Hipoteques de tipus fix amb versió ajustable: quina diferència hi ha?

Les hipoteques a tipus fix i les hipoteques a tipus ajustable (ARM) són els dos tipus d’hipoteca principal. Si bé el mercat ofereix nombroses varietats dins d’aquestes dues categories, el primer pas per comprar una hipoteca és determinar quin dels dos tipus principals de préstec s’adapta millor a les vostres necessitats.

Compres per emportar

• Una hipoteca de tipus fix cobra una taxa d’interès fixada que no canvia al llarg de la vida del préstec.
• El tipus d’interès inicial d’una hipoteca de tipus ajustable (ARM) s’estableix per sota del tipus de mercat d’un préstec de tipus fix comparable i, a continuació, el tipus puja (o possiblement baixa) amb el pas del temps.
• Els ARM són normalment més complicats que les hipoteques a tipus fix.

Hipoteques de tipus fix

Una hipoteca de tipus fix cobra una taxa d’interès fixada que no canvia al llarg de la vida del préstec. Tot i que l’import del principal i dels interessos pagats cada mes varia d’abonament a pagament, el pagament total segueix sent el mateix, cosa que facilita el pressupost per als propietaris.

El calendari d'amortització parcial que es mostra a continuació mostra la manera en què els imports destinats al capital i els interessos alteren la vida de la hipoteca. En aquest exemple, el termini de la hipoteca és de 30 anys, el principal és de 100.000 dòlars i el tipus d’interès del 6%.

Com podeu veure, els pagaments efectuats durant els primers anys d’una hipoteca consisteixen principalment en pagaments d’interessos.

L’avantatge principal d’un préstec a tipus fix és que el prestatari està protegit dels augments sobtats i potencialment significatius dels pagaments hipotecaris mensuals si augmenten els tipus d’interès. Les hipoteques de tipus fix són fàcils d’entendre i varien poc de prestador a prestador. L’inconvenient de les hipoteques a tipus fix és que quan els tipus d’interès són alts, és més difícil poder obtenir un préstec perquè els pagaments són menys assequibles.

Tot i que la taxa d’interès és fixa, la quantitat total d’interès que pagareu depèn del termini de la hipoteca. Les institucions de préstecs tradicionals ofereixen hipoteques a tipus fix per a diversos termes, els més habituals dels quals són 30, 20 i 15 anys.

La hipoteca de 30 anys és l’opció més popular perquè ofereix el pagament mensual més baix. No obstant això, la compensació d'aquest baix pagament és un cost global significativament superior, perquè la dècada addicional, o més, en el termini es dedica principalment al pagament d'interès. Els pagaments mensuals per a hipoteques a curt termini són majors, de manera que el principal es paga en un termini més curt. A més, les hipoteques a curt termini ofereixen una taxa d’interès més baixa, cosa que permet obtenir una quantitat més gran de principal que es paga amb cada pagament de la hipoteca. Per tant, les hipoteques a curt termini costen significativament menys en general. (Per obtenir més informació, vegeu Com comprendre l'estructura de pagament de la hipoteca .)

Hipoteques: Taxa fixa versus Taxa ajustable

Hipoteques de tipus ajustable

El tipus d’interès d’una hipoteca a tipus ajustable és variable. El tipus d’interès inicial d’un ARM s’estableix per sota del tipus de mercat d’un préstec de tipus fix comparable, i la taxa puja a mesura que avança el temps. Si l'ARM es manté prou llarg, el tipus d'interès superarà la taxa de sortida dels préstecs a tipus fix.

Els ARM tenen un període de temps fix durant el qual el tipus d'interès inicial continua sent constant, després del qual el tipus d'interès s'ajusta a una freqüència prèviament disposada. El període de tarifa fixa pot variar significativament, des d'un mes fins a 10 anys; períodes d'ajustament més curts generalment comporten tipus d'interès inicials més baixos. Després del termini inicial, el préstec es restableix, el que significa que hi ha un nou tipus d’interès basat en els tipus actuals de mercat. Aquesta és la taxa fins al següent restabliment, que pot ser l'any següent.

