Com obtenir la millor taxa hipotecària

• Indicadors de tipus hipotecari
• Definició d'un tipus hipotecari
• Puntuació de crèdit
• Ingressos i historial d’ocupació estables
• Ràtio d'endeutament
• Relació entre valor i valor inicial
• Compres Prestadors
• Bloqueig de la tarifa
• Negocia la tarifa

Una consideració crucial a l’hora de comprar hipoteques és obtenir el millor tipus d’interès. Els tipus d’interès determinen el cost de la vostra hipoteca durant la vida del préstec, de manera que obtenir la taxa més baixa per endavant fa que el vostre préstec sigui més assequible.

El tipus d’interès (també anomenat “tipus d’hipoteca”) és l’interès cobrat per un préstec d’habitatge, calculat en un percentatge de l’import total del vostre préstec. Els prestadors generalment estableixen tipus d'interès i poden ser fixos o variables. Les mitjanes de tipus hipotecari oscil·len amb les condicions del mercat. A més, les vostres finances i el tipus de préstec que qualifiqueu per determinar el vostre preu de tipus d’interès.

Una altra tarifa us proporciona una millor idea de la quantitat que realment costa una hipoteca: la taxa de percentatge anual o TAE. La TAE avalua el cost complet d’una hipoteca i es calcula en un percentatge de l’import total del préstec. Inclou el tipus d’interès, les taxes de préstec, els punts de descompte i altres despeses de préstecs. Presteu molta atenció a la TAE perquè és una visió més holística de la quantitat que realment el vostre préstec fa anual.

Els pagaments hipotecaris mensuals inclouran dos components: principal i interessos.

El saldo principal és l’import del préstec, que disminueix en el període d’amortització de la vostra hipoteca.

Els interessos que pagueu al començament del vostre préstec solen ser superiors als principals, però la quantitat d’interès disminueix amb el pas del temps quan pagueu el saldo principal.

Altres components del vostre pagament hipotecari mensual poden incloure impostos sobre propietat, assegurança d’hipoteca privada (si ho requereix el vostre préstec), assegurança del propietari i taxes de l’associació de propietaris. Alguns d’aquests articles es poden incloure al vostre pagament hipotecari mensual o es poden pagar per separat.

Indicadors de tipus hipotecari

Esbrinar com s’estableixen les taxes d’hipoteca pot semblar complex, però hi ha indicadors clau.

El primer és el tipus principal, que representa la taxa de taxa mitjana més baixa que els bancs ofereixen per a crèdit. Els bancs utilitzen la taxa principal per als préstecs interbancaris i també poden oferir taxes primeres als seus prestataris més prestataris. La taxa principal segueix normalment les tendències de la taxa de fons federals de la Reserva Federal i sol ser aproximadament un 3% superior a la taxa de fons federal actual.

Un altre indicador dels prestataris és el rendiment dels bons del Tresor a deu anys. Si augmenta el rendiment dels bons, també augmenten les taxes de les hipoteques. La inversa és la mateixa; si el rendiment de l'obligació disminueix, les taxes hipotecàries solen seguir el mateix. Tot i que la majoria de les hipoteques es calculen a partir d’un termini de 30 anys, al cap de deu anys, moltes hipoteques es paguen o es refinancen per una nova taxa. Per tant, el rendiment dels bons del Tresor a deu anys pot ser un bon estàndard per mesurar els tipus. Podeu utilitzar la calculadora d’hipoteca d’Investopedia per calcular els pagaments mensuals d’hipoteca.

Definició d'un tipus hipotecari

Quan un prestador t’ofereix una hipoteca, assumeix un cert nivell de risc que podríeu morir, cosa que significa que no podreu pagar el préstec. Com més arriscat sigui percebut un préstec o un prestatari, més elevat ha de fixar la taxa per compensar aquest risc. Una taxa més elevada ajuda un prestador a recuperar l’import inicial del préstec amb més rapidesa per protegir les seves inversions. Però els prestadors no trien arbitràriament un percentatge. Avaluen de prop el vostre perfil de crèdit i financer, així com els vostres ingressos i tipus de préstec / quantitat, per valorar la vostra solvència.

Puntuació de crèdit

La puntuació de crèdit ajuda a determinar el vostre tipus d’interès i l’import del vostre préstec. Una puntuació de crèdit més alta indica que utilitzeu el crèdit de forma responsable, generalment pagueu les factures puntualment i que no feu servir tot el vostre crèdit disponible. També significa que és més probable que pagueu els deutes que algú que lluita constantment per pagar les factures puntualment o enviar les seves línies de crèdit.

