La defunció redueix les tarifes immobiliàries comercials

Els inversors immobiliaris comercials que afavoreixen el finançament del deute a tipus fix es troben que de vegades han de pagar penalitzacions de prepagament quan liquiden el deute abans de les dates de venciment dels seus préstecs. Entre les diferents opcions de prepagament, la derrota és la que ofereix la màxima flexibilitat i guanys financers potencials quan els tipus d’interès augmenten.

Què és la Deficiència?

La defunció, com el seu nom indica, és un mètode per reduir els honoraris necessaris quan un prestatari decideix prepagar un préstec immobiliari comercial a tipus fix. En comptes de pagar diners en efectiu al prestador, l’opció de fracàs permet al prestatari intercanviar un altre actiu que flueix en efectiu per la garantia original del préstec.

La nova garantia (normalment títols del Tresor) sol ser molt menys arriscada que els actius immobiliaris comercials originals. En aquest escenari, el prestador està molt millor perquè rep el mateix flux de caixa i, a canvi, rep una inversió molt millor ajustada al risc. Tot i que el benefici de la derrota per al prestador és evident, els prestataris també en poden beneficiar significativament. Si els tipus d’interès dels préstecs augmenten a una taxa superior a la de la hipoteca, els prestataris poden crear valor i posar diners en efectiu a les butxaques al prepagament. Com que la derrota és una opció que s’ofereix durant la negociació d’un préstec immobiliari comercial, els prestataris haurien de considerar-ho per tal de preservar la possibilitat de crear valor amb el seu finançament.

Justificació de la defunció

Els préstecs immobiliaris comercials de tipus variable són un mètode adequat per finançar necessitats a curt termini, com ara el finançament de la construcció o el pont, que es presta en capital a propietaris d’immobles en la fase d’arrendament; es paga quan la propietat acabi produint flux de caixa.

Tot i que el risc de tipus d’interès és elevat i no hi ha cap límit a l’inconvenient financer, alguns prestataris assumiran finançament de tipus variable a llarg termini. Això sol passar quan hi ha una gran probabilitat que una propietat amb flux de caixa es vengui abans que el préstec venci.

Els prestataris utilitzen finançament de tipus variable per moltes raons. Una de les raons importants és eludir les penalitzacions de prepagament que requereixen els prestadors per als prepagaments de deutes de tipus fix. Quant al finançament de tipus variable, els prestadors no incorren en risc de reinversió perquè les taxes de préstec floten amb el mercat. Quan es paguen, es poden tornar a prestar els fons a les mateixes tarifes del mercat.

Riscos per a prestadors

El finançament a tipus fix té el potencial de generar pèrdues financeres o de reduir el rendiment del prestador quan es paga el capital i es presta a taxes de mercat més baixes. A causa del potencial de risc de reinversió, els prestadors solen requerir algun tipus de penalització de prepagament de qui presta a un tipus fix. Originalment, els prestadors van requerir un "manteniment del rendiment", que va dictaminar que els prestataris paguen el diferencial de tipus (entre la taxa de préstec i la taxa de mercat vigent) del capital prepagat durant el període restant fins a venciment del préstec. Com que hi ha una oportunitat i un cost financer associats amb l’obtenció d’actius hipotecaris nous, la derrota es va dissenyar com una manera d’eliminar el risc de reinversió i la necessitat de tornar a prestar capital prepagat.

La defunció permet als prestataris substituir la garantia dels seus préstecs per actius que proporcionen els mateixos fluxos d’efectiu que el préstec original. Aquesta borsa d’actius permet als prestadors continuar rebent el rendiment previst durant tot el termini del préstec sense haver de trobar noves oportunitats de préstecs per substituir el capital prepagat. Com s'ha esmentat anteriorment, l'intercanvi d'un actiu menys arriscat (Tresoreria dels Estats Units al lloc d'una propietat immobiliària comercial) redueix el risc global de la inversió del prestador. Aquest és un benefici encara més gran per a les institucions que securititzen aquestes hipoteques. En augmentar la probabilitat que els inversors rebin tots els pagaments d’interessos i principals contractats, la derrota augmenta considerablement el valor dels títols garantits per hipoteca, així com els beneficis dels prestamistes.

Beneficis i problemes per als prestataris

A diferència del manteniment del rendiment, la fracàsia ofereix un potencial àmplia per als prestataris quan les taxes de mercat augmenten per sobre de la taxa de préstec contractat. El manteniment del rendiment es coneix com una penalització, ja que els prestataris estan subjectes a algun tipus de pagament, independentment de quina direcció es moguin les tarifes del mercat. Normalment s’estructura com el major del càlcul de manteniment del rendiment o un percentatge de l’import prestat. Com que la derrota requereix la compra d’obligacions del Tresor, la circulació de tipus afecta directament els costos d’aquests actius i determina si la derrota serà un cost o una caiguda al prepagament.

