessin els mateixos tipus d'interès del 4%, només podríeu deduir 40.000 dòlars en lloc dels 80.000 dòlars que presumptament havíeu pagat en interessos aquell any. (Qualsevol cosa que tingui en compte per a qualsevol que intenti finançar una propietat de set xifres. Vegeu Hipoteques convencionals de Jumbo Vs. Com es diferencien .)

Tot i que aquest límit no s’aplica al deute avi, no podreu fer deduccions addicionals sobre les noves hipoteques si el vostre deute ja supera el milió de dòlars. I si només teniu 900.000 dòlars en deute avi? Aleshores només podríeu deduir els interessos per un deute addicional d’adquisició d’habitatges per valor de 100.000 dòlars addicionals.

Almenys, aquesta és la norma general. L’IRS proporciona un full de treball per determinar els vostres interessos reals deduïbles.

La paperassa

Sempre que hagueu pagat un interès hipotecari com a mínim de 600 dòlars, rebrà un avís del propietari o prestador de la vostra hipoteca (normalment és el formulari 1098) uns mesos abans del termini de presentació d’impostos. Juntament amb la quantitat en dòlars dels vostres pagaments anuals, aquesta declaració d’interès hipotecari també mostrarà les vostres primes d’assegurança hipotecària pagades i els punts deduïbles (si vau comprar una casa aquell any). Un cop tingui aquest document a la mà, l’utilitzaràs per completar la declaració d’impost, al formulari 1040, calendari A (Deduccions detallades).

Si es combina un deute d’adquisició d’habitatge i un deute de capital propi, tècnicament es pot agafar 1, 1 milions de dòlars contra la vostra llar. Tanmateix, si teniu un deute addicional que supera aquest llindar, és possible que pugueu deduir els interessos si aquests ingressos es van utilitzar per a una despesa qualificada, com ara una inversió (també indicada a la llista A) o una empresa (calendari C o C-EZ).

Refinançament, punts i primes

Si refinança qualsevol hipoteca, inclosa la segona, aleshores podeu reclamar el nou préstec com a deute d’adquisició d’habitatges fins al principal del préstec anterior. Qualsevol cosa per sobre que es tractarà com a deute de la propietat domèstica.

A més, si pagueu punts sobre la nova hipoteca, els podeu deduir durant la vida del préstec. Si suposeu refinançar una nova hipoteca de 30 anys, podeu deduir 1/30 de la quantitat que pagueu en punts cada any. Si no heu deduït tots els punts en el moment en què vengueu o refinanceu la casa (de nou), podeu deduir-ne tots els restants alhora alhora. Arribareu la deducció a la llista A, formulari 1040, línia 12.

Sempre que els vostres ingressos bruts ajustats no superin els 109.000 dòlars (o 54.500 dòlars en casar-se i presentar-se per separat), també podeu deduir part o totes les primes d’assegurança hipotecària. Això entra dins de la categoria "deute d'adquisició d'habitatges".

La línia de fons

Les regles fiscals són complicades, i no hi ha de negar-ho, però si es procedeix correctament, les disposicions us podran estalviar milers de dòlars a l'any. Assegureu-vos de consultar un professional d’impostos qualificat abans de decidir contractar una segona hipoteca.