Fannie Mae: Préstecs, HomePath i tot el que hauríeu de saber

Fannie Mae (oficialment la Federal National Mortgage Association, o FNMA) és una empresa patrocinada pel govern (GSE) —és a dir, una empresa de borsa que opera sota la carta del Congrés— que serveix per estimular la propietat i ampliar la liquiditat dels diners hipotecaris creant. un mercat secundari. Creada el 1938 durant la Gran Depressió com a part del New Deal, Fannie Mae canalitza els seus esforços per augmentar la disponibilitat i l’accessibilitat de la propietat d’habitatges per a nord-americans de baixos, moderats i de renda mitjana.

Com a participant en el mercat hipotecari secundari, Fannie Mae no crea préstecs ni proporciona hipoteques als prestataris. En canvi, manté els fons destinats als prestadors d’hipoteca (per exemple, les cooperatives de crèdit, els bancs locals i nacionals, els atropellaments i altres institucions financeres) mitjançant la compra i garantia d’hipoteques realitzades per aquestes empreses. De fet, és un dels dos més grans compradors d’hipoteques del mercat secundari; l'altre és el seu germà, la Federal Federal Loan Corporation, o Freddie Mac, que també és una empresa patrocinada pel govern creada pel Congrés.

5 trilions de dòlars

L’import que Fannie Mae ha invertit al mercat hipotecari des del 2009.

Invertint en el mercat hipotecari, Fannie Mae crea més liquiditat per als prestadors, com ara bancs, atreviments i cooperatives de crèdit, que a la vegada els permet subscriure o finançar més hipoteques. L’entitat estima que ha finançat el mercat amb 5 trilions de dòlars des del 2009, finançant aproximadament sis milions de compres d’habitatges, 14 milions refinançaments i tres milions d’apartaments de lloguer. És el major finançador o patrocinador d’hipoteques a tipus fix de 30 anys als Estats Units

Fannie Mae Stock

Fannie Mae cotitza en borsa des del 1968. Fins al 2010, cotitzava a la Borsa de Valors de Nova York. Va ser suprimida després de la crisi hipotecària, d'habitatge i financera després que les seves accions es van reduir per sota dels requisits de capital mínims exigits per la NYSE. Ara cotitza en venda lliure.

A la darrera meitat del 2008, Fannie Mae i Freddie Mac van ser presos pel govern mitjançant un servei de conservació del Comitè Federal de l'Habitatge. Tots dos van ser rescatats per import de 187, 4 mil milions de dòlars, cosa que els va estalviar del col·lapse. El 2014, Fannie Mae havia reemborsat el govern més que la suma que va rebre.

A l'agost de 2012, els termes que regulen les obligacions de dividend de Fannie Mae van canviar de manera que el Tresor dels Estats Units reclama qualsevol benefici al final de cada trimestre i proporciona capital si hi ha dèficit. Així, tot i que Fannie Mae guanya diners, els seus beneficis es lliuren cada trimestre al govern.

Fannie Mae Directrius

Per tal que un prestamista hipotecari pugui ser avalat per Fannie Mae, ha d’acordar no practicar pràctiques de préstecs de subpressió poc ètics. Els préstecs subprime, que tenen taxes més elevades que els préstecs de tipus principal, s’ofereixen als prestataris amb un crèdit deficient que consideren un risc més elevat pel prestador.

Les compres i garanties de les hipoteques de Fannie Mae han de complir criteris estrictes. Per exemple, el límit per a un préstec convencional per a una llar unifamiliar el 2019 és de 484.350 dòlars per a la majoria d’àrees i 726.525 dòlars per a zones d’alt cost, incloses Hawaii i Alaska. L’Agència Federal de Finances per a l’Habitatge (FHFA) estableix aquests límits.

Després de comprar hipoteques al mercat secundari, Fannie Mae les agrupa per formar títols amb garantia hipotecària (MBS). Els MBS són valors avalats per actius garantits per una hipoteca o un grup d’hipoteques. Els títols amb garantia hipotecària de Fannie Mae són adquirits a continuació per institucions, com ara companyies d’assegurances, fons de pensions i bancs d’inversió. Garanteix els pagaments de capital i interessos a la seva MBS.

Fannie Mae també té la seva pròpia cartera, comunament coneguda com una cartera retinguda, que inverteix en valors propis i d’altres institucions hipotecàries. Fannie Mae emet el deute, anomenat deute de l'agència, per finançar la seva cartera retinguda.

Compres per emportar

• L’Associació Federal Nacional d’Hipoteca (FNMA), també coneguda com Fannie Mae, és una empresa patrocinada pel govern (GSE) creada pel Congrés.
• Fannie Mae no origina ni dona hipoteques a propietaris que busquen finançament, però els compra i els garanteix a través del mercat hipotecari secundari.
• Fannie Mae i el seu germà, la Federal Home Loan Corporation, o Freddie Mac, són els dos principals compradors d’hipoteques del mercat secundari.
• Invertint en hipoteques, Fannie Mae crea més liquiditat per als prestadors, inclosos els bancs, els propòsits i les cooperatives de crèdit, cosa que els permet subscriure o finançar més hipoteques.
• Fannie Mae i Freddie Mac gairebé es van esfondrar durant la crisi financera del 2008, van ser rescatats, posats a la conservació del govern i finalment van pagar els milers de milions que van rebre per mantenir-se a flota.