Terminologia ARM

Els ARM són significativament més complicats que els préstecs a tipus fix, per la qual cosa explorar els avantatges i els contres requereix una comprensió d’alguna terminologia bàsica. Aquests són alguns conceptes que els prestataris han de conèixer abans de seleccionar un ARM:

• Freqüència d'ajust: es refereix a la quantitat de temps entre els ajustaments de tipus d'interès (per exemple, mensuals, anuals, etc.).
• Índexs d’ajust: Els ajustaments de tipus d’interès estan vinculats a un punt de referència. De vegades, aquest és el tipus d’interès d’un tipus d’actiu, com ara certificats de dipòsit o factures del Tresor. També podria ser un índex específic, com ara l’índex de cost dels fons o el tipus d’oferta interbancària de Londres (LIBOR).
• Marge: quan sigueu el vostre préstec, accepteu pagar una taxa que és un percentatge cert superior al de l'índex d'ajustament. Per exemple, la vostra tarifa ajustable pot ser la taxa de la factura T d’un any més el 2%. Aquest 2% addicional s’anomena marge.
• Limites: es refereix al límit sobre l’import que el tipus d’interès pot augmentar cada període d’ajust. Alguns ARM també ofereixen límits sobre el pagament mensual total. Aquests préstecs, també coneguts com a préstecs d'amortització negativa, mantenen els pagaments baixos; tanmateix, aquests pagaments només poden cobrir una part dels interessos deguts. L’interès no pagat passa a formar part del principal. Després d’anys de pagament de la hipoteca, el vostre principal deure pot ser superior a la quantitat que vàreu prestar inicialment.
• Sostre: és el màxim que el tipus d’interès regulable es permet fer durant la vida del préstec.

El major avantatge d’un ARM és que és considerablement més barat que una hipoteca de tipus fix, almenys durant els primers tres, cinc o set anys. Els ARM també són atractius perquè els seus pagaments inicials baixos solen permetre que el prestatari pugui qualificar-se per a un préstec més gran i, en un entorn de tipus d’interès en caiguda, permeten al prestatari gaudir de tipus d’interès més baixos i baixos sense necessitat de refinançar la hipoteca. .

Un prestatari que tria un ARM pot estalviar diversos centenars de dòlars al mes durant set anys, després dels quals probablement augmentin els seus costos. El nou tipus es basarà en les taxes de mercat, no en la taxa inferior al mercat. Si teniu molta sort, pot ser que sigui més baix en funció de com siguin les tarifes del mercat en el moment de restablir les tarifes.

L’ARM, però, pot comportar alguns inconvenients importants. Amb un ARM, el vostre pagament mensual pot canviar sovint al llarg de la vida del préstec. I si teniu un préstec important, podríeu tenir problemes quan pugen els tipus d’interès: Alguns ARM estan estructurats de manera que els tipus d’interès es poden gairebé duplicar en pocs anys. (Per obtenir més informació, vegeu la hipoteca de tipus ajustable: què passa quan augmenten els tipus d’interès ).

De fet, les hipoteques a tipus ajustable van sortir de favor amb molts planificadors financers després de la derrota hipotecària subprime del 2008, que va suposar una era d’execució hipotecària i vendes curtes. Els prestataris van fer front a un xoc adhesiu quan es van ajustar els ARM i els seus pagaments van disparar. Afortunadament, des d’aleshores s’han instaurat regulacions i legislació governativa per augmentar la supervisió que va transformar una bombolla d’habitatge en una crisi financera global. La Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) ha estat prevenint pràctiques hipotecàries depredadores que perjudiquen el consumidor. Els prestadors presten als prestataris que poden pagar els seus préstecs.

Els ARM són considerablement més barats que les hipoteques a tipus fix.

Quin préstec és adequat per a vostè?

A l’hora d’escollir una hipoteca, cal considerar una àmplia gamma de factors personals i equilibrar-los amb les realitats econòmiques d’un mercat en canvi constant. Les finances personals dels individus sovint experimenten períodes d’avançament i disminució, els tipus d’interès augmenten i baixen i la fortalesa de l’economia es deté i disminueix. Per posar la selecció de préstecs en el context d'aquests factors, considereu les següents qüestions:

• Quina importància podeu pagar avui un pagament hipotecari?
• Encara podríeu permetre't un ARM si augmenten els tipus d'interès?
• Quant de temps voleu viure a la propietat?
• En quina direcció es dirigeixen els tipus d’interès i preveieu que continuï aquesta tendència?

Si teniu en compte un ARM, hauríeu d’executar els números per determinar quin és el cas pitjor. Si encara ho podeu permetre si la hipoteca es restableix al màxim, en un futur, un ARM us estalviarà diners cada mes. L’ideal seria que hagueu d’estalviar els estalvis en comparació amb una hipoteca a tipus fix per fer pagaments addicionals de capital cada mes, de manera que el préstec total sigui menor quan es produeix el restabliment, reduint encara més els costos.

Si els tipus d’interès són alts i s’espera que baixin, un ARM garantirà que s’aprofiti la baixada, ja que no s’inclou en un tipus específic. Si els tipus d’interès pugen o bé és important per a tu un pagament constant i previsible, és possible que el camí a seguir sigui una hipoteca de tipus fix.

