Com afecten les taxes d'interès al mercat de l'habitatge

Els préstecs hipotecaris tenen dues formes primàries (tipus fix i tipus ajustable), amb algunes combinacions híbrides i diversos derivats de cadascuna. Una comprensió bàsica dels tipus d’interès i les influències econòmiques que determinen el futur curs dels tipus d’interès us poden ajudar a prendre decisions hipotecàries financerament sòlides. Aquestes decisions inclouen la possibilitat de triar entre una hipoteca de tipus fix o una hipoteca de tipus ajustable (ARM) o decidir si no es pot refinançar una hipoteca de tipus ajustable.

La línia de producció hipotecària

La indústria hipotecària té tres parts o negocis principals: l’originador de la hipoteca, l’agregador i l’inversor.

El prestador de la hipoteca és el prestador. Els prestadors presten diverses formes, des de les cooperatives de crèdit i els bancs fins als corredors d’hipoteca. Els originaris de la hipoteca introdueixen i comercialitzen préstecs als consumidors. Venen préstecs. Competeixen entre ells en funció dels tipus d’interès, les taxes i els nivells de servei que ofereixen. Els tipus d’interès i les taxes que cobren determinen els seus marges de benefici. La majoria dels originaris d’hipoteques no “portafoliquen” préstecs (és a dir, que no retenen l’actiu del préstec). En canvi, venen la hipoteca al mercat secundari d’hipoteques. Els tipus d’interès que cobren als consumidors es determinen segons els seus marges de benefici i el preu al qual poden vendre la hipoteca al mercat secundari d’hipoteques.

L’agregador compra hipoteques de nova procedència d’altres institucions. Formen part del mercat hipotecari secundari. La majoria dels agregadors també són creadors d’hipoteques. Els agregadors agrupen moltes hipoteques similars per formar títols amb garantia hipotecària (MBS): un procés conegut com a carteració. Una seguretat garantida per una hipoteca és una fiança garantida per una piscina subjacent d’hipoteques. Els valors amb garantia hipotecària es venen als inversors. El preu al qual es poden vendre títols amb garantia hipotecària als inversors determina el preu que pagaran els agregadors per les hipoteques de nova origen d'altres prestadors i els tipus d'interès que ofereixen als consumidors per les seves pròpies originacions hipotecàries.

Hi ha molts inversors en valors avalats per hipoteques: fons de pensions, fons mutuos, bancs, fons de cobertura, governs estrangers, companyies d’assegurances i Freddie Mac i Fannie Mae (empreses patrocinades pel govern). A mesura que els inversors intenten maximitzar els rendiments, solen realitzar anàlisis de valor relatiu entre valors garantits per hipoteca i altres inversions de renda fixa, com ara bons corporatius. Com en tots els títols financers, la demanda dels inversors de títols garantits per hipoteca determina el preu que pagaran per aquests títols.

Els impactes dels inversors sobre les taxes hipotecàries

En gran mesura, els inversors de seguretat avalats per hipoteques determinen les taxes d’hipoteca que s’ofereixen als consumidors. Com s'ha explicat anteriorment, la línia de producció hipotecària finalitza en forma de seguretat garantida per una hipoteca que ha comprat un inversor. El mercat lliure determina els preus de neteja del mercat que els inversors pagaran pels títols garantits per hipoteca. Aquests preus es retrocedeixen a través de la indústria hipotecària per determinar els tipus d’interès que s’oferiran en comprar la vostra casa.

Hipoteques de tipus d'interès fix

El tipus d’interès d’una hipoteca de tipus fix es fixa durant la vida de la hipoteca. No obstant això, de mitjana, les hipoteques de tipus fix de 30 anys tenen una vida útil més curta, a causa de la mudança o el refinançament de les seves hipoteques. La regla general solia ser que els propietaris van romandre a casa seva una mitjana de set anys. Tot i això, l’Associació Nacional de Constructors d’habitatges va informar al gener del 2018 que ara s’ha canviat a 12 a 13 anys.

Els preus de la garantia hipotecària estan altament correlacionats amb els preus de les obligacions del Tresor dels Estats Units. Això significa que el preu de la garantia hipotecària avalada per hipoteques de 30 anys es mourà amb el preu de la nota del Tresor dels Estats Units a cinc anys o del bons del Tresor dels Estats Units de deu anys en funció d’un principal financer conegut com a durada. A la pràctica, la durada d’una hipoteca de 30 anys s’acosta més a la nota de cinc anys, però el mercat tendeix a utilitzar els bons de deu anys com a referència. Això també significa que el tipus d’interès de les hipoteques de tipus fix a 30 anys que s’ofereixen als consumidors hauria d’augmentar-se o baixar amb el rendiment de l’obligació del Tresor dels Estats Units a deu anys. El rendiment d'una obligació és funció del seu tipus de cupó i del seu preu.

Les expectatives econòmiques determinen el preu i el rendiment de les obligacions del Tresor dels Estats Units. El pitjor enemic d'un vincle és la inflació, que erosiona el valor dels futurs pagaments d'obligacions, tant en els cupons com en el reemborsament del capital. Per tant, quan la inflació és alta o s’espera que puguin augmentar, els preus dels bons cauen, cosa que significa que els seus rendiments augmenten: hi ha una relació inversa entre el preu de l’obligació i el rendiment.

El paper de la Fed

La Reserva Federal exerceix un paper important en les expectatives d’inflació. Això es deu al fet que la percepció del mercat de bons sobre el control que la Reserva Federal controla la inflació a través de l’administració de tipus d’interès a curt termini determina tipus d’interès a llarg termini, com ara el rendiment de l’obligació del Tresor dels Estats Units a deu anys. Dit d'una altra manera, la Reserva Federal estableix tipus d'interès actuals a curt termini, que el mercat interpreta per determinar tipus d'interès a llarg termini, com ara el rendiment del bons del Tresor dels Estats Units a deu anys.

Recordeu que els tipus d’interès de les hipoteques de 30 anys estan altament correlacionats amb el rendiment de l’obligació del Tresor dels Estats Units a deu anys. Si voleu preveure quines són les taxes d'interès hipotecària a tipus fix de 30 anys en el futur, mireu i entengueu el rendiment del bons del Tresor dels Estats Units a deu anys (o la nota de cinc anys) i seguiu com és el mercat. dient sobre la política monetària de la Reserva Federal.

Hipoteques de tipus ajustable - ARM

El tipus d’interès d’una hipoteca de tipus ajustable pot canviar mensualment, cada sis mesos, anualment o menys sovint, segons els termes de la hipoteca. El tipus d’interès consisteix en un valor índex més un marge. Es coneix com el tipus d’interès completament indexat. Normalment s'arrodone a un vuitè d'un punt percentual. El valor índex és variable, mentre que el marge és fixat per a la vida de la hipoteca. Per exemple, si el valor actual de l’índex és del 6, 83% i el marge del 3%, l’arrodoniment fins a la vuitena més propera d’un punt percentual faria que el tipus d’interès índexament íntegrament fos del 9, 83%. Si l’índex baixava al 6, 1%, el tipus d’interès íntegrament índex seria del 9, 1%.

El tipus d’interès d’una hipoteca de tipus ajustable està lligat a un índex. Hi ha diversos índexs hipotecaris diferents utilitzats per a diferents hipoteques de tipus ajustable, cadascun d'ells construït mitjançant els tipus d'interès sobre un tipus de seguretat financera cotitzada activament, un tipus de préstec bancari o un tipus de dipòsit bancari. Tots els diferents índexs hipotecaris estan àmpliament correlacionats entre ells. És a dir, es mouen en la mateixa direcció, cap amunt o cap avall, a mesura que canvien les condicions econòmiques.

La majoria dels índexs hipotecaris es consideren índexs a curt termini. "A curt termini" o "termini" es refereix al terme dels valors, préstecs o dipòsits utilitzats per a la creació de l'índex. Típicament, es considera a curt termini qualsevol seguretat, préstec o dipòsit que tingui un termini d’un any o menys. La majoria dels tipus d'interès a curt termini, inclosos els que es fan servir per construir índexs hipotecaris, estan estretament relacionats amb la taxa d'interès coneguda com la taxa de fons federal.

Canvis de predicció

Si intenteu preveure canvis de tipus d'interès en hipoteques de tipus ajustable, mireu la forma de la corba de rendiment. La corba de resultats representa els rendiments dels bons del Tresor dels Estats Units amb venciments de tres mesos a 30 anys.

Quan la forma de la corba és plana o inclinada cap avall, significa que el mercat espera que la Reserva Federal mantingui els tipus d’interès a curt termini constants o els baixi. Quan la forma de la corba disminueix cap amunt, el mercat espera que la Reserva Federal mogui els tipus d'interès a curt termini més alts.

La pendent de la corba en ambdues direccions és una indicació de la quantitat que espera que la Reserva Federal augmenti o baixi els tipus d’interès a curt termini. El preu dels futurs dels fons de la Fed és també una indicació de les expectatives del mercat sobre els tipus d'interès futurs a curt termini.

La línia de fons

Una comprensió de què influeix en les tarifes hipotecàries de tipus fix i ajustable actuals i futurs us pot ajudar a prendre decisions hipotecàries sòlides econòmicament. Per exemple, pot informar sobre la vostra decisió sobre l’elecció d’una hipoteca de tipus ajustable sobre una hipoteca de tipus fix i l’ajudarà a decidir quan té sentit refinançar una hipoteca de tipus ajustable.

No creieu tot el que escolteu a la televisió. No sempre és “un bon moment per refinançar de la vostra hipoteca de tipus ajustable abans que la taxa d’interès augmenti més.” Els tipus d’interès poden augmentar avançant o poden baixar. Esbrineu què diu la corba de rendiment.

• (Per a més informació, vegeu com funcionen les taxes d’interès en una hipoteca, Consulteu les taxes actuals d’hipoteca, com funcionen les taxes d’interès en una hipoteca, Com comprendre l’estructura de pagament d’hipoteca, Punts hipotecaris: Quin és el punt?
• Hipoteques: Tipus Fixos vs. Taxa Ajustable, Hipoteca de Taxa Fixa o Variable: Quina és Millor Ara mateix ?, Trobar les millors tarifes hipotecàries? Tens una bona taxa hipotecària? Bloquejar-lo !, els factors més importants que afecten les taxes d’hipoteca, preveure les taxes d’hipoteca: comprar, vendre o reffi ?, taxa hipotecària ajustable: què passa quan pugen els tipus d’interès, és més important el preu de la casa o el tipus d’interès? Tarifes)