Invertir en immobles de luxe

Els preus immobiliaris de luxe són càlids i continuen augmentant. La venda immobiliària de luxe més important de Nova York va suposar un creixent 91.541.000 milions de dòlars segons el darrer informe de la propietat immobiliària internacional Christie.

"Moltes persones de gran valor net compren habitatges com un actiu dur", afirma Jay Belson, director general de Jay Belson Luxury Real Estate, una empresa d'inversió immobiliària de luxe de servei complet amb seu a Beverly Hills, Califòrnia i amb la riquesa. de les persones més riques del món que creixen, el mercat potencial de propietats de luxe és més gran que mai. Si voleu iniciar-vos en l’acció i podeu permetre’t un cost reduït de preus, aquí teniu diverses opcions per fer-ho.

Definició de "propietat de luxe"

És important comprendre quines característiques caracteritzen una propietat de luxe abans d’invertir, ja que una etiqueta de preu elevada no inclourà cap propietat d’aquesta categoria. "Ha de ser únic i exclusiu, de bona manera, de manera desitjable. Les persones benestants pagaran una prima per quelcom que es consideri superior ", afirma Randy Char, vicepresident principal d'operacions a One Queensridge Place, un luxe alt situat a pocs minuts de la franja de Las Vegas.

Els compradors de gamma alta volen accés a activitats de luxe com ara botigues de gamma alta, menjador i arts, així com la proximitat a altres cases de luxe. Una adreça de trofeu, com Park Avenue, a la ciutat de Nova York, aporta un valor afegit. Tampoc un historial històric no fa mal. Molts compradors de luxe busquen la bellesa natural d’un emplaçament a primera línia de mar, o almenys vistes a un riu, oceà o llac. Altres volen vistes al camp oa la muntanya.

Els compradors de gamma alta volen moltes de les mateixes funcions que tots els compradors volen, però a gran escala. Volen privadesa i seguretat, de vegades fins al punt de la reclusió. Volen bellesa per dins i per fora i es poden permetre l’arquitectura personalitzada, el disseny personalitzat, una atenció especial als detalls i acabats opulents. També volen comoditats a la part superior de les comoditats: cuina d’un xef, piscina de luxe, suite master extensiva i espai de vida a l’aire lliure, sense oblidar la domòtica, detectors de moviments, ascensors de cotxes i bodegues controlades per la temperatura. També volen espai. Per exemple, a Malibu, Califòrnia, la llar mitjana de luxe té més de 4.000 peus quadrats (i un preu més de 6.000 dòlars més).

Quan es tria una casa de luxe, és extremadament important pensar en els aspectes de la propietat que no es poden canviar, afirma Mark Fitzpatrick, director general de RUHM Destination Marketing, un servei de màrqueting de destinació per a propietats de luxe a tot el món. "No es pot canviar la ruta del sol, la ubicació de l'oceà ni el fet que hi hagi una ruta de vol per a avions grans sobre el cap. El lleig fons de pantalla al bany és molt menys important que el temps ", afirma.

Quant necessites?

En mercats on els preus són generalment més baixos, podríeu necessitar almenys mig milió per tenir una propietat immobiliària de luxe. Però necessitareu almenys un milió de dòlars per comprar una propietat de luxe a la majoria de les grans ciutats i el punt de preu de l’entrada augmenta on el cost de la vida és elevat. Segons els de Christie, es tracta de 3 milions de dòlars a San Francisco, 5 milions de dòlars a Los Angeles i Nova York i 7 milions de dòlars a Londres .

Els compradors de luxe solen pagar diners en efectiu, però una altra opció és una hipoteca. Si finançeu la compra, necessitareu un pagament inicial important, excel·lent crèdit, prova d’ingressos i actius i grans reserves d’efectiu.

Com fer-ho: les vostres opcions per invertir en immobles de luxe

Si voleu invertir en béns immobles de luxe, hi ha diversos camins que podeu fer.

