Com contractar una assegurança hipotecària privada

Ningú vol haver de pagar una assegurança hipotecària privada (PMI) sobre una hipoteca. No és barat i se suma al cost mensual del préstec. Esbrinar si es pot evitar l'IMP comenceu a comprendre per què primer podreu quedar enganxat a ell.

Una de les mesures de risc que els prestamistes utilitzen per subscriure una hipoteca és la relació entre préstec i valor (LTV) de la hipoteca. Es tracta d’un càlcul senzill fet dividint l’import del préstec pel valor de l’habitatge. Com més alta sigui la relació LTV, més alt serà el perfil de risc de la hipoteca. La majoria de les hipoteques amb un percentatge de LTV superior al 80% requereixen que el prestatari pagui una assegurança hipotecària privada (PMI). Això es deu al fet que un prestatari que posseeix menys del 20% del valor de l'immoble es considera que té més probabilitats d'impagament d'un préstec.

Compres per emportar

• L’assegurança d’hipoteca privada (PMI) pot ser un requisit costós per obtenir un préstec a casa.
• És probable que es necessiti una assegurança hipotecària privada en hipoteques amb un percentatge de LTV superior al 80%.
• Evitar el PMI pot reduir els pagaments mensuals i fer que la vostra llar sigui més assequible.
• L’estimació prevista del valor de l’habitatge és un factor determinant important a l’hora d’escollir un camí cap a l’evitació de l’IMP.

PMI en profunditat

Suposem, per exemple, que el preu de l’habitatge que esteu comprant és de 300.000 dòlars i que l’import del préstec és de 270.000 dòlars (el que significa que heu fet un pagament inicial de 30.000 dòlars), produint una proporció LTV del 90%. El pagament mensual de PMI se situaria entre 117 i 150 dòlars, segons el tipus d’hipoteca que s’obtingués. (Les hipoteques de tipus ajustable o ARMs requereixen pagaments de PMI superiors a les hipoteques de tipus fix.)

Tanmateix, el PMI no és necessàriament un requisit permanent. Els prestadors han d’abandonar el PMI quan la ràtio de LTV de la hipoteca arriba al 78% gràcies a una combinació de reducció principal de la valoració del preu de la hipoteca i el preu de la llar. Si una part de la reducció del percentatge de LTV es deu a una apreciació del preu de casa, tingueu en compte que haurà de pagar una nova taxació per tal de verificar la quantitat d’apreciació.

Una alternativa al pagament de PMI és utilitzar una segona hipoteca o el que es coneix com a préstec de crèdit. A continuació, es mostra el funcionament: s’obté una primera hipoteca amb un import igual al 80% del valor de l’habitatge, evitant així el PMI i, després, es treu una segona hipoteca amb un import igual al preu de venda de l’habitatge menys l’import del pagament inicial i l’import de la primera hipoteca.

Utilitzant els números de l’exemple anterior, tindríeu una primera hipoteca per 240.000 dòlars, efectuaríeu un pagament inicial de 30.000 dòlars i obtindríeu una segona hipoteca per 30.000 dòlars. Això elimina la necessitat de pagar PMI perquè el percentatge de LTV de la primera hipoteca és del 80%; tanmateix, ara també teniu una segona hipoteca que gairebé segur tindrà un tipus d’interès superior a la vostra primera hipoteca. Tot i que hi ha molts tipus de segones hipoteques disponibles, la taxa d’interès més elevada és igual al curs. Tot i així, els pagaments combinats de la primera i la segona hipoteca solen ser inferiors als pagaments de la primera hipoteca més el PMI.

Les eliminacions

En resum, quan es tracta de PMI, si teniu menys del 20% del preu de venda o del valor d'una casa per utilitzar com a pagament inicial, teniu dues opcions bàsiques:

1. Utilitzeu una primera hipoteca "autònoma" i pagueu el PMI fins que el valor de la hipoteca arribi al 78%, moment en què es pot eliminar el PMI.
2. Utilitzeu una segona hipoteca. Això probablement resultarà en despeses hipotecàries inicials més baixes que el pagament de PMI. No obstant això, una segona hipoteca sol comportar un tipus d’interès superior a la primera hipoteca i només es pot eliminar pagant-la o refinançant la primera i la segona hipoteca en una nova hipoteca autònoma, presumptament quan el LTV arriba al 80% o menys. (per tant, no caldrà cap PMI).

Aquesta decisió pot tenir diverses variables. Per exemple:

• Compareu els possibles estalvis fiscals associats al pagament de PMI amb els estalvis fiscals associats al pagament d’interessos d’una segona hipoteca. La llei fiscal de 2017 ha canviat els límits de la deducció d’interès hipotecari, de manera que consulteu un comptador sobre la vostra situació financera.
• Compareu el cost d’una nova taxació per eliminar el PMI enfront dels costos de refinançament d’una primera i segona hipoteca en una hipoteca individual. Tingueu en compte el risc que els tipus d’interès puguin augmentar entre el moment de la decisió inicial d’hipoteca i el moment en què es refinançaria la primera i la segona hipoteca.
• Comproveu les diferents tarifes d'una reducció principal de les dues opcions.
• Tingueu en compte el valor del temps (la idea que els diners que gasteu ara valen més que la mateixa quantitat en el futur).