A continuació, es mostra com poden variar els preus dels vostres préstecs i els pagaments mensuals en funció del vostre grau de puntuació FICO. FICO és el model de puntuació de crèdit que la majoria dels prestadors utilitza per avaluar els prestataris.

El càlcul següent és una mitjana nacional basada en un import de 300.000 dòlars per a un préstec fix de 30 anys a partir del 12 de març de 2018.

Font: myfico

Com podeu veure, com més baixa és la puntuació de crèdit d’un prestatari, més alta és la TAE, augmentant tant el pagament mensual com la quantitat d’interès pagats durant la vida del préstec.

Abans de sol·licitar una hipoteca, traieu el vostre informe de crèdit (obteniu un regal de franc un cop a l'any visitant annualcreditreport.com). Cerqueu errors o indicadors vermells, com ara comptes per venciments, pagaments endarrerits o comptes a les col·leccions. Si trobeu errors, disposeu-los amb el creditor que informa i l’oficina de crèdit. Si teniu un historial de pagaments endarrerits, torneu-vos al compte pagant puntualment aquests comptes cada mes, íntegrament, sempre que sigui possible, o més del mínim. A més, haurà de treure els seus punts de crèdit de cadascuna de les tres principals agències d'informes de crèdit: Equifax, Experian i Transunion. Consulteu la vostra empresa bancària o targeta de crèdit actual per veure si ofereixen puntuacions FICO de forma gratuïta o podeu adquirir les puntuacions directament a cadascuna de les tres agències per un preu nominal.

Conèixer les vostres puntuacions ara us pot ajudar a planificar millor el pressupost i la línia de temps de compra d’habitatges. Per exemple, si el vostre punt FICO és inferior a 620, tindreu més temps de qualificar molts productes de préstec convencionals, encara que podreu obtenir un préstec FHA i altres productes. Pot ser que haureu de trigar uns quants mesos a treballar en el vostre crèdit per augmentar el vostre punt i així poder qualificar-vos a millors termes i tipus d’interès. Per descomptat, els tipus d’interès poden pujar o baixar depenent de les condicions del mercat, de manera que voldreu estar atent als salts importants al mateix temps.

Entendre com és probable que la vostra puntuació afecti la seva tarifa pot evitar que et registres per una hipoteca menys avantatjosa del que et mereixes. Alguns prestamistes subprime (fonts de finançament que proporcionen hipoteques de gran tipus d’interès als prestataris amb un crèdit deficient) mercen fortament a compradors d'habitatges potencials. Els vostres coneixements sobre el mercat us protegeixen si us acudeix per un d'aquests prestadors i teniu puntuacions de crèdit que us haurien de comprar tarifes i condicions millors que les que us ofereixen.

Ingressos i historial d’ocupació estables

Els prestadors generalment volen veure dos anys consecutius d’ingressos i ocupació constants per assegurar-vos que podeu pagar els vostres pagaments hipotecaris i reemborsar el préstec a llarg termini. Si sou un assalariat assalariat, els prestadors demanen formularis W2 i declaracions d’impostos federals dels darrers dos anys per verificar els vostres ingressos. Els prestadors també consulten amb el vostre empresari per verificar quant temps hi heu treballat. Si els vostres beneficis han disminuït o heu patit bretxes en l'ocupació durant els darrers dos anys, els prestadors es mostren escèptics sobre la possibilitat de pagar una hipoteca i podríeu tenir problemes per obtenir una preaprovació hipotecària.

De la mateixa manera, els prestataris autònoms han de saltar per més cèrcols per obtenir una hipoteca. Si sou un treballador autònom, espereu pagar taxes d’interès més altes del que veieu en línia; aquestes tarifes són per als prestataris que es consideren més acreditatius a causa dels seus ingressos constants, verificables i els seus excel·lents punts de crèdit. Els prestadors també solen tenir regles més estrictes per verificar els ingressos per treball autònom. No només haureu de proporcionar declaracions d’impostos federals durant dos anys, també haureu d’enviar una declaració signada d’un comptable, un full de pèrdues i altres pèrdues i altra documentació per mostrar ingressos suficients del negoci.

