Quants diners necessito per aportar una hipoteca?
- Quanta casa podeu afegir?
- Pagament a la baixa i el vostre percentatge de valor
- Com repercuteix el vostre abonament anticipat
- Programes de préstecs de baix pagament
- 4 formes d’estalviar més per un pagament inicial
Quan compreu una casa, una de les despeses anticipades més importants és el pagament inicial. No s'ha de confondre amb els costos de tancament, el pagament inicial és la part del preu d'adquisició que pagueu per endavant al tancament. Generalment, si pagueu menys diners en un habitatge al tancament, pagueu més comissions i interessos durant la vida del préstec (i viceversa).
La quantitat que designeu com a pagament inicial ajuda al prestador a determinar quants diners li prestaran i quin tipus d’hipoteca és millor per a les vostres necessitats. Però, quant és només l’import adequat per a un pagament inicial? Si pagueu massa poc, us costarà interessos i taxes amb el pas del temps. Massa pot esgotar els vostres estalvis o afectar negativament la vostra salut financera a llarg termini. A més, encara cal tenir en compte els costos de tancament, les despeses de mudança i altres factures mensuals. En definitiva, depèn de vosaltres la mida del vostre pagament inicial: els vostres estalvis, ingressos i pressupost per a una nova llar.
En primer lloc, cal esbrinar el seu pressupost i com pot afectar el pagament inicial. La calculadora gratuïta i hipotecària en línia d’Investopedia t’ajuda a calcular els pagaments hipotecaris mensuals i a prendre les decisions financeres adequades a l’hora de comprar una casa. Un dels camps demana un import estimat del pagament inicial.
Quanta casa podeu afegir?
Quan se us hagi aprovat prèviament una hipoteca, un prestador us informarà de l’import màxim del préstec per al qual calideu, en funció de les respostes de la vostra sol·licitud. La sol·licitud d'hipoteca pregunta sobre l'import estimat del pagament, ingressos, ocupació, deutes i actius. Un prestador també treu el vostre informe de crèdit i la puntuació de crèdit. Tots aquests factors influeixen en la decisió d’un prestador sobre si pot prestar-vos diners per a una compra d’habitatge, quants diners i en quins termes i condicions.
Com a pauta general, molts propietaris potencials poden permetre’s pagar la hipoteca d’una propietat que costa entre 2 i 2, 5 vegades els seus ingressos bruts. Per exemple, si guanyes 100.000 dòlars per any, pots permetre’t una casa entre 200.000 i 250.000 dòlars.
En lloc de simplement agafar l'import màxim del préstec que aprova el prestador, se us serveix millor avaluant el vostre pagament hipotecari mensual estimat. Diguem que reben una aprovació per un préstec de 300.000 dòlars. Si el vostre pagament hipotecari mensual i altres deutes mensuals superen el 43% dels ingressos mensuals bruts, podríeu tenir problemes per amortitzar el vostre préstec si s’aconsegueix el temps. En altres paraules, tingueu cura de comprar més casa del que us podeu permetre raonablement.
Si ja fa temps que estàs llogant –o ja tens propietat d’una casa i estàs buscant tornar a comprar–, és probable que tinguis un fort control sobre el pagament mensual de la hipoteca que et pots permetre. Els arrendataris han de tenir en compte que tenir propietat d'una casa o condominis inclouen despeses addicionals com impostos sobre propietat, manteniment, assegurança, possibles quotes de l'Associació de propietaris d'habitatges (HOA) i reparacions inesperades.
Més enllà de comprar una casa, també és possible que vulgueu contribuir a altres objectius financers com ara estalviar per a la jubilació, començar una família, aconseguir un fons d’estalvi d’emergència i pagar el deute. Si assumiu un pagament hipotecari massa alt, obtindreu diners amb efectiu que d’una altra manera podrien anar cap a alguns d’aquests objectius importants.