Volta una mansió

Remodelar les propietats de luxe existents i reveure-les amb fins de lucre és una excel·lent inversió, segons Belson, de la propietat immobiliària luxosa Jay Belson. "És més ràpid que construir des de terra, però es limita a propietats que tenen només la combinació adequada d'arquitectura, condició i disseny", afirma, afegeix que els fixadors són millors. L’avantatge és que “com que la majoria d’aquests habitatges es poden viure amb la compra, competireu amb usuaris compradors locals que us poden prohibir”, afirma. Tanmateix, la competència entre inversors i flippers és molt inferior al mercat de luxe perquè hi ha menys persones que es poden permetre finançar projectes de gamma alta i que entenen com executar-los a un nivell elevat, segons Belson.

Invertir internacionalment

Invertir en béns immobles de luxe a l'estranger pot tenir beneficis que no trobareu a casa. A les illes Turks i Caicos, un petit territori de l'estranger britànic situat a l'est de Cuba i al nord d'Haití i a la República Dominicana, no hi ha impostos anuals sobre la propietat i no hi ha guanys de capital impostos sobre les propietats transferides. La propietat de la propietat està protegida per un cadastre, i el dòlar nord-americà és la moneda oficial, de manera que els tipus de canvi no són un factor per completar la compra ni en el valor futur de la propietat.

Aquestes illes són un bon lloc per invertir perquè els preus de la terra han augmentat constantment durant els últims deu anys i s’espera que continuïn gràcies a l’augment ràpid del turisme i el desenvolupament, afirma Blair MacPherson, copropietari i agent de RE / MAX Real. Estaments de grups turcs i caicos. A més, podeu obtenir ingressos addicionals de la vostra inversió arrendant-la mentre esteu fora i deixant que una empresa de gestió tracti els detalls.

Invertir a l'estranger també pot tenir problemes complicats. "Hem de recordar que la resta del món no funciona com els Estats", afirma Fitzpatrick, de RUHM. "No vol comprar una propietat en un altre país només per esbrinar que el govern us pot treure de la carretera." Utilitzeu un advocat internacional i altres professionals per ajudar amb la vostra diligència deguda.

Compra un pis de luxe

Tant si esteu comprant un apartament de luxe com per llogar, "gastar diners en una casa situada en un gran edifici de luxe amb opcions de transport i serveis propers és el camí a seguir", diu Lydia Sussek, de Corcoran, un servei complet. empresa immobiliària a Manhattan. "Comprar en un edifici de luxe amb opcions de transport pobres és una inversió deficient", diu.

Els serveis i les característiques que ofereix l'edifici també poden generar o trencar la vostra inversió. “No teniu porter a temps complet? Està bé, però què més ofereix la vostra llar? Vistes, sostres alts, terrasses, totes aquestes característiques ajuden a distingir la vostra llar d’altres apartaments per tallar galetes i poden arribar a augmentar la taxa de venda quan arriba l’hora de mudar-se ”, afirma Sussek.

Tingueu en compte que quan compreu béns immobles de luxe, compreu un estil de vida. Diu cobertes privades, piscines, espais comuns amb centres de fitness i servei de neteja o d’estil hoteler distingeixen béns immobles de luxe. "Fins i tot si hi ha altres condominis nous construïts al voltant de la casa que compreu, aquest tipus de propietats tenen un valor", afirma Sussek.

Hipoteques Jumbo per a béns immobles de luxe

Mentre que la majoria de compradors immobiliaris de luxe opten per adquirir propietats amb efectiu, alguns utilitzen préstecs exclusius per agafar immobles de luxe. Els préstecs Jumbo (també anomenats hipoteques jumbo) són préstecs per quantitats superiors al límit que estableix l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA). Normalment aquesta quantitat és superior a 424.100 dòlars; Tanmateix, en alguns països, sovint, hi ha propietats amb propietats més cares, la quantitat és més gran. Actualment, el tipus d’interès d’una taxa de salt fixa de 30 anys és del 4, 25% amb una TAE del 4, 27% segons usbank.com. És similar a la taxa mitjana de la hipoteca estàndard fixa de 30 anys. A gener de 2017, el tipus d’interès d’una hipoteca fixa de 30 anys mitjana és del 4, 25% amb una TAE del 4, 32%.

