4 formes de valorar una propietat de lloguer d’immobles

Hi ha diverses preguntes que els inversors s’han de plantejar a l’hora d’invertir els seus diners guanyats. Quant retornarà la inversió? Què costa? Però el que és més important, els inversors haurien d’estar preocupats pel seu valor. Això és cert quan es té en compte comprar una propietat d'inversió.

Els ingressos procedents de la propietat relacionada amb la inversió es troben en un màxim històric. Els lloguers ofereixen una font creixent d’ingressos, i és una manera constant de guanyar diners. Però abans d’entrar en el joc de lloguer d’immobles, com es pot fer avaluacions?

Llegiu més endavant per conèixer algunes de les maneres més habituals de valorar propietats de lloguer d’alt nivell.

Compres per emportar

• La determinació del cost i la rendibilitat d’una propietat d’inversió són tan importants com esbrinar el seu valor.
• Els inversors poden utilitzar l’enfocament de comparació de vendes, el model de fixació de preus d’actius de capital, l’enfocament dels ingressos i l’enfocament de costos per determinar els valors de propietat.
• No hi ha una solució única que s'adapti a totes, per la qual cosa caldrà aplicar una combinació d'aquests factors.

4 maneres de valorar una propietat de lloguer d’immobles

L’enfocament de la comparació de vendes

L’enfocament de comparació de vendes (SCA) és una de les formes més reconeixibles de valorització d’immobles residencials. És el mètode més utilitzat pels taxadors i agents immobiliaris quan avaluen propietats. Aquest plantejament és simplement una comparació d’habitatges similars que han venut o llogat localment durant un període de temps determinat. La majoria dels inversors voldran veure un SCA en un termini significatiu per recollir qualsevol tendència potencialment emergent.

SCA es basa en atributs o funcions per assignar un valor de preu relatiu. Aquests valors es poden basar en determinades característiques, com ara el nombre de dormitoris i banys, garatges i / o calçades, piscines, cobertes, xemeneies, tot allò que faci que una propietat sigui única i destacable. El preu per metre quadrat és una mètrica comuna i fàcil d’entendre els inversors poden utilitzar per determinar on es troba la seva propietat s’ha de valorar. En altres paraules, si una casa adossada de 2.000 peus quadrats lloga per 1 $ / peó quadrat, els inversors poden esperar raonablement ingressos en aquest terreny, sempre que també hi hagi cases comparables a la zona.

Tingueu en compte que SCA és una mica genèric, és a dir, cada habitatge té una singularitat no sempre quantificable. Els compradors i venedors tenen gustos i diferències úniques. El SCA és un concepte bàsic o una opinió raonable, i no un pronòstic o una eina de valoració perfecta per a béns immobles. També és un mètode que s'ha d'utilitzar per comparar-ho a cases relativament similars. De manera que no funciona si valoreu la propietat que us interessa, és a dir, és de 2.000 peus quadrats amb garatge, piscina, sis habitacions i cinc banys complets amb una altra propietat que té la meitat del nombre de dormitoris., no té piscina i té només 1.200 peus quadrats.

També és important que els inversors utilitzin un taxador certificat o un agent immobiliari quan sol·licitin una anàlisi de mercat comparativa. Això mitiga el risc de taxacions fraudulentes, que es van generalitzar durant la crisi immobiliària del 2007.

El model de preus de capital patrimonial

El model de preus d’actius de capital (CAPM) és una eina de valoració més completa. El CAPM introdueix els conceptes de risc i cost d’oportunitat a mesura que s’aplica a la inversió immobiliària. Aquest model té en compte la rendibilitat potencial de la inversió (ROI) derivada dels ingressos per lloguer i la compara amb altres inversions que no tenen cap risc, com els bons del Tresor dels Estats Units o formes alternatives d’inversió en béns immobles, com els trusts d’inversió immobiliària (REIT) .

En poques paraules, si el rendiment esperat d’una inversió sense risc o garantit supera el ROI potencial dels ingressos de lloguer, simplement no té sentit financer assumir el risc de la propietat de lloguer. Pel que fa al risc, la PAC considera els riscos inherents al lloguer de béns immobles.

Per exemple, totes les propietats de lloguer no són les mateixes. La ubicació i l’edat de la propietat són aspectes clau. Llogar una propietat més antiga significa que els propietaris comportaran despeses de manteniment més elevades. Una propietat per llogar en una zona d'alta criminalitat requerirà probablement més precaucions de seguretat que un lloguer en una comunitat tancada.

Aquest model suggereix tenir en compte aquests riscos abans de considerar la vostra inversió o quan estableixi una estructura de preus de lloguer. CAPM t’ajuda a determinar quin retorn et mereixes per posar els diners en risc.

L'enfocament de la renda

L'enfocament dels ingressos se centra en el que els ingressos potencials per a rendiments de lloguer en relació amb la inversió inicial. L'enfocament dels ingressos s'utilitza freqüentment per a la inversió immobiliària comercial.

L'enfocament d'ingressos s'utilitza freqüentment amb inversions immobiliàries comercials.

L'enfocament dels ingressos es basa en determinar la taxa de capitalització anual d'una inversió. Aquesta taxa és l’ingrés anual previst del multiplicador de renda bruta dividit pel valor actual de l’immoble. Així, si un edifici d’oficines té un cost de 120.000 dòlars per comprar i els ingressos mensuals previstos dels lloguers són de 1.200 dòlars, la taxa de capitalització anual prevista és:

14.400 (1.200 x 12 mesos) ÷ 120.000 $ = 0, 12 o 12%

Aquest és un model molt simplificat i amb poques hipòtesis. Molt probablement, hi ha despeses d’interès sobre una hipoteca. A més, els futurs ingressos per lloguer poden ser més o menys valuosos a partir dels cinc anys actuals que avui en dia.

Molts inversors coneixen el valor actual net dels diners. Aplicat a béns immobles, aquest concepte també es coneix com a flux de caixa amb descompte. Els dòlars rebuts en el futur estan subjectes a risc inflacionista i deflacionista i es presenten en termes de descompte per tenir en compte aquest fet.

Enfocament de multiplicadors de lloguer brut

Aquest enfocament valora una propietat de lloguer en funció de la quantitat de lloguer que un inversor pugui cobrar cada any. És una manera ràpida i senzilla de mesurar si una propietat val la pena invertir. Això, per descomptat, és abans de considerar els impostos, assegurances, serveis públics i altres despeses associades a la propietat, per la qual cosa s'hauria de prendre amb un gra de sal.

Tot i que pot ser similar a l’enfocament de la renda, l’enfocament multiplicador de la renda bruta (GRM) no utilitza els ingressos d’explotació nets com a taxa de limitació, sinó el lloguer brut. El tipus màxim de multiplicador de la renda bruta és superior a un, mentre que el tipus de plafó per a l'enfocament de la renda és un valor percentual. Per obtenir una comparació de pomes a pomes, heu de mirar els GRM i els ingressos per lloguer d’altres propietats similars a les que us interessen.

Suposem que una propietat comercial venuda al barri que busca 500.000 dòlars té una renda anual de 90.000 dòlars. Per calcular el seu GRM, dividim el preu de venda per la renda anual de lloguer: 500.000 dòlars: 90.000 $ = 5.56. Podeu comparar aquesta xifra amb la que esteu veient, sempre que coneguin els seus ingressos anuals per lloguer. Podeu esbrinar el seu valor de mercat multiplicant el GRM pels seus ingressos anuals. Si és superior a la que es va vendre recentment, és a dir, per 500.000 dòlars, potser no val la pena, per tant, aneu a continuar.

L’enfocament del cost

L'enfocament de costos per valorar la propietat immobiliària estableix que la propietat només val per a què es pot utilitzar raonablement. Es calcula combinant el valor del sòl i el valor depreciat de qualsevol millora.

Els assessors d'aquesta escola sovint estimen l'ús més alt i millor per resumir l'enfocament dels costos dels béns immobles. S'utilitza sovint com a base per valorar els terrenys vacants.

Per exemple, si sou un promotor d’apartaments que vol comprar tres hectàrees de terreny en una zona àrida per convertir-lo en condominis, el valor d’aquest terreny es basarà en el millor ús d’aquest terreny. Si el terreny està envoltat de camps de petroli i la persona més propera viu a 20 quilòmetres de distància, el millor ús i, per tant, el valor més alt d'aquesta propietat no és convertir-se en apartaments, sinó ampliar possiblement els drets de perforació per trobar més petroli.

Un altre argument d'ús més important té a veure amb la zonificació de propietats. Si la propietat potencial no es zonifica amb finalitats residencials, el seu valor es redueix, ja que el promotor comportarà despeses importants per obtenir-ne la rezonació. Es considera més fiable quan s’utilitza en estructures més noves i menys fiable per a propietats més antigues. Sovint és l’únic enfocament fiable quan es contemplen propietats d’ús especial.

La línia de fons

No hi ha una manera determinada del valor d'una propietat de lloguer. La majoria dels inversors seriosos tenen en compte components d’aquests mètodes de valoració abans de prendre decisions d’inversió sobre propietats de lloguer. L’aprenentatge d’aquests conceptes de valoració introductòria hauria de ser un pas en la direcció correcta per entrar en el joc d’inversions immobiliàries. Aleshores, un cop hàgiu trobat una propietat que us pugui obtenir una quantitat d’ingressos favorable, cerqueu un tipus d’interès favorable per a la vostra nova propietat mitjançant una calculadora d’hipoteca. Si utilitzeu aquesta eina també us oferirem dades concretes per a treballar amb l'avaluació d'una propietat de lloguer potencial.