Pagament a la baixa i el vostre percentatge de valor
El vostre pagament inicial juga un paper clau a l’hora de determinar la vostra relació préstec-valor o LTV. Per calcular la relació LTV, l’import del préstec es divideix en el valor raonable de mercat de l’habitatge determinat per una taxació d’immobles. Com més gran sigui el vostre pagament inicial, més baixa serà la vostra LTV (i viceversa). Com que els prestadors utilitzen LTV per avaluar el risc i les hipoteques de preus dels prestataris, un LTV més baix significa que pagues taxes d’interès més baixes de la vostra hipoteca i pot evitar costos addicionals.
Una taxa de LTV més baixa presenta menys risc per als prestadors. Per què? Començeu amb més capital a casa vostra, cosa que significa que teniu una participació més alta en la vostra propietat respecte al saldo del préstec pendent. En resum, els prestadors suposen que tindreu menys probabilitats d’impagar-vos a la vostra hipoteca. Si deixeu enrere la vostra hipoteca i un prestamista ha d'abandonar-se a casa vostra, és més probable que la revenda i que recuperi la major part del valor del préstec si el percentatge de LTV és inferior.
A més de valorar el vostre risc, els prestadors utilitzen el percentatge de LTV per preuar la vostra hipoteca. Si el vostre percentatge de LTV és inferior, és probable que rebeu un tipus d’interès més baix. Però si la ràtio LTV supera el 80%, és a dir, heu posat menys del 20% del valor de la llar com a pagament inicial, espereu tipus d'interès més alts. Aquestes taxes cobreixen l’augment del risc del prestador de prestar-vos diners.
A més, si el percentatge de LTV supera el 80%, probablement pagueu una assegurança hipotecària privada o PMI. La quantitat de PMI que pagareu depèn del tipus de préstec. Per exemple, alguns préstecs assegurats per l’Administració Federal de l’Habitatge requereixen tant una prima d’assegurança hipotecària anticipada que es paga al tancament, com una prima d’assegurança hipotecària anual (MIP) per a la vida del préstec. Si bé els préstecs FHA tenen un requisit de cobrament baix del 3, 5%, el cost total dels préstecs calculats segons la taxa de percentatge anual tendeix a ser molt superior per aquests préstecs.
Com repercuteix el vostre abonament anticipat
Quan esteu buscant la casa adequada, el temps és essencial. Normalment, les cases amb franges de preus del nivell d’entrada es venen ràpidament i voleu posar el millor peu a l’hora de fer una oferta perquè probablement tindreu competència. Quan els mercats són competitius i els venedors reben múltiples ofertes, volen veure les millors ofertes dels compradors, inclòs un pagament inicial important. Des del punt de vista del venedor, els compradors que tenen més diners per aportar són més atractius perquè tenen més pell en el joc.
Un pagament inicial més elevat pot indicar al venedor que teniu prou efectiu a mà i finances sòlides per obtenir una aprovació final del préstec (i arribar a la taula de tancament) sense enganxament. A més, un descompte més elevat podria superar altres ofertes que demanen als venedors pagar els costos de tancament o oferir un preu inferior al preu. Algú amb un pagament inicial reduït és poc probable que sol·liciti aquesta assistència i és més probable que els venedors treballin amb un comprador que tingui diners i motivació per veure la compra amb un mínim regateig.
Programes de préstecs de baix pagament
L'antic estàndard era que els compradors necessitaven un 20% de reducció per comprar una casa. Els temps han canviat. Molts compradors d'habitatges, sobretot compradors de primera necessitat, simplement no tenen estalviats un descompte del 20%. És cada cop més el cas que els preus de l'habitatge augmenten en molts mercats de l'habitatge nord-americans. Per exemple, el preu mitjà de l’habitatge existent al gener del 2018 va ser de 240.500 dòlars, un augment del 5, 8% des dels 227.300 dòlars al gener del 2017, segons l’associació nacional d’immobiliàries.
De fet, els compradors que van finançar la seva llar van baixar una mitjana del 10% del preu de compra, segons el perfil de compradors i venedors d'habitatges de NAR 2017. L'enquesta va trobar que els compradors que utilitzaven finançament per primera vegada solien reduir només el 5% del preu de compra.
Per a aquells que no poden pagar un descompte del 20%, diversos tipus d’hipoteques ofereixen una opció de pagament baix.
