Com funcionen les hipoteques només amb interès?

Si voleu un pagament mensual a la vostra hipoteca inferior al que podeu obtenir amb un préstec de tipus fix, pot ser que us atregui una hipoteca només per interès. En no fer pagaments principals durant diversos anys al començament del termini de préstec, tindreu un millor flux de caixa mensual.

Però, què passa quan ha augmentat el període només d’interès? Qui ofereix aquests préstecs? I quan té sentit aconseguir-ne un? Aquí hi ha una breu guia d’aquest tipus d’hipoteca.

Com s'estructuren les hipoteques només per interès

En el més bàsic, una hipoteca només d’interès és la que només realitza pagaments d’interessos durant els primers anys (normalment cinc o deu) i, un cop finalitzat aquest període, comenceu a pagar tant els principals com els interessos. Si voleu fer pagaments principals durant el període només d’interès, ho podeu fer, però això no és un requisit del préstec.

Normalment veureu préstecs només a interessos estructurats en hipoteques a tipus ajustable 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1 (ARM). Els prestadors diuen que les opcions de l'1 i el 10/1 són més populars entre els prestataris. Generalment, el període només d’interès és igual al període de tipus fix per als préstecs a tipus ajustable. Això vol dir que si teniu un ARM 10/1, per exemple, només pagueu interessos durant els primers deu anys.

Sobre un ARM només d’interès, un cop finalitzat el període d’introducció, el tipus d’interès s’ajustarà un cop a l’any (d’aquí prové el “1”) en funció d’un tipus d’interès de referència com LIBOR més un marge determinat pel prestador. La taxa de referència canvia a mesura que canvia el mercat, però el marge està predeterminat en el moment de la contractació del préstec.

Els límits de taxa limiten els canvis de tipus d'interès. Això és cert en tots els ARM, no només en els ARM. Casey Fleming, oficial de préstecs de C2 Financial Corp a San Diego i autor de "La Guia de Préstec: Com obtenir la millor hipoteca possible", sol dir dos, segons la taxa de interès inicial dels ARM 3/1 i ARMS 5/1. Això vol dir que si el vostre tipus d’interès inicial és del tres per cent, a mesura que el període només d’interès finalitzi a l’any quatre o al sisè any, el vostre nou tipus d’interès no serà superior al cinc per cent. En els ARM 7/1 i els ARM 10/1, el límit inicial de tarifa sol ser cinc.

Després d'això, els augments de tipus solen limitar-se al dos per cent a l'any, independentment del que va ser el període introductor de l'ARM. Fleming afirma que els límits de vida són gairebé un cinc per cent per sobre de la taxa d’interès inicial del préstec. De manera que, si la taxa de partida és del tres per cent, pot augmentar fins al cinc per cent l'any vuit, el set per cent l'any nou i màxim al vuit per cent l'any deu.

Un cop finalitzi el període només d’interessos, haureu de començar a amortitzar el principal durant la resta del termini del préstec, de manera totalment amortitzada, en un préstec. Els préstecs només per interessos actuals no tenen pagaments en globus; Fleming afirma que, normalment, ni tan sols estan permesos. De manera que si el termini complet d’un ARM de 7/1 és de 30 anys i el període només d’interès és de set anys, l’any vuit, el seu pagament mensual es tornarà a calcular en funció de dues coses: primer, el nou tipus d’interès i, segon, el amortització del principal durant els 23 anys restants.

Préstecs de tipus fix només d'interès

Les hipoteques de tipus fix només d'interès no són tan freqüents. Amb un préstec d'interessos de tipus fix de 30 anys, només podríeu pagar els interessos durant deu anys, i després pagar els interessos i el principal durant els 20 anys restants. Si suposeu que no heu posat res cap al principal durant els primers deu anys, el pagament mensual augmentaria substancialment l'any 11, no només perquè començaria a pagar el principal, sinó perquè reemborsaria el principal amb només 20 anys en lloc de 30 anys. Com que no pagueu el principal durant el període de només interès, quan es restableix la taxa, el nou pagament d’interessos es basa en l’import total del préstec. Un préstec de 100.000 dòlars amb un tipus d’interès del 3, 5 per cent costaria només 291, 67 dòlars mensuals durant els primers deu anys, però 579, 96 dòlars al mes durant els 20 anys restants (gairebé el doble).

Durant 30 anys, el préstec de 100.000 dòlars us costaria 174.190, 80 dòlars, calculat com a (291, 67 $ x 120 pagaments) + (579, 96 $ x 240 pagaments). Si haguessis contractat un préstec de tipus fix de 30 anys amb el mateix tipus d’interès del 3, 5 per cent (com s’ha esmentat anteriorment), el cost total durant 30 anys seria de 161.656, 09 dòlars. Això comporta 12.534, 71 dòlars més en interès pel préstec exclusiu d’interès i aquest cost d’interès addicional és per això que no voleu mantenir un préstec només d’interès durant tot el termini. Tanmateix, si us dedueu la deducció d’impostos d’interès sobre la hipoteca, la vostra despesa d’interès real serà menor.

Hi ha aquests tipus de préstecs àmpliament disponibles?

Com que tants prestataris van tenir problemes amb préstecs exclusius d’interès durant els anys de bombolla, els bancs no dubten a oferir el producte avui, afirma Yael Ishakis, vicepresident de FM Home Loans a Brooklyn, Nova York, i autor de la "Guia completa de compres una llar. "

Fleming diu que la majoria són préstecs de tipus variable, amb un període fix de cinc, set o deu anys. Un préstec jumbo és un tipus de préstec que no conforma. A diferència dels préstecs conformes, els préstecs no conformes no solen ser elegits per vendre’s a empreses patrocinades pel govern, Fannie Mae i Freddie Mac: els majors compradors d’hipoteques conformes i una raó per la qual els préstecs conformes estan tan àmpliament disponibles.

Quan Fannie i Freddie compren préstecs a prestadors hipotecaris, ofereixen més diners per als prestadors per emetre préstecs addicionals. Els préstecs no conformes com els préstecs només d’interès tenen un mercat hipotecari secundari limitat, de manera que és més difícil trobar un inversor que els vulgui comprar. Hi ha més prestadors a aquests préstecs i els presta servei a casa, cosa que significa que tenen menys diners per obtenir préstecs addicionals. Per tant, els préstecs només interessats no són tan àmpliament disponibles. Tot i que un préstec exclusiu d’interès no és un préstec global, encara es considera que no compleix.

Com que els préstecs només d’interès no estan tan àmpliament disponibles com, per exemple, els préstecs de tipus fix de 30 anys, “la millor manera de trobar un prestamista només d’interès és a través d’un agent de bona reputació amb una bona xarxa, perquè necessitarà Compres seriosos per trobar i comparar ofertes ", afirma Fleming.

Comparació dels costos

"L'increment de tipus per a la funció només d'interès varia segons el prestador i el dia, però calculeu que pagareu almenys una prima del 0, 25 per cent en el tipus d'interès", afirma Fleming.

De la mateixa manera, Whitney Fite, president de Angel Oak Home Loans a Atlanta, diu que la taxa sobre una hipoteca només d’interès és aproximadament del 0, 125 al 0, 375 per cent superior a la taxa d’un préstec a amortització de tipus fix o ARM, segons els detalls.

A continuació, es detallen els pagaments mensuals amb un préstec d'interessos de 100.000 dòlars en comparació amb un préstec de tipus fix o un ARM totalment amortitzador, cadascun a un tipus típic per a aquest tipus de préstec:

• ARM només de 7 anys, 3, 125 per cent: 260, 42 dòlars mensuals
• Préstec convencional de tipus fix a 30 anys (no només per interessos), 3.625 per cent: 456, 05 dòlars de pagament mensual
• ARM totalment amortitzador de 7 anys (amortització de 30 anys), 2, 875 per cent: 414, 89 dòlars de pagament

A aquestes tarifes, a curt termini, un ARM només d’interès us costarà 195, 63 dòlars menys al mes per cada 100 000 dòlars prestats durant els primers set anys en comparació amb un préstec a tipus fix de 30 anys i 154, 47 dòlars menys al mes en comparació amb un amortiment complet. 7/1 ARM.

És impossible calcular el cost real de la vida d’un préstec de tipus ajustat només a interès quan es contracta perquè no es pot saber amb antelació quina taxa de interès restablirà a cada any. Fleming afirma, tampoc, que hi hagi una manera de contrarestar el cost, tot i que podeu determinar el límit d’interès de la vida i el sòl del contracte. Això us permetria calcular el cost de vida mínim i màxim i saber que el vostre cost real cauria en algun lloc entremig. "Però seria una gamma enorme", afirma Fleming.

La línia de fons

Les hipoteques només amb interessos poden ser difícils d’entendre i els vostres pagaments augmentaran substancialment un cop finalitzi el període només d’interès. Si el vostre préstec exclusiu d’interès és un ARM, els vostres pagaments augmentaran encara més si augmenten els tipus d’interès, cosa que és una aposta segura en l’entorn de baixos tipus d’avui. Aquests préstecs són els millors per als prestataris sofisticats que entenen completament el seu funcionament i quins riscos corren.