Quants pagaments hipotecaris puc perdre abans de l'execució hipotecària?

El nombre de pagaments que podeu perdre a la vostra hipoteca abans que comenci el procés d'exclusió depèn d'uns quants factors diferents. Per això, no hi ha cap resposta única per a aquesta pregunta.

Les pràctiques i polítiques del prestador són principals entre els factors que afecten el temps que pot passar un prestatari sense pagar abans d’haver estat forçat a l’exclusió. Si el prestador té una gran cartera de préstecs de baix risc, pot ser que sigui més indulgent pel que fa a pagaments perduts. Sovint, perdonarà un pagament perdut ocasional i pot no remetre la vostra situació a les autoritats d’habitatge fins que no perdi quatre o més pagaments. Tanmateix, si el prestador té una cartera de préstecs d’alt risc, la possibilitat d’execució d’execució hipotecària comença fins i tot després de dos pagaments perduts. Tot i que vostè és un prestatari de baix risc, el procediment es pot iniciar per normes, a causa del risc global per defecte de la piscina hipotecària propietat del prestador.

L’estat general del vostre mercat d’habitatge local és un altre factor que té un paper important en el moment de la tramitació d’execució hipotecària. Si el barri o la regió tenen moltes execucions hipotecàries pendents, és probable que pugueu romandre més temps a casa vostra, ja que pot ser que les autoritats locals d'habitatge quedin endarrerides i tinguin recursos per processar tants casos. Hi ha hagut situacions en què la gent perdia deu o més mensualitats abans de perdre finalment la casa.

Si teniu un error per defecte, el vostre administrador hipotecari us ha de contactar diverses vegades per intentar alleujar la situació. Normalment, al 36è dia després de l’últim pagament, el prestador es contacta per telèfon. En el 45è dia després d’haver perdut un pagament, el vostre administrador hipotecari haurà de contactar amb vosaltres per escrit i proporcionar informació sobre les opcions disponibles.

Cronologia típica d'execució hipotecària

Si bé les circumstàncies i la ubicació poden dictar diferències en la línia de temps d'una execució hipotecària, hi ha una plantilla de com sol passar.

Independentment de les circumstàncies que hagin suposat un pagament hipotecari perdut, heu de recordar que les empreses hipotecàries volen obtenir els diners sense un desordenat procés d’execució hipotecària si és possible; és més rendible. Això vol dir que voldrien fer un acord amb el vostre pagament, si és possible.

És habitual un període de gràcia de 15 dies. Si pagueu en aquest termini, esteu bé. Si no pagueu i no pagueu un altre pagament, les coses es compliquen. Es poden afegir tarifes tardanes i, un cop que no perdeu el segon pagament, esteu per defecte.

Si us perdeu un segon pagament hipotecari, és probable que observeu un canvi en el proveïdor d’hipoteca. Normalment es faran més afirmatius de la manera com tracten amb vosaltres. Aquesta pot ser una situació temible per afrontar, però és possible que pugueu arribar a un acord amb el prestador.

Als 90 dies tard en la hipoteca ...

Si no arribeu a un acord amb el vostre prestador hipotecari i us perdeu tres pagaments hipotecaris, és una situació greu. Rebreu una carta del prestamista de la hipoteca indicant que teniu 30 dies per actualitzar el vostre compte. Si voleu allotjar-vos a casa vostra, heu de parlar amb el prestador per intentar evitar procediments d'exclusió. Normalment esperaran el pagament complet dels diners que es deu, però és possible que encara pugueu arribar a un acord de pagament.

Un cop finalitzats els 30 dies, si no hi ha hagut cap pagament i no s’ha arribat a cap acord, s’inicia la execució hipotecària. Si compteu, hi ha quatre pagaments mensuals hipotecaris perduts abans de començar la execució hipotecària.

Les lleis que regulen l'exclusió poden variar d'estat en estat. En alguns estats, els prestamistes hipotecaris han de reunir-se amb els prestataris abans de presentar una sol·licitud d'exclusió.

Després de tres a sis mesos de morositat, el prestador registra un avís públic a l’Oficina del Registrador del Comtat, indicant que l’emprunt ha fallit en la hipoteca. Això se sol anomenar un avís de morositat (NOD) o un lis pendens (en llatí per a "procés pendent").

La línia de fons

Si us trobeu en execució hipotecària, la vostra millor aposta és mantenir-vos en contacte amb el vostre prestador i parlar amb ells sobre la vostra situació. Poden tenir programes que us ajudin a mantenir la vostra llar. Si la resta falla, la venda seria una millor alternativa a deixar en venda la casa.