Els prestadors utilitzen el vostre historial d’ocupació i ingressos per calcular la vostra relació de deute amb renda, que és un element clau en la determinació del vostre tipus d’hipoteca. Si podeu mostrar la prova dels vostres ingressos per un préstec amb documentació completa, obtindreu tarifes i termes més competitius que altres tipus de préstecs per als prestataris autònoms, com ara un préstec sense documentació o un ingrés declarat / préstec d’actius declarats.

Ràtio d'endeutament

Els prestamistes es preocupen de la quantitat de deute que teniu en relació amb els vostres ingressos mensuals bruts. Per calcular la relació de deutes i ingressos d'un prestatari, o DTI, els prestadors avaluen dues fórmules: una "relació final" i la "relació final". La relació final (també anomenada proporció d'habitatge) combina totes les mensualitats. Despeses d’habitatge (pagament de la hipoteca, assegurança del propietari, impostos sobre la propietat, taxes HOA, etc.) després es divideix la suma dels seus ingressos mensuals bruts. D’altra banda, la ràtio de retard (o deute total) combina totes les mensualitats i els deutes rotatius (penseu targetes de crèdit, préstecs de cotxe i préstecs estudiantils), així com el pagament de la hipoteca proposada i divideix la suma per la vostra quota bruta mensual. ingressos.

A l’hora d’avaluar aquests índexs, els prestadors presumeixen que com més gran sigui el seu índex de DTI, més probabilitats tingueu en compte del vostre préstec. Generalment, els prestadors desitgen tenir una ràtio final no superior al 28% i una proporció màxima del 36%. Alguns productes de préstecs permeten als prestataris tenir un índex de DTI més alt. Els préstecs FHA, per exemple, permeten un percentatge de fons fins al 43%.

Relació entre valor i valor inicial

Quan compreu una casa, heu de realitzar un pagament inicial com a pagament anticipat per una propietat. Si bé els productes de préstecs tenen diversos requisits de pagament inicial, més elevat és el seu pagament inicial, més baix és el vostre percentatge de valor o valor LTV. Les ràtios més baixes de LTV (normalment per sota del 80% de l’import del préstec) obtenen taxes d’hipoteca més baixes. De nou, es torna a minimitzar el risc del prestador. Si teniu més recursos propis a casa vostra perquè haureu invertit més diners i teniu un percentatge de LTV inferior, els prestamistes estan menys preocupats pel vostre risc d’impagament. Tanmateix, si teniu poc estalviat en un pagament inicial i finançeu la majoria (o fins i tot) de l’import del préstec, els prestamistes podran perdre més diners si no pagueu la vostra hipoteca de manera que cobren taxes d’interès més altes.

Els programes de pagament baix ajuden a molts compradors que no han estalviat molts diners en efectiu, però generalment aquests compradors paguen taxes d'interès més elevades que les que acudeixen a la taula de tancament amb un pagament inicial més elevat.

Compres Prestadors

Fixar les tarifes més baixes i triar la millor hipoteca per a tu implica fer els deures. Compreu amb diversos tipus de prestadors i mireu diversos productes de préstec per trobar les tarifes més baixes i els millors termes. Tingueu en compte també les taxes i els costos de tancament del prestador, que es poden sumar a la taula de tancament. Tot i que algunes de les diferències de preus poden no semblar grans en el paper, poden suposar un important estalvi de costos durant la vida del vostre préstec. Tingueu en compte que alguns prestadors us oferiran “punts” de descompte, una manera de comprar el vostre tipus d’interès per davant, fet que augmenta els vostres costos de tancament. I altres prestamistes que promouen costos de tancament baixos o nuls tendeixen a cobrar taxes d’interès més elevades per compensar la diferència en la vida del préstec.

A més de consultar amb la vostra institució financera actual (un banc o unió de crèdit), demaneu a un agent hipotecari que compri les tarifes en nom vostre. Els corredors d’hipoteca no són prestadors; actuen com a companys de joc entre vostè i els prestadors de la seva xarxa. Us poden estalviar temps i diners si compareu diversos prestadors que tenen productes que s’ajusten a les vostres necessitats. També val la pena contactar amb alguns prestadors directes, ja sigui en línia o de manera presencial, per veure què ofereixen. No hi ha un nombre màgic de prestadors que heu de comprar, però de tres a cinc estimacions de préstec us ha de proporcionar una base sòlida per a la comparació.

