Com puc obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca?

És un pas important a l'hora de buscar una casa per obtenir una aprovació prèvia d'una hipoteca. Aquest pas ajuda a aclarir el nostre pressupost de caça de cases o el pagament mensual d’hipoteca que podeu gestionar. Abans que els prestadors decideixin aprovar-se prèviament per a una hipoteca, analitzaran diversos factors clau:

• El vostre historial de crèdit
• Puntuació de crèdit
• Ràtio de deutes amb ingressos
• Història d'Ocupació
• Ingressos
• Actius i passius.

Penseu en una aprovació prèvia de la hipoteca com a examen físic de les vostres finances. Espereu que els prestamistes puguin produir-se en tots els racons de la vostra vida financera per assegurar-vos que reemborseu la vostra hipoteca. Com a prestatari, és important saber què fa (i no ho fa) la preaprovació de la hipoteca i com augmentar les vostres possibilitats d’obtenir-ne una.

Pre-qualificació o aprovació prèvia?

Probablement heu sentit el terme "precalificació" utilitzat de forma intercanviable amb la preaprovació, però no són el mateix. Amb una precalificació, oferiu una visió general de les vostres finances, ingressos i deutes a un prestamista hipotecari que us proporcionarà un import estimat del préstec. Tot i això, el prestador no trau els vostres informes de crèdit ni verifica la informació financera. En conseqüència, la precalificació és un punt de partida útil per determinar què es pot permetre, però no té pes en fer ofertes.

D'altra banda, una aprovació prèvia implica emplenar una sol·licitud hipotecària i proporcionar el vostre número de Seguretat Social perquè un prestador pugui fer una revisió de crèdit dur. El control de crèdit dur es desencadena quan sol·liciteu una hipoteca i un prestador treu el vostre informe de crèdit i la vostra puntuació de crèdit per valorar la vostra solvència abans de decidir prestar-vos diners. Aquestes comprovacions es registren al vostre informe de crèdit i poden afectar el punt de crèdit. D'altra banda, un xec de crèdit suau és quan contracteu el vostre crèdit o quan una empresa o un prestador de targetes de crèdit us aprova una oferta sense que us ho demani.

A més, mostrarà tota la informació del seu compte bancari, actius, deutes, ingressos i antecedents laborals, adreces anteriors i altres detalls crítics per verificar un prestador. Per què? Per sobre de tot, un prestador vol assegurar-se que pot pagar el vostre préstec. Els prestadors també utilitzen la informació proporcionada per calcular les relacions de deute amb renda i préstec a valor, que són factors essencials per determinar el tipus d’interès i el tipus ideal de préstec.

Quan s'ha d'aprovar prèviament

Les cartes de preaprovació hipotecària solen ser vàlides de 60 a 90 dies. Els prestadors han establert una data de caducitat d’aquestes cartes perquè les vostres finances i el vostre perfil de crèdit poden canviar. Quan caduca una aprovació prèvia, haureu d’omplir una nova sol·licitud d’hipoteca i enviar tràmits actualitzats per obtenir-ne una altra.

Si tot just comenceu a pensar en comprar una casa i sospiteu que podríeu tenir problemes per obtenir una hipoteca, passar pel procés de preaprovació us pot ajudar a identificar problemes de crèdit i us donarà temps per abordar-los. Si voleu aprovar una aprovació prèvia de sis mesos a un any abans d’una cerca seriosa d’habitatges, us permetreu millorar la vostra fitxa general de crèdit. També tindreu més temps per estalviar diners per un pagament inicial i els costos de tancament.

Quan esteu preparat per escriure ofertes, el venedor sovint vol veure una aprovació prèvia de la hipoteca i, en alguns casos, la prova dels fons per demostrar que sou un comprador seriós. En molts mercats d’habitatges calents, els venedors tenen un avantatge a causa de la demanda de compradors intensa i la venda de cases limitades; és poc probable que considerin ofertes sense cartes d’aprovació prèvia.

El procés de preaprovació

Sol·licitar una hipoteca pot ser emocionant, nerviós i confús. Alguns prestadors en línia us poden aprovar prèviament en unes hores, mentre que altres prestadors poden trigar diversos dies. La línia de temps depèn del prestador i de la complexitat de les vostres finances.

