Viure a Nova York: cooperatives i condominis

Els condominis i les cooperatives comparteixen similituds, però també tenen característiques úniques que ofereixen una gran varietat d’opcions per als residents. En molts aspectes, el mercat immobiliari de la ciutat de Nova York és diferent a cap altre dels Estats Units. Una de les diferències més importants és que els apartaments en venda a Nova York són condominis o cooperatives. A la majoria de llocs, els condominis són la regla, però no a la Gran Poma. Tot i que els cooperativistes superen el nombre de condominis a Nova York, al voltant del 75%, segons la majoria de les estimacions, hi ha més condominis al mercat actiu en un moment determinat.

Comencem amb un breu examen de la diferència entre una cooperativa i un condominis. Quan compreu un condomini, el vostre apartament, així com un percentatge de les zones comunes, us pertanyen. Quan compres una cooperativa, en realitat no compra el teu pis; en canvi, està comprant accions en una corporació que és el seu edifici. La mida de la vostra participació depèn de la mida del vostre apartament; La compra d’accions us permet ocupar una unitat a l’edifici cooperatiu. Al tancament de l'apartament, se li donarà una escriptura; al tancament d’una cooperativa, obtindreu un contracte d’arrendament propi.

En la seva majoria, tant condominis com cooperatives tenen un porter i un superintendent en el personal; alguns hi afegeixen un conserