Com afecta el seu valor net el refinançament d'una hipoteca

El refinançament sovint sembla una manera excel·lent de reduir els pagaments hipotecaris mensuals i deixar-vos amb més diners per altres coses. I pot. Però, quan penseu els avantatges i els contres, no us oblideu de considerar com aquesta jugada pot afectar el vostre valor net. El motiu: una hipoteca és més que un pagament mensual. És un instrument de deute utilitzat per finançar un actiu. I aquesta argot de professor de comptabilitat significa que tenir una hipoteca redueix el seu valor net.

A continuació, es mostra com funciona aquest raonament: al balanç de la llar, una hipoteca és un passiu. Com a tal, es resta un actiu de la llar per determinar el valor net de la llar. Massa consumidors cauen en el parany de refinançar una hipoteca per tal de reduir els pagaments mensuals sense considerar com aquest refinançament afecta el seu valor net total. El refinançament de la vostra casa ha donat els seus fruits mai? O simplement és solucionar un problema més gran a curt termini?

El període de devolució

El mètode més popular per determinar l’economia del refinançament d’hipoteques consisteix en calcular un període de devolució simple. Aquesta equació es realitza calculant la suma dels estalvis de pagament mensuals que es poden realitzar refinançant una hipoteca nova a un tipus d’interès inferior i determinant el mes en què aquella suma acumulada d’estalvis de pagament mensual és superior als costos de refinançament.

Suposem, per exemple, que teniu un préstec hipotecari de 30 anys per 200.000 dòlars. Quan el vàreu treure, teníeu un tipus d'interès fix del 6, 5% i el pagament a principis del mes és de 1.257 $. Si els tipus d’interès fixos se situen ara en el 5, 5%, això podria reduir el pagament mensual fins a 1.130 dòlars, aconseguint un estalvi mensual de 127 dòlars, que és de 1.524 dòlars anuals. (La norma general és que si podeu reduir el vostre tipus d’interès actual d’un 0, 75% a un 1% o superior, podria tenir sentit considerar el refinançament.)

A continuació, haureu de demanar al vostre nou prestador que calculi els vostres costos de tancament total per al possible refinançament. Si arriben a uns 2.300 dòlars aproximadament, ja sabeu que el vostre període de devolució seria d’1, 5 anys a la llar (2.300 dòlars dividits en 1.524 dòlars equivalen a 1, 5 anys). Així, si teniu previst romandre durant dos anys o més a casa, el refinançament té sentit, almenys segons el mètode del període de devolució simple.

Compres per emportar

• Sovint s'utilitza un mètode de període de devolució simple per calcular el mes en què l'estalvi acumulat d'un propietari és superior al cost d'un refinançament.
• Una forma més sòlida econòmicament de calcular el cost del refinançament és considerar l’impacte sobre el patrimoni net de la vostra llar.
• Per saber quan una decisió de refinançament esdevé veritablement econòmica, el propietari ha de comparar el calendari d’amortització restant de la seva hipoteca amb el calendari d’amortització de la nova hipoteca.

El refinançament afecta el valor net de la vostra llar

Tot i això, aquest mètode ignora el balanç de la llar i l’equació del valor net total. Es tenen en compte dues coses principals:

• El saldo principal de la hipoteca existent versus la nova hipoteca s'ignora. El refinançament no és gratuït. Els costos del refinançament s’han de pagar de la butxaca o, en la majoria dels casos, es comptabilitzen en el saldo principal de la nova hipoteca. Quan el saldo hipotecari augmenta mitjançant una transacció de refinançament, el costat del passiu del balanç de les llars augmenta i, tot el que és constant, el valor net de la llar disminueix immediatament en un import igual al cost del refinançament.
• Refinançar una hipoteca de 30 anys amb 25 anys fins que es pagui en una nova hipoteca de 30 anys significa que podríeu acabar pagant més interès total durant la vida de la nova hipoteca, tot i que el tipus d’interès de la nova hipoteca és inferior a la taxa que pagueu durant els 25 anys restants de la hipoteca existent.