Per començar, empleneu una sol·licitud hipotecària. Incloureu la informació identificativa, així com el número de la Seguretat Social per obtenir el vostre crèdit. Els xecs de crèdit hipotecari compten com a indagació dels vostres informes de crèdit, cosa que pot afectar la vostra puntuació de crèdit, però si busqueu diversos prestadors en un termini curt (normalment 45 dies per a models més nous de puntuació FICO), els xecs de crèdit combinats compten com a únic investigació.

Aquí teniu una mostra d’una sol·licitud d’hipoteca uniforme. Si sol·liciteu amb un cònjuge o un altre co-prestatari que els ingressos necessiteu per obtenir la hipoteca, tots dos sol·licitants hauran d’enumerar informació financera i laboral. Hi ha vuit seccions principals d’una sol·licitud d’hipoteca:

Tipus d'hipoteca i condicions del préstec

El producte de préstec específic per al qual sol·liciteu; l’import del préstec; termes, com ara el temps per amortitzar el préstec (amortització); i el tipus d’interès.

Informació de la propietat i finalitat del préstec

L'adreça; descripció legal de la propietat; any construït; si el préstec es compra, refinança o obra nova; i el tipus de residència previst (principal, secundària o inversió).

Informació del prestatari

Les vostres dades identificatives, inclosos el nom complet, la data de naixement, el número de la Seguretat Social, els anys de formació escolar, l’estat civil, el nombre de persones dependents i l’historial d’adreces.

Informació laboral

El nom i la informació de contacte dels ocupadors actuals i anteriors (si heu estat a la vostra posició actual menys de dos anys), dates d’ocupació, títol i ingressos mensuals.

Informació sobre ingressos mensuals i despeses combinades d’habitatge

Una llista dels seus ingressos mensuals bàsics, així com d’hores extraordinàries, bonificacions, comissions, ingressos nets de lloguer (si s’escau), dividends / interessos i altres tipus d’ingressos mensuals, com ara suport infantil o pensió alimentària. A més, haurà de tenir en compte les despeses mensuals de l’habitatge combinat, incloses pagaments de lloguer o hipoteca, propietaris i assegurances hipotecàries, impostos sobre propietat i taxes de l’associació de propietaris.

Actius i Passius

Llista de tots els comptes de comprovació i estalvi de banques i cooperatives de crèdit amb quantitats del saldo corrent, així com assegurances de vida, accions, bons, estalvis de jubilació i comptes de fons mutus i valors corresponents. També haureu d’enumerar tots els passius, que inclouen comptes de càrrega rotativa, pensions alimentàries, ajudes per a fills, préstecs automobilístics, préstecs per a estudiants i qualsevol altre deute pendent.

Detalls de la transacció

Una visió general dels detalls principals de la transacció, inclosos el preu de compra, l'import del préstec, el valor de les millores / reparacions, els costos de tancament estimats, els descomptes pagats pel comprador i l'assegurança hipotecària (si escau). (Nota: el prestador omplirà gran part d’aquesta informació.)

Declaracions

Un inventari de judicis, garanties, fallides o execucions hipotecàries anteriors, plets pendents o deutes morosos. També se us demanarà que indiqueu si sou un ciutadà dels Estats Units o un resident permanent i si voleu utilitzar la casa com a residència principal.

Què passa després?

La llei té obligat a prestar un préstec per proporcionar-vos un document de tres pàgines anomenat pressupost de préstec en un termini de tres dies hàbils després de rebre la sol·licitud d’hipoteca finalitzada. Aquest document assenyala si la hipoteca ha estat aprovada prèviament i descriu l’import, els termes i el tipus del préstec, el tipus d’interès, els interessos i pagaments estimats, els costos de tancament estimats (incloses les tarifes del prestador), una estimació dels impostos sobre la propietat i l’assegurança del propietari i qualsevol altra. funcions especials de préstec, com ara pagaments en globus o una penalització de prepagament anticipat, per exemple. També especifica un import màxim del préstec, en funció de la vostra imatge financera, per ajudar-vos a restringir el pressupost de compra d’habitatges.

