Inversions de deute respecte de la inversió immobiliària

El crowdfunding immobiliari s’ha enlairat des de la aprovació de la Jumpstart Our Business Startups Act del 2012 i s’espera que el mercat s’expandeixi encara més. L'octubre de 2015, la SEC va dictar la seva decisió definitiva sobre les disposicions del títol III de la Llei JOBS, que permetia als inversors no acreditats participar en ofertes immobiliàries crowdfunded al costat d'inversors acreditats.

Invertir en béns immobles a través d’una plataforma de crowdfunding té certs avantatges sobre els REIT o la propietat directa de la propietat. Un d’aquests avantatges és la capacitat de triar entre deutes i inversions en capital. Abans de aprofundir en el crowdfunding immobiliari, és útil conèixer com es diferencien i quins són els riscos. (Per obtenir més informació sobre els fonaments bàsics del crowdfunding immobiliari, vegeu: Immobiliària i Crowdfunding: un nou camí per als inversors.)

Compres per emportar

• El crowdfunding immobiliari és una alternativa cada cop més popular als REIT i als ETF immobiliaris per afegir propietats a la cartera.
• La inversió immobiliària de capital obté una rendibilitat mitjançant ingressos de lloguer pagats per arrendataris o guanys de capital per vendre la propietat.
• La inversió immobiliària de deutes implica emetre préstecs o invertir en hipoteques (o valors garantits per hipoteca).

Fonaments bàsics sobre inversions

La majoria de les ofertes de crowdfunding immobiliari inclouen inversions en capital. En aquest escenari, l'inversor és accionista d'una propietat específica i la seva participació és proporcional a la quantitat que ha invertit. Les devolucions es realitzen en forma d'una quota dels ingressos de lloguer que genera la propietat, menys les despeses de servei pagades a la plataforma de crowdfunding. Si es ven la propietat, els inversors també poden pagar una part de qualsevol valor de valor.

Pros:

• Cap rendibilitat: les inversions en renda variable ofereixen un horitzó més ampli en termes de potencial de guanys. És possible veure rendibilitats anualitzades que van del 18% al 25%. Tot i que, com que no hi ha cap pla, el cel és realment el límit des de la perspectiva d'un inversor.
• Beneficis fiscals: un benefici de ser propietari d'una propietat d'inversió és capaç de deduir determinades despeses associades a la seva propietat, com ara l'amortització i el cost de les reparacions. Amb el crowdfunding de renda variable, les ofertes s’estructuren normalment a través d’una LLC, que es tracta com una entitat de flux amb finalitats fiscals. Això significa que els inversors poden obtenir els avantatges de la deducció d'amortitzacions sense haver de tenir propietat directa.
• Comissions més baixes: les inversions en accions poden ser més barates quan es tracten de comissions. En lloc de pagar taxes i tarifes mensuals anticipades, els inversors poden pagar una quota anual única per mantenir la seva posició a la propietat. El cànon es calcula en un percentatge de l'import total invertit i se situa sovint entre l'1% i el 2%.

Contres:

• Més risc: el crowdfunding de renda variable pot aportar més diners a les butxaques dels inversors, però suposa tenir una aposta més gran. Els inversors se situen en la segona línia a l’hora de rebre una devolució de la seva inversió i, si la propietat no compleix les expectatives de rendiment, això es pot traduir fàcilment en una pèrdua.
• Període de retenció més llarg: els inversors de renda variable estan mirant un període de temps molt més gran que en comparació amb els inversors del deute. Els temps de retenció es poden allargar fins a cinc o fins i tot deu anys, cosa que és una consideració important si teniu interès a mantenir un alt grau de liquiditat a la vostra cartera.

Com funcionen les inversions de deutes

Quan inverteix en instruments de deute immobiliari, l'inversor actua com a prestador del propietari o del patrocinador de l'oferta. El préstec està garantit per la propietat mateixa i els inversors reben una taxa de rendibilitat fixa determinada pel tipus d’interès del préstec i la quantitat que han invertit. En una operació de deute, l’inversor es troba a la part inferior de la pila de capital, cosa que significa que tenen prioritat a l’hora de reclamar un pagament de la propietat. (Per a més informació, consulteu el tutorial: Com guanyar diners en béns immobles.)

Pros:

• Temps de retenció menor: les inversions de deutes s’associen més sovint a projectes de desenvolupament. Com a resultat, normalment tenen un període de retenció més curt que les inversions en capital. Segons la naturalesa de l’acord, el temps de reserva pot durar entre sis i 24 mesos. Això és un avantatge per als inversors que no es troben còmodes per lligar actius a llarg termini.
• Menor risc: per la forma en què s’estructuren les ofertes; els inversors tenen menys risc amb les inversions de deute. El préstec està garantit per la propietat, que actua com una pòlissa d’assegurança contra l’amortització del préstec. En cas que el propietari o el patrocinador no es vegi implicat per defecte, els inversors poden recuperar la pèrdua de la seva inversió mitjançant una acció d'execució hipotecària.
• Ingressos constants: les inversions de deutes són més previsibles quant a la quantitat i la freqüència de les rendibilitats. Tot i que cada acord és diferent, no és estrany que els inversors puguin obtenir rendiments que van del 8% al 12% anual. Aquestes rendibilitats es paguen normalment mensualment o trimestralment.
• Rendiments massius: Les inversions de deutes comporten menys risc, però un dels inconvenients principals és el fet que els rendiments estan limitats pel tipus d’interès del préstec. Els inversors han de tenir clar si estan disposats a sacrificar el potencial per obtenir rendiments més alts a canvi d’una aposta més segura.
• Comissions més elevades : Si bé la majoria de plataformes de crowdfunding immobiliari no cobren res als inversors per crear un compte i investigar inversions de deutes, normalment hi ha algun tipus de quota per participar en un acord. La plataforma de crowdfunding sol treure un percentatge fora de la part superior abans que es pagui cap interès que pugui aportar els vostres rendiments. També pot haver-hi una quota per origen de préstecs que es repercuteixi als inversors. (Per obtenir més informació sobre les plataformes de crowdfunding immobiliari, consulteu les 5 millors empreses de crowdfunding immobiliari .)

Contres:

• Menors rendibilitats potencials: amb menor risc es produeix un menor rendiment esperat.
• Exposició al risc de prepagament: a vegades, els hipotecaris paguen els seus préstecs prèviament, ja sigui amb la venda d’una casa o a través d’un refinançament. Si ho feu, podeu interrompre els fluxos de caixa associats a la vostra inversió de deute i disminuir la durada de la vostra cartera de préstecs.

La línia de fons

El Crowdfunding és una opció atractiva per als inversors que vulguin invertir en ofertes immobiliàries privades de manera rendible. La inversió mínima amb moltes plataformes oscil·la entre 5.000 i 10.000 dòlars, que és un preu relativament reduït a pagar per accedir a aquesta classe d’actius. Tant les inversions en capital com en el deute tenen els seus costats bons i dolents, que els inversors experimentats han de prendre temps per pesar amb cura. Entendre el que voleu guanyar enfront del que arrisqueu us pot ajudar a decidir si un o els dos tipus d’inversions són adequats per a la vostra cartera.