Trieu una propietat de lloguer de vacances de gamma alta

"Un lloguer vacacional de luxe pot proporcionar una gran quantitat de beneficis, com ara la valoració d'actius, deduccions fiscals, oportunitats de xarxes de negocis i, el més important, diversió personal", afirma Fitzpatrick, de RUHM. L’elecció d’una ubicació amb un mercat típicament fort és clau, com una ciutat d’estacions d’esquí, Hawaii o una illa tropical. “Són excel·lents per obtenir ingressos estacionals i funcionen bé durant els bons mercats financers. Tot i això, poden patir més durant una recessió que les cases properes a les grans ciutats ", afirma.

De fet, el mercat de l'habitatge de luxe va experimentar el major rebot de la caiguda d'habitatges a les grans ciutats, però les zones turístiques ja comencen a seguir, segons un recent informe de la propietat immobiliària internacional Christie.

Fitzpatrick, a més d'escollir la ciutat adequada, els inversors haurien de considerar la compra d'una propietat que resulti atractiva per a les famílies en situació de vacances. "Augmentarà la taxa d'ocupació i el ROI", afirma.

Bruce Tobias, un agent immobiliari productor de 20 anys més gran amb RE / MAX Sedona a Arizona, afegeix que les destinacions turístiques d’alt perfil són una bona elecció i els inversors han de buscar propietats amb possibilitats de guanys a llarg termini.

Completar una creació personalitzada

Construir una casa nova des de la base ofereix els marges de benefici més alts, però té un termini de temps més gran, segons Belson, però una casa on tot és nou i té els estils i les comoditats més desitjades actuals és crucial per aconseguir els dòlars més alts. Segons la seva empresa, actualment s'està construint una casa de 25.000 peus quadrats a Bel Air, Califòrnia: "Hem adquirit la propietat per 8, 7 milions de dòlars. El pressupost de la construcció és de 18 milions de dòlars. El preu de venda projectat és de 50 milions de dòlars. És difícil acabar amb això com a inversió ”, afirma.

Si no construïu la casa per si mateix, tingueu cura de com personalitzeu-lo. Voleu seleccionar un disseny, instal·lacions i acabats que atrauran un ampli segment del mercat de luxe per maximitzar les vostres possibilitats de vendre ràpidament i per obtenir els dòlars més importants. Assegureu-vos que la llar sigui funcional i acollidora i que tingui les funcions de seguretat i privacitat que desitgen els compradors de gamma alta. Però hi ha una bona línia entre crear aquest atractiu ampli i crear la singularitat que desitgen els compradors de luxe.

"Quan alguna cosa no es mercantilitza, i és desitjable, i hi ha demanda, és quan veus que els preus salten realment", diu Char de One Queensridge Place. “Si ens fixem en una ampolla de Lafitte Rothschild de l’82, la valoració del preu creix de forma exponencial respecte d’una anyada menys superior a causa de l’oferta i la demanda. El mateix passa amb les propietats immobiliàries de luxe. Com més exclusius i difícils de trobar, més val la pena invertir la casa. ”

La línia de fons

Invertir en béns immobles de luxe pot ser més emocionant que invertir en valors gràcies al seu aspecte tangible, i hi ha moltes maneres de fer-ho, des de construir una casa personalitzada fins a llogar una mansió fins a comprar una propietat de vacances. Podeu gaudir de la vostra casa de luxe com a resident, com a viatger o com a propietari o construir cases de luxe perquè gaudeixin d’altres. Abans de comprar, assegureu-vos d’entendre les funcions que creen valor durador d’aquesta classe d’actius per obtenir el millor rendiment de la vostra inversió.