Préstecs Fannie Mae

Per obtenir un préstec avalat per Fannie Mae, hauràs de passar per un prestador aprovat. Juntament amb l’evitació de préstecs subprime, esmentats anteriorment, els prestadors han de complir criteris d’elegibilitat i subscripció que garanteixin la qualitat creditícia del finançament.

Les hipoteques comprades i garantides per Fannie Mae s’anomenen préstecs conformes. En general, els préstecs conformes tenen uns tipus d’interès inferiors als que no conformes o jumbo, que normalment no són avalats per Fannie Mae perquè superen els límits de la mida del préstec.

Com sol·licitar una hipoteca amb benefici de Fannie

Quan hagueu trobat un prestamista que pugui acollir-se a un préstec garantit per Fannie Mae, se us guiarà a emplenar una sol·licitud de préstec residencial uniforme. Haureu de reunir i proporcionar informació i documentació financera. Això inclou un registre d’ocupació i els vostres ingressos bruts i els estats de seguretat, com ara el formulari W-2 o el formulari 1099. També haureu de proporcionar un total de les vostres obligacions de deutes mensuals, com ara els saldos a les targetes de crèdit. pagaments, pensions alimentàries i ajuts per a nens.

Per ser aprovat per a un préstec avalat per Fannie Mae, és preferible tenir una proporció de deute i renda frontal (DTI) no superior al 28%. Un DTI de primera línia determina la quantitat dels seus ingressos bruts destinats als costos de l'habitatge. Si el vostre DTI és massa alt, si podeu, realitzeu un pagament inicial més gran, cosa que reduirà els vostres costos mensuals. Fannie Mae requereix un abonament mínim del 5% per a una hipoteca de tipus fix, tot i que el 20% sol ser ideal.

Els compradors d'habitatges també han de complir els requisits mínims de crèdit per poder optar a les hipoteques amb Fannie Mae. Per a una llar unifamiliar que és residència principal, cal una puntuació FICO d'almenys 620 per a préstecs a tipus fix i 640 per a hipoteques de tipus ajustable (ARM). Per descomptat, com més bona o més alta sigui la vostra puntuació FICO, més apte és per als tipus d’interès més baixos disponibles.

Modificacions del préstec

Després de la ruptura de la hipoteca, Fannie Mae va començar a centrar-se en les modificacions del préstec. Les modificacions de préstec canvien les condicions d'una hipoteca existent per ajudar els prestataris a evitar que no es produeixin demissions, que acabin en exclusió i, finalment, perdin la seva llar. Les modificacions poden incloure un tipus d’interès més baix i ampliar el termini del préstec, cosa que reduiria els pagaments mensuals. Fannie Mae ha completat més d’1, 5 milions de modificacions de préstecs des del 2009.

Fannie Mae s'ha recuperat des de la implantació gairebé durant la crisi hipotecària del 2008; a partir del 2019 és el major defensor de les hipoteques de tipus fix a 30 anys del país.

Fannie Mae HomePath

Quan es produeixen execucions hipotecàries en hipoteques en les quals Fannie Mae és el propietari / inversor o quan s'adquireixen propietats mitjançant escriptures en lloc d'una execució hipotecària o de la falta de propietat, Fannie Mae intenta vendre les propietats de manera oportuna per tal de minimitzar els impactes potencials sobre el comunitat. HomePath.com és el lloc web de Fannie Mae, on compradors i inversors poden buscar i fer ofertes sobre aquestes propietats i HomePath Hipoteca ofereix productes de finançament del comprador per a les propietats. En alguns casos, es pot disposar d’un finançament especial mitjançant la hipoteca HomePath i la hipoteca de renovació d’HomePath. S'inclouen les contribucions de venedors ampliats per a propietats ocupades per propietaris i les opcions de pagament més baixes per a compradors amb propietats múltiples finançades.

HomePath.com ofereix exclusivament propietats que són propietat de Fannie Mae i inclouen cases unifamiliars, cases adossades i condominis. Fannie Mae utilitza professionals immobiliaris locals per preparar, mantenir i llistar els immobles en venda. La majoria dels llistats tenen fotografies, descripcions de propietats i altres detalls, inclosa informació sobre l'escola i el barri. El nombre, el tipus i els preus de venda varien molt segons el mercat, així com l'estat de les propietats. Tot i que algunes cases estan preparades per a la seva mudança, d’altres necessiten reparacions o fins i tot reformes àmplies. Cada propietat es ven en "tal com és".