Tanmateix, la variable més important de la decisió és el percentatge previst d’apreciació del preu de l’habitatge. Si trieu una primera hipoteca autònoma que requereix que pagueu PMI (en lloc d’obtenir una segona hipoteca sense PMI), amb quina rapidesa pot apreciar la vostra llar en valor fins al punt que el LTV és del 78% i es pot eliminar el PMI. ? Aquest és el factor decisiu major i, per tant, el que ens centrarem ara.

Apreciació: la clau per a la presa de decisions

Aquí teniu el factor de decisió més important: un cop eliminat el PMI de la primera hipoteca individual, el pagament mensual que deureu serà inferior als pagaments combinats de la primera i la segona hipoteca. Això planteja dues preguntes. Primer, quant de temps passarà abans que es pugui eliminar el PMI? I, segon, quins estalvis s’associen a cada opció?

A continuació, es mostren dos exemples basats en estimacions diferents de la taxa d’apreciació del preu de l’habitatge.

Exemple 1: Una taxa lenta d’apreciació del preu de la llar

Les taules següents comparen els pagaments mensuals d’una hipoteca autònoma de 30 anys fixa i de tipus fix amb PMI versus una primera hipoteca de tipus fix de 30 anys combinada amb una segona hipoteca de 30 anys / vençuda de 15 anys.

Les hipoteques presenten les següents característiques:

Figura 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

A la figura 2, s’estimen les taxes anuals d’apreciació del preu de l’habitatge.

Figura 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tingueu en compte que el pagament de 120 dòlars PMI es redueix del pagament mensual total de la primera hipoteca individual al mes 60 (vegeu la figura 3 ) quan el LTV arriba al 78% mitjançant una combinació de la reducció principal i l’apreciació del preu de l’habitatge.

Figura 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

El quadre de la figura 4 mostra els pagaments mensuals combinats de la primera i la segona hipoteca. Tingueu en compte que el pagament mensual és constant. El tipus d’interès és una mitjana ponderada. El LTV és només la de la primera hipoteca.

Figura 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Utilitzant la primera i la segona hipoteca, es poden estalviar 85 dòlars al mes durant els primers 60 mesos. Això suposa un estalvi total de 5.100 dòlars. A partir del mes de 61 anys, la primera hipoteca autònoma guanya un avantatge de 35 dòlars mensuals per als termes restants de les hipoteques. Si dividim 5.100 dòlars per 35 dòlars, n’obtenim 145. És a dir, en aquest escenari d’apreciació del preu de l’habitatge lent, a partir del mes 61, passaria 145 mesos més abans que l’avantatge de pagament de la primera hipoteca independent sense PMI pogués obtenir. tornar l’avantatge inicial de la primera i la segona hipoteca combinades. (Aquest període de temps s'allargaria si es considerés el valor del temps.)

Exemple 2: una taxa ràpida d’apreciació del preu de l’habitatge

L’exemple següent es basa en les mateixes hipoteques que s’han demostrat anteriorment. Tanmateix, s’utilitzen les següents estimacions d’apreciació del preu de l’habitatge.

Figura 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

En aquest exemple, només mostrem una taula única de pagaments mensuals per a les dues opcions (vegeu Figura 6 ). Observeu que el PMI es va reduir en aquest cas el mes 13 a causa de la ràpida apreciació del preu de l'habitatge, que baixa ràpidament el LTV al 78%.

Figura 6

Amb una apreciació ràpida del preu de l’habitatge, es pot eliminar el PMI relativament ràpidament.

Les hipoteques combinades només tenen un avantatge de pagament de 85 dòlars durant 12 mesos. Això equival a un estalvi total de 1.020 dòlars. A partir del mes de 13, la hipoteca autònoma té un avantatge de pagament de 35 dòlars. Si dividim 1.020 dòlars per 35, podem determinar que triguessin 29 mesos a constituir l’estalvi inicial de la primera i la segona hipoteca combinades. En altres paraules, a partir del mes de 41, el prestatari seria millor dels seus interessats escollint la primera hipoteca independent amb PMI. (Aquest període de temps s'allargaria si es considerés el valor del temps.)

La línia de fons

Si sou un prestatari amb un 20% de menys, la decisió d’utilitzar una hipoteca individual i un PMI o optar per una combinació d’una primera i una segona hipoteca és en gran mesura funció de la rapidesa que espereu. el valor de la vostra llar a augmentar.

• Si opteu per pagar el PMI, es pot eliminar mitjançant una taxació un cop la LTV arribi al 78%.
• Si trieu utilitzar una combinació de la primera i la segona hipoteca, és probable que tingueu un estalvi de pagament inicial. Tanmateix, l’única manera d’eliminar la segona hipoteca, que probablement comportarà una taxa d’interès superior a la primera hipoteca, és pagant-la o refinançant el primer i el segon préstec en una nova hipoteca autònoma.

Si no podeu obtenir un pagament inicial més elevat o una casa menys costosa, calculeu les opcions en funció del vostre horitzó de temps i de com espereu que es pugui desenvolupar el mercat immobiliari. Res no és totalment previsible, per descomptat, però això us donarà la millor oportunitat de prendre la decisió més favorable.