En la majoria dels casos, la derrota implica la compra d’obligacions del Tresor amb venciments igual al termini restant del préstec, amb taxes de cupó que proporcionen els ingressos necessaris per compensar els interessos i pagaments principals periòdics contractats. A continuació, s'assignen aquests bons a un fideïcomís de derrota que passa els fluxos de caixa periòdics al prestador fins que els bons vencen. En funció de la diferència entre les taxes de les obligacions necessàries per derrotar els préstecs i les taxes de mercat, els bons del Tresor cotitzaran per un descompte o una prima.

Quan augmenten les taxes, les obligacions del Tresor (o qualsevol inversió de renda fixa) perden valor i es fan més barates. Quan això succeeix, els prestataris poden adquirir les obligacions necessàries per un import inferior al que es requereix per pagar prèviament el préstec, i es tradueix en efectiu addicional a les butxaques. En la situació inversa, quan baixen les taxes, les inversions de renda fixa es fan més cares. Això requereix que el prestatari pagui un import superior al saldo del préstec al prepagament. A l’inconvenient, el càlcul de manteniment del rendiment comportarà exactament la mateixa quantitat de capital addicional necessari per derrotar el préstec. Això no té en compte els costos de transacció que es puguin incorporar per adquirir les obligacions necessàries per derrotar el préstec. Aquests costos varien en funció de la difusió de l'oferta o de la força de l'oferta i la demanda dels bons. Per contra, la derrota és beneficiosa, mentre que el manteniment del rendiment encara requerirà alguna penalització.

L’opció de fracàs proporciona als prestataris de tipus fix avantatges respecte dels que opten per manteniment de rendiments o finançament de tipus variable a llarg termini. És una bona decisió tàctica per als prestataris que senten que tenen la capacitat de predir els moviments dels tipus d'interès. També és una bona opció per als inversors immobiliaris que sàpiguen que hauran de vendre les seves propietats a curt termini, però estan preocupats pels possibles augments del servei de deute si opten per utilitzar deutes de tipus variable.

Els prestataris que utilitzin deutes a nivell de cartera (un préstec garantit per múltiples propietats comercials) troben que de vegades els prestamistes requereixen que els prestataris reemborsin un percentatge més gran d’un préstec que la contribució en valor d’un actiu a la cartera. Aquesta situació es produeix quan el prestador creu que un prestatari ven un actiu amb menys risc que els actius restants de la cartera. Com que la cartera es fa més arriscada, com menys és un actiu amb menys risc que posseeix, els prestadors necessitaran un import de prepagament que els compensi amb el major risc que suposa assumir el seu risc, disminuint efectivament la cartera restant i reduint el rendiment palanquejat de l’inversor.

Com que la derrota produeix l’intercanvi d’un actiu menys arriscat que la garantia, els prestataris poden mantenir el mateix percentatge de deute a la cartera després de la venda d’un actiu. Amb l'acord del prestador, és possible augmentar el percentatge del deute sobre els actius restants quan s'executi la derrota.

Un altre avantatge per als prestataris és que els prestamistes no solen requerir cap tipus de pagament, ja sigui a l’alça o augmentant les taxes de préstecs, per tal de rebre l’opció de defunció. Si augmenten les taxes, hi ha un potencial de creació de valor per al prestatari; per tant, és creïble que els prestadors poguessin demanar una indemnització per la venda de l’opció.

La línia de fons

Els prestataris han de tenir coneixement de les seves opcions de prepagament perquè prenguin les decisions correctes de gestió d’actius. Per exemple, en períodes d’augment significatiu dels tipus d’interès, pot ser preferible vendre un actiu comercial subòptim a causa del valor creat mitjançant la derrota del préstec. Al revés, pot tenir sentit retenir-ne un recurs, fins i tot després d’optimitzar el valor. El temps restant en el préstec al prepagament afecta directament els costos de prepagament. Tot igual, les penalitzacions de prepagament es dissipen amb el pas del temps.

Quan negocien els termes d’un préstec immobiliari comercial, els prestataris haurien de demanar la possibilitat de derrotar els seus préstecs a tipus fix encara que no tinguin intenció d’anticipar l’obligació abans del venciment. El diferent avantatge que proporciona la derrota davant d'altres opcions de prepagament és important per la seva capacitat de crear un esdeveniment que genera ingressos quan augmenten els tipus d'interès del mercat. És concebible que durant els períodes d’augment dels tipus d’interès, els propietaris de béns immobles que prefereixin un finançament a tipus fix puguin produir plusvàlues en les seves obligacions de deute, que poden compensar més que la disminució dels valors immobiliaris. Els inversors que utilitzin un palanquejament financer per adquirir béns immobles per ser fixats i venuts han de considerar el finançament de tipus fix amb l’opció de derrota com una alternativa atractiva al finançament de tipus variable a curt termini.