Si teniu una aprovació prèvia per a una hipoteca, el vostre fitxer de préstec es transferirà finalment a un subscriptor de préstecs que verificarà la vostra documentació amb la vostra sol·licitud d’hipoteca. El subscriptor també et garantirà que compleixes les directrius del prestatari del programa de préstec específic per al qual sol·licites.

Necessitats de documentació

Després d’enviar la sol·licitud d’hipoteca, haureu de reunir diversos documents per verificar la informació. La preparació i l’organització al vostre final ajudaran que el procés vagi més fàcilment. A continuació, es mostra una llista de documents que cal presentar per tal de poder ser aprovats prèviament o per obtenir l’aprovació final del préstec abans de tancar:

• 60 dies d'estat bancari
• 30 dies de bases de pagament
• Declaracions d’impostos W-2 dels dos anys anteriors
• Pla K-1 (Formulari 1065) per als prestataris autònoms
• declaracions de l’impost sobre la renda
• estats de compte d’actius (estalvis de jubilació, existències, bons, fons mutus, etc.)
• permís de conduir o passaport nord-americà
• documents de divorci (per utilitzar l'alimentació o el suport infantil com a ingressos qualificatius)
• carta de regal (si finança el pagament amb un obsequi financer d'un familiar)

Factors que afecten la aprovació prèvia

Si voleu maximitzar les vostres possibilitats d'obtenir una aprovació prèvia de la hipoteca, heu de saber quins factors avaluen els prestadors del vostre perfil financer. Inclouen els vostres:

• proporció deute amb ingressos (DTI)
• relació relació préstec-valor (LTV)
• historial de crèdit i puntuació FICO
• ingressos i antecedents laborals

Ràtio d'endeutament

La relació DTI mesura tots els vostres deutes mensuals en relació amb els vostres ingressos mensuals. Els prestadors sumen deutes com ara préstecs automobilístics, préstecs per a estudiants, comptes de càrrega rotativa i altres línies de crèdit, a més del nou pagament hipotecari i, a continuació, dividiu la suma per ingressos mensuals bruts per obtenir un percentatge. Segons el tipus de préstec, els prestataris haurien de mantenir una proporció de DTI inferior o inferior al 43% dels seus ingressos mensuals bruts per acollir-se a una hipoteca. Com més gran sigui el seu índex de DTI, més risc tindreu per als prestadors, perquè podríeu tenir més probabilitats de reemborsar el vostre préstec per sobre dels pagaments del deute. Tenir una proporció DTI inferior pot qualificar-vos per a un tipus d’interès més competitiu. Abans de comprar una casa, pagueu el màxim deute possible. No només disminuireu el percentatge de DTI, sinó que també mostrarà als prestadors que podreu gestionar el deute de forma responsable i pagar les factures puntualment.

Relació entre valor i valor

Altres prestadors bàsics de mètrica que us serveixen per avaluar-vos una hipoteca és la relació entre préstec i valor, que es calcula dividint l’import del préstec pel valor de l’habitatge. Una avaluació de la propietat determina el valor de la propietat, que pot ser inferior o superior al preu de venda del venedor. La fórmula de relació LTV és on entra en joc el pagament inicial. El pagament inicial és una suma inicial de diners que pagueu en efectiu al venedor a la taula de tancament. Com més gran sigui el vostre pagament inicial, més baix serà l’import del vostre préstec i, per tant, més baix serà el vostre percentatge de LTV. Si reduïu menys del 20% per cent, potser haureu de pagar l’assegurança d’hipoteca privada (PMI). És un tipus de cobertura d’assegurança que protegeix els prestadors en cas que no reemborsi la vostra hipoteca. Per reduir el percentatge de LTV, heu de deixar més diners o comprar una casa menys costosa.

Historial de crèdits i puntuació

Els prestadors trauran els vostres informes de crèdit de les tres principals oficines d'informació: Equifax, Experian i Transunion. Cerquen el vostre historial de pagaments i pagueu o no les factures a temps, quants i quin tipus de línies de crèdit teniu obertes i el temps que heu tingut. A més de l’historial de pagaments positius, els prestadors analitzen quant del vostre crèdit disponible utilitzeu activament, també conegut com a ús del crèdit. Mantenir una taxa d’utilització de crèdit al 30% o inferior a l’ajuda a augmentar la vostra puntuació de crèdit, i mostra als prestadors un patró responsable i coherent de pagar les factures i de gestionar el deute de manera sàvia. Tots aquests articles comptabilitzen la vostra puntuació FICO, un model de puntuació de crèdit utilitzat per molts tipus de prestadors (inclosos els prestadors hipotecaris).

Si no heu obert targetes de crèdit o línies de crèdit tradicionals com ara un préstec automàtic o estudiant, podeu tenir problemes per obtenir una aprovació prèvia de la hipoteca. Podeu crear el vostre crèdit obrint una targeta de crèdit inicial amb un límit de línia de crèdit baix i pagant la factura cada mes. La vostra activitat de pagament pot trigar fins a sis mesos a reflectir-se en la vostra puntuació de crèdit. Així, tingueu paciència mentre creeu el vostre perfil de crèdit.

Historial d’ocupació i ingressos

Quan sol·liciteu una hipoteca, els prestamistes acudeixen a grans proporcions per assegurar-vos que obteniu un ingrés sòlid i tinguin un lloc de treball estable. És per això que els prestadors demanen dos anys de W-2 i informació de contacte per al vostre ocupador. Essencialment, els prestadors volen assegurar-se que pugui gestionar la càrrega financera afegida d’una nova hipoteca. També se us demanarà que proporcioneu informació sobre els salaris, de manera que el prestador té proves que obteniu diners suficients per pagar un préstec hipotecari i les despeses mensuals relacionades amb l’habitatge. També haureu de proporcionar 60 dies (possiblement més, si sou autònoms) d’estats bancaris per demostrar-vos que teniu prou diners a la mà per obtenir un pagament inicial i els costos de tancament.

Prestataris autònoms

Si sou un prestatari autònom, us poden demanar que proporcioneu documents addicionals per mostrar un historial de treballs i ingressos coherent de dos anys com a mínim. Alguns documents sol·licitats poden incloure un compte de pèrdues i guanys, una llicència d’empresa, l’estat de signatura del seu comptador, declaracions d’impostos federals, fulls de balanç i estats bancaris d’anys anteriors (el temps exacte depèn del prestador).

Si la vostra situació dificulta l’obtenció d’una hipoteca tradicional, hi ha dues opcions orientades específicament als prestataris autònoms:

Ingressos declarats / Hipoteca d'actius declarats

Aquest tipus d’hipoteca es basa en els ingressos que reporteu al prestador sense verificació formal. Els préstecs de renda declarada a vegades també s’anomenen préstecs de baixa documentació perquè els prestamistes verificaran les fonts del vostre ingrés en lloc de l’import real. Estigueu preparats per proporcionar una llista dels vostres clients recents i qualsevol altra font de fluxos d’efectiu, com ara les inversions que produeixen ingressos. El banc també pot desitjar que envieu un formulari IRS 4506 o 8821. El formulari 4506 s’utilitza per sol·licitar una còpia de la declaració d’impostos directament de l’IRS, evitant que envieu devolucions falsificades al prestador i costi 50 dòlars per devolució. Però és possible que sol·liciteu el formulari 4506-T de forma gratuïta. El formulari 8821 autoritza el vostre prestador a anar a una oficina d’IRS i examinar de forma gratuïta els formularis que designeu per als anys que especifiqueu.

Préstec sense documentació

En aquest tipus de préstecs, el prestador no intentarà verificar cap informació de la vostra renda, que pot ser una bona opció si les declaracions d’impost presenten una pèrdua de negoci o un benefici molt baix. Com que és més arriscat que el banc presti diners a algú amb ingressos no verificats, espereu que el vostre tipus d’interès hipotecari sigui més elevat amb qualsevol d’aquest tipus de préstecs que amb un préstec de documentació completa. Els préstecs de documentació baixos i sense documentació s’anomenen hipoteques Alt-A, i es troben entre préstecs primaris i subprime en termes de tipus d’interès.

Regals de pagament inicial

Molts productes de préstecs permeten que els prestataris utilitzin un regal financer d'un familiar per obtenir el pagament inicial. Si seguiu aquesta ruta, el prestador us demanarà que completeu una carta de regal normalitzada en què vosaltres i el donant de regals assegueu que el regal no és un préstec de tercers amb expectativa de reemborsament. En cas contrari, aquest acord pot augmentar la vostra relació deute amb ingressos, afectant la vostra aprovació final del préstec. A més, tant vosaltres com el donant haureu de proporcionar estats bancaris per originar la transferència de fons d’efectiu d’un compte a un altre.

La carta de preaprovació?

El vostre prestador us proporcionarà una carta de aprovació prèvia a la carta oficial. Aquest document oficial indica als venedors que sou un comprador seriós i comprova que disposeu dels mitjans financers per beneficiar-vos d'una oferta per comprar la seva casa. Les cartes de preaprovació normalment inclouen el preu de compra, el programa de préstec, la taxa d’interès, l’import del préstec, l’import del pagament, la data de caducitat i l’adreça de la propietat. La carta s’envia amb la vostra oferta; alguns venedors també poden sol·licitar veure els vostres estats bancaris i d’actius.

Obtenir una aprovació prèvia no obliga a prestar a un prestador específic. Quan estigueu preparats per fer una oferta, podeu triar el prestador que us ofereix la millor tarifa i termes per a les vostres necessitats. Tampoc garanteix la preaprovació que un prestador t’aprovi una hipoteca, sobretot si l’estat financer, l’ocupació i l’estat dels ingressos canvien durant el temps comprès entre la preaprovació i la subscripció.

Les denegacions de preaprovació

Després de revisar la vostra sol·licitud d’hipoteca, un prestador generalment us donarà una de les tres decisions: aprovat prèviament, denegat de forma directa o preaprovat amb condicions. En el tercer escenari, potser haureu d’aportar documentació addicional o reduir el percentatge de DTI pagant alguns comptes de crèdit per satisfer les condicions del prestador. Si se li nega de forma directa, el prestador ha d'explicar exactament el perquè i proporcionar-li recursos sobre com afrontar els problemes millor.

En molts casos, els prestataris han de treballar per augmentar la seva puntuació de crèdit i esgotar un historial de pagaments. Un cop sabeu el que heu d’adreçar, podeu dedicar-vos el temps i l’esforç a millorar el vostre crèdit i la vostra salut financera per obtenir un millor acord hipotecari quan estigueu preparats per emprendre la vostra cerca a casa. Si ho feu, us podreu estalviar diners importants en la fixació de preus d’hipoteca i garantir que obteniu tipus d’interès i termes més baixos quan feu compres per a diferents prestadors.

La línia de fons

Feu un procés previ a l'aprovació amb diversos prestadors per comprar els tipus d'interès i trobar la millor oferta. Un cop més, voldreu comprar als prestadors hipotecaris en un termini de 45 dies, de manera que tots els xecs de crèdit compten com a sol licitud, amb un impacte mínim en el punt de crèdit. I si només esteu començant a pensar en propietat d’habitatges, el procés d’aprovació prèvia us pot ajudar a obtenir el vostre crèdit i les vostres finances en una forma millor per a quan arribi el moment.

Recordeu que la preaprovació de la hipoteca no necessàriament us garanteix un préstec. Les cartes de preaprovació estan condicionades a que la informació financera i de l’ocupació sigui veraç i coherent abans de tancar el vostre préstec. Així mateix, si no es divulga informació clau (un divorci, un certificat fiscal IRS o algun altre problema) i un subscriptor de préstecs s'assabentarà més endavant, podeu rebre una denegació del vostre préstec.

(Continuar llegint: Guia hipotecària final, Com triar la millor hipoteca, 11 errores que els compradors d'habitatges per primera vegada haurien d'evitar, quants diners necessito abaixar?) Què és l'assegurança hipotecària i quines opcions són ?, quins són els costos de tancament? Com es pot obtenir la millor taxa hipotecària, quins són els principals tipus de préstecs hipotecaris?)