Mireu els costos reals del refinançament

Una manera més financera de determinar l’economia del refinançament que incorpora els costos reals del refinançament a l’equació patrimonial neta de la llar és comparar el programa d’amortització restant de la hipoteca existent amb el calendari d’amortització de la nova hipoteca.

El calendari d'amortització de la nova hipoteca inclourà els costos del refinançament del saldo principal. (Si els costos del refinançament es pagaran de la butxaca, s'haurà de restar el mateix import en dòlar del saldo principal de la hipoteca existent, basant-se en el supòsit que si la transacció de refinançament no es produeix, els diners que cobraríeu per costos es podria utilitzar per pagar el saldo principal del préstec existent.)

Resteu els estalvis de pagament mensual entre les dues hipoteques del saldo principal de la nova hipoteca. (Això es fa perquè, en teoria, podríeu utilitzar l'estalvi mensual generat pel refinançament per reduir el saldo principal de la nova hipoteca.) El mes en què el saldo principal modificat de la nova hipoteca és inferior al saldo principal de la existent. la hipoteca és el mes en què s’ha arribat a un període de devolució de refinançament realment econòmic, un basat en el valor net de la llar.

Per cert, es poden trobar calculadores d’amortitzacions a la majoria de llocs web relacionats amb hipoteques. Podeu copiar i enganxar els resultats en un programa de full de càlcul i, a continuació, realitzar el càlcul addicional de restar les diferències de pagament mensuals del saldo principal de la nova hipoteca.

Utilitzant els càlculs descrits anteriorment, una anàlisi de refinançament d’una hipoteca existent amb un tipus d’interès fix del 7%, restant 25 anys fins a l’amortització, i un saldo principal de 200.000 dòlars en una nova hipoteca de 30 anys amb un tipus d’interès fix del 6, 25%. i els costos de refinançament de 3.000 dòlars (que s’inclouran al saldo principal de la nova hipoteca) donen els resultats següents:

Si s’utilitza una anàlisi del període de devolució simple per determinar l’economia del refinançament en l’exemple anterior, l’estalvi acumulat de pagaments mensuals són superiors als 3.000 dòlars de cost per refinançar a partir del mes de 19. El dit d’una altra manera, el mètode del període de devolució simple ens indica que si El propietari preveu tenir la nova hipoteca durant 19 o més mesos, el refinançament té sentit.

Tanmateix, si s’utilitza l’enfocament del valor net, la decisió de refinançament no es convertiria en econòmica fins al mes del 29, quan el saldo principal de la nova hipoteca menys els estalvis acumulats en el pagament mensual és inferior al saldo principal de la hipoteca existent. L’enfocament del valor net ens indica que triga deu mesos més que l’enfocament del període de devolució simple abans que el refinançament sigui econòmic.

Si refinança després que el vostre habitatge hagi perdut valor i heu de contractar una assegurança hipotecària privada, l'impacte negatiu sobre el vostre valor net pot ser encara més important.

Altres factors

Tingueu en compte que en els períodes en què els valors de la llar disminueixen, s’aprecia moltes llars per una quantitat molt inferior al que abans valien. Això pot provocar que no tingueu prou capital a casa vostra per satisfer el descompte del 20% de la nova hipoteca i necessiteu que tingueu un dipòsit en efectiu més gran del previst. També pot requerir que vostè tingui una assegurança hipotecària privada, que augmentarà el seu pagament mensual. En aquests casos, fins i tot amb la disminució dels tipus d’interès, és possible que els vostres estalvis reals no puguin augmentar gaire.

La línia de fons

Calculant l’economia real de refinançament de la vostra hipoteca, podeu determinar amb precisió quin període de devolució real haureu d’afrontar. Triturar els números requereix una mica de feina, però qualsevol pot fer-ho.

Sobretot si teniu previst mudar-vos en els pròxims anys, trigareu uns minuts a calcular l'economia real de refinançament de la vostra hipoteca, que us ajudarà molt a evitar danyar el vostre valor net en milers de dòlars. I, si sembla que el refinançament li resultarà efectiu, tindràs una comprensió molt més clara de quan es començarà a beneficiar d'aquest moviment.