En sol·licitar una hipoteca amb diversos prestadors, rebrà estimacions de préstecs per comparar les taxes i els costos de tancament. A més, si feu la major part de les vostres compres de tarifes en un termini de 30 dies, els múltiples proveïdors de xecs de crèdit comptaran com a una investigació dura i és poc probable que baixin la vostra puntuació de crèdit.

Bloqueig de la tarifa

Quan rebeu una oferta acceptada, podeu optar per bloquejar el vostre tipus d’interès amb un prestador. Un bloqueig de tipus és quan un prestador es compromet a garantir un tipus d’interès específic en el moment de la resclosa durant un període de temps determinat. Això us dóna temps per finalitzar i tancar la compra i el préstec de la vostra llar i rebre la mateixa tarifa, independentment de si les tarifes es mouen a l’alça o a la baixa de forma provisional. Un bloqueig de tarifes us protegeix si els tipus d’interès augmenten abans d’acabar el tancament; per contra, si els tipus d’interès disminueixen, no en gaudireu. Els panys de tarifa són generalment vàlids fins a 60 dies, però aquest termini pot ser més llarg o més curt segons el prestador.

És generalment més prudent bloquejar la tarifa un cop signat un acord de compra. Si no trobeu una casa de seguida, el temps marca el vostre acord de bloqueig de tarifes i és possible que caduqui abans de fer una oferta. Aleshores, haureu de pagar una extensió, que pot ser costosa. Parlant de costos, els panys de tarifa estàndard dins dels 60 dies solen ser gratuïts o un prestador cobrarà una tarifa plana o percentatge de l'import del préstec per aquest servei. Els panys tarifaris solen costar entre 0, 25 i 0, 50% de l'import del préstec (aproximadament uns centenars de dòlars). Si sol·liciteu un bloqueig de tarifes a més llarg termini, espereu a pagar una quota més alta.

Negocia la tarifa

És possible negociar tipus d'interès més baixos amb els prestadors, però heu de comparar la botiga per fer-ho amb èxit. Els prestataris amb un fort crèdit, un historial d’ingressos i d’ocupació estables i unes ràtios de LTV i DTI baixes generalment tenen més poder de negociació que altres prestataris. Si teniu estimacions de préstecs de diversos prestadors, podeu intentar demanar a alguns prestadors que rebaixin les tarifes o que reduïu algunes comissions de tancament per guanyar el vostre negoci. No hi ha cap garantia que tingueu èxit, però no fa mal preguntar si sou un prestatari qualificat.

Una altra estratègia per obtenir una taxa més baixa és comprar-la mitjançant el pagament de “punts”. Els punts són un interès de prepagament essencial, i pagar aquest cost per endavant pot ajudar-vos a estalviar milers durant tota la vida del préstec si teniu previst mantenir-se. Un punt és igual a l'1% de l'import que es pren prestat. Per exemple, si l’import del vostre préstec és de 200.000 dòlars, un punt de descompte és de 2.000 dòlars i dos punts de descompte són 4.000 dòlars. Normalment, pagar un punt de descompte pot reduir el vostre tipus d’hipoteca en un 0, 25%, però aquest import pot variar segons el prestador.

La línia de fons

Trobar la taxa d’hipoteca més baixa implica fer recerca i fer compres. I no és l’única consideració a l’hora de trobar el préstec a casa adequat. Presta molta atenció als costos de tancament, que inclouen els honoraris d’un prestador. El vostre pressupost de préstec esquematitzarà tots aquests articles línia per línia. Per assegurar-vos que obteniu els millors termes i tarifes possibles, sol·liciteu una hipoteca amb uns quants prestamistes de manera que pugueu comparar ofertes al costat.

Les compres de comparació us ajudaran a identificar banderes vermelles, com ara les tarifes de préstec inflades o les prestacions de préstecs arriscats i us ajudaran a restringir les vostres opcions. Recordeu-vos que un perfil de crèdit fort, ràtios índexs de DTI i LTV i un historial d’ingressos i d’ocupació estables us converteixen en un prestatari més atractiu per als prestadors d’hipoteca i us proporcionen més poder de negociació a l’hora de negociar.

Continua llegint:

Guia hipotecària definitiva
Com puc obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca?
Com triar la millor hipoteca
11 Errors que haurien d’evitar els compradors per primera vegada
Quants diners necessito aportar?
Què és l’assegurança hipotecària i quines són les meves opcions?
Què són els costos de tancament?
Quins són els principals tipus de prestadors?