Préstecs convencionals
Programes Fannie Mae i Freddie Mac (un 3% menys)
Fannie Mae i Freddie Mac, empreses patrocinades pel govern que compren i venen la majoria de les hipoteques dels Estats Units, només necessiten un 3% de descompte per als prestataris amb un fort crèdit. Ambdós programes consideraran alguns prestataris sense puntuació de crèdit mitjançant la creació d'un informe de crèdit no tradicional, sempre que els prestataris compleixin algunes pautes de deute amb renda i relació de préstecs a valor, a més d'altres requisits. El programa d’hipoteca HomeReady de Fannie Mae permet tenir una proporció de 97% de LTV per als prestataris amb una puntuació de crèdit mínima de 620. La hipoteca d’Home Possible Advantage de Freddie Mac també ofereix una proporció LTV del 97% per als prestataris, però requereix una puntuació de crèdit mínima de 660.
Programes de prestadors individuals (d’1% a 3% de baixada)
Molts prestadors ofereixen els programes de Fannie Mae i Freddie Mac i afegeixen el seu propi benefici d’assistència al pagament per un préstec convencional. Per exemple, Guild Mortgage requereix un 1% de reducció i proporciona un regal del 2% per als prestataris amb rendes baixes qualificades i una puntuació de crèdit mínima de 680. La primera hipoteca de Wells Fargo permet reduir el 3% sense requisits d'ingressos mitjans. Aquestes són només dues de moltes opcions. Si necessiteu un préstec amb un requisit de pagament baix, pregunteu als prestadors sobre les seves ofertes per ajudar-vos a restringir les vostres opcions.
Préstecs Jumbo (un 10% a un 20% menys)
Els préstecs Jumbo són el tipus de préstec convencional no conforme disponible per als compradors d'habitatges. Els prestadors tenen diverses directrius qualificatives per als préstecs jumbo, que superen el límit de préstecs conforme a una zona establert pel govern federal. Com que els prestataris de Jumbo presenten més risc per a un prestador, espereu reduir el 10% al 20% del preu de compra. Els prestataris amb una puntuació de crèdit superior o superior a 700 solen obtenir els millors preus, però alguns prestadors treballaran amb prestataris amb una puntuació mínima de 660. Els prestadors podrien exigir que tinguis un 10% del preu de compra de la casa en efectiu o altres actius en cas que es tracti. es plantegen problemes per reemborsar la vostra hipoteca.
Préstecs assegurats pel govern
Préstecs FHA (un 3, 5% menys)
Podeu reduir un 3, 5% menys en els préstecs FHA si teniu una puntuació de crèdit mínima de 580. Els prestadors aprovats per FHA també tindran en compte els prestataris amb històries de crèdit no tradicionals sempre que hagueu pagat puntualment les rendes a la els dotze últims mesos, no més d’un pagament de 30 dies a altres creditors i no heu presentat cap acció de cobrament (excepte les factures mèdiques) els darrers 12 mesos. A més, la propietat que compreu ha de complir els estàndards de propietat que estableix el Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units per a cases unifamiliars i condominials i estar dins dels límits del préstec FHA. Un altre avantatge dels préstecs FHA és que podeu utilitzar un regal financer d’un familiar o amic cap a la totalitat o part del pagament inicial, si proporcioneu documentació que indica que és un regal i no un préstec de tercers.
Préstecs amb VA (0% menys)
El personal del servei militar nord-americà, els veterans i les seves famílies poden acollir-se a préstecs a la baixa amb el recolzament del Departament d'Afers Veterans dels Estats Units. Altres avantatges inclouen una tapa en els costos de tancament (que pot ser pagat pel venedor), les despeses de corredors i l’import de PIP. Els préstecs de VA requereixen una “quota de finançament”, un percentatge de l’import del préstec que ajuda a compensar el cost per als contribuents. La quota de finançament varia en funció de la categoria del servei militar i de l’import del préstec.
Préstecs USDA (0% de baixada)
El Departament d’Agricultura dels Estats Units garanteix préstecs per ajudar a fer possible la propietat dels compradors de baixos ingressos a les zones rurals d’àmbit nacional. Aquests préstecs no requereixen cap despesa per als prestataris qualificats, sempre que les propietats compleixin les normes d’elegibilitat de l’USDA.
Programes d’assistència al pagament inicial
Els programes especials de l’autoritat local o estatal d’habitatge ofereixen ajuda als compradors per primera vegada. Molts d'aquests programes estan disponibles en funció dels ingressos o necessitats financeres dels compradors. Aquests programes, que solen oferir assistència en forma d’ajuts de pagament inicial, també poden ajudar a costos de tancament. El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units enumera els programes de compradors d'habitatges per primera vegada per estat. Seleccioneu l'estat i, a continuació, "Assistència per a la propietat d'habitatges" per trobar el programa més proper.
4 formes d’estalviar més per un pagament inicial
Pot suposar un repte estalviar diners per a un pagament inicial en una casa. Aquí hi ha alguns consells ràpids per arribar-hi:
- Comença aviat amb un pla automatitzat. A més d'un compte regular de fons d'estalvi o d'emergència, obriu un compte d'estalvi dedicat per al vostre pagament inicial. Després de cada període de pagament o despesa (com un regal financer, devolució d’impostos, bonificació o herència), dipositeu diners al fons de pagament inicial i observeu que el saldo creixi amb el pas del temps. Contribuir a aquest fons el més aviat possible i sovint us ajudarà a mantenir-vos en bon camí.
- Redueix la teva despesa. Si la propietat d’habitatge és important per a vostè, retalla o redueix les despeses innecessàries com ara el servei de cable i televisió, menjar fora, vacances o altres coses no imprescindibles. En gastar menys, estalviareu més en el vostre pagament inicial i tindreu diners addicionals per pagar altres deutes. Fer sacrificis ara pot recórrer un llarg camí per assolir els objectius de la vostra propietat.
- Pagar deutes elevats. Les targetes de crèdit o préstecs amb alts tipus d’interès poden fer mal al vostre crèdit i són costosos a llarg termini. Centreu-vos en el pagament inicial d’aquests comptes i veureu un efecte de bola de neu en la reducció del deute. Un cop pagats aquests comptes, podeu aplicar els imports del pagament mensual als estalvis de pagament inicial. Tanmateix, no tanqueu aquests comptes; que pot reduir la vostra puntuació de crèdit perquè està perdent una línia de crèdit oberta i un historial de comptes. En lloc d'això, utilitzeu-los mínimament (compreu gas o un sopar ocasional en un restaurant) i pagueu els saldos immediatament. Aquest comportament ajuda a reforçar l’historial de pagaments de crèdit i mostra un ús responsable a les agències de crèdit i als prestadors.
- Obteniu una segona feina. Molts compradors per primera vegada troben que poden estalviar molt més ràpid si augmenten els seus ingressos. Trobar actuacions secundàries per fer des de casa o treballar una feina de venda al detall de temporada pot ajudar a augmentar els vostres estalvis en pagament inicial. Fins i tot si treballeu temporalment durant sis mesos o un any abans de comprar una casa, els ingressos afegits podrien suposar l’impuls que necessiteu per tenir un pagament inicial decent.
La línia de fons
No és impossible comprar una casa si no teniu molts diners estalviats per un pagament inicial. Compreu el tipus de préstec i el tipus de préstec adequats és un pas crucial. Amb un pagament inferior inferior, espereu pagar comissions i préstecs d’interès més elevats, així com el PMI. Tampoc us oblideu d’introduir-vos en els programes d’assistència de pagament inicial que ofereix el vostre estat o ciutat. Si algú ofereix un regal financer per al pagament inicial, assegureu-vos que entengui que no pot ser un préstec. Finalment, no hi ha drecera per estalviar un pagament inicial: calen temps, disciplina i esforç. Però el resultat, comprar una casa pròpia, pot ser gratificant, tant a nivell econòmic com personal.
Continua llegint:
Guia hipotecària definitiva
Com puc obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca?
Com triar la millor hipoteca
11 Errors que haurien d’evitar els compradors per primera vegada
Què és l’assegurança hipotecària i quines són les meves opcions?
Què són els costos de tancament?
Com obtenir la millor taxa hipotecària
Quins són els principals tipus de prestadors?