Candidats als ARM

El propietari a curt termini

Un ARM pot ser una opció excel·lent si els pagaments baixos a curt termini són el vostre requisit principal, o si no teniu previst viure a la propietat el temps suficient per augmentar les tarifes. Com s'ha esmentat anteriorment, el període de tarifa fixa d'un ARM varia, normalment d'un any a set anys, és per això que un ARM pot no tenir sentit per a les persones que pensen mantenir la seva llar durant més d'un temps. Tanmateix, si sabeu que us moveu d’aquí a un període breu, o no teniu previst aferrar-vos a la casa durant les pròximes dècades, llavors un ARM tindrà molt sentit.

Suposem que l’entorn de tipus d’interès significa que podeu treure un ARM de cinc anys amb un tipus d’interès del 3, 5%. En comparació, una hipoteca de tipus fix a 30 anys li donaria un tipus d’interès del 4, 25%. Si voleu moure't abans que es reinicieu els ARM de cinc anys, estalvieu molts diners en interessos. Si, d’altra banda, finalment decidiu quedar-vos a casa més temps, sobretot si les taxes són més altes quan s’ajusta el vostre préstec, aleshores la hipoteca costarà més del que tindria el préstec a tipus fix. Tanmateix, si adquireix una casa amb vistes a l’actualització a una casa més gran un cop comenceu una família o creieu que us traslladareu per treballar, pot ser que un ARM sigui adequat per a vosaltres.

Guanyador d’aconseguiment d’incompte

Per a les persones que tenen un ingrés estable, però no esperen que augmenti dramàticament, té més sentit una hipoteca de tipus fix. Tanmateix, si espereu un augment dels vostres ingressos, el fet d’aconseguir un ARM us pot estalviar de pagar molts interessos a llarg termini.

Diguem que estàs buscant la teva primera llar i acaba de graduar-te a la Facultat de Medicina o de Dret o obtenir un MBA. Les probabilitats són altes d’aconseguir més guanys en els propers anys i podreu permetre’s l’augment dels pagaments quan el vostre préstec s’ajusti a una taxa més elevada. En aquest cas, un ARM us funcionarà. En un altre escenari, si espereu començar a rebre diners d’una empresa de confiança a una certa edat, podríeu obtenir un ARM que es restablirà el mateix any.

El tipus de pagament

El fet de treure una hipoteca de tipus ajustable és molt atractiu per als prestataris hipotecaris que tinguin o tinguin diners en efectiu per pagar el préstec abans que comenci el nou tipus d’interès. Tot i que això no inclou la gran majoria dels nord-americans, hi ha situacions. en què pot ser possible eliminar-lo.

Agafeu un prestatari que estigui comprant una casa i venent una altra alhora. Aquesta persona pot veure's obligada a comprar la nova llar mentre l'antiga té contracte i, per tant, contractarà un ARM d'un o dos anys. Una vegada que el prestatari té els ingressos de la venda, ell o ella poden recórrer per pagar l’ARM amb els ingressos de la venda de casa.

Una altra situació en què un ARM tindria sentit és si es pot permetre el luxe d’accelerar els pagaments cada mes per pagar-lo abans de reiniciar-lo. Utilitzar aquesta estratègia pot resultar arriscat perquè passa la vida i, si bé, pot ser que et puguis permetre el luxe de fer pagaments accelerats ara, si et poses malalt, perds la feina o bé la caldera, això pot deixar de ser una opció.

La línia de fons

Independentment del tipus de préstec que seleccioneu, escollir acuradament us ajudarà a evitar errors costosos. Una cosa està segura: no aneu amb l’ARM perquè el pagament mensual més baix és l’única manera de permetre’t aquesta casa de somnis. Podeu obtenir una taxa similar en el moment de restablir-la, però és una aposta seriosa. És més prudent buscar una casa amb un preu més reduït.

Continua llegint

• Consulteu les tarifes hipotecàries actuals
• Com funcionen les taxes d’interès amb una hipoteca
• Comprensió de l'estructura de pagament de la hipoteca
• Punts hipotecaris: quin és el punt?
• Hipoteca de tipus fix o variable: què és millor ara mateix?
• Trobar els millors tipus hipotecaris
• Teniu una bona taxa d’hipoteca? Bloquejar-lo
• Els factors més importants que afecten les taxes d’hipoteca
• Previsió dels tipus hipotecaris: compra, venda o refi?
• Hipoteca de tipus ajustable: què passa quan augmenten els tipus d’interès
• Com afecten les taxes d'interès al mercat de l'habitatge
• És més important el preu de la casa o el tipus d’interès?
• Compres per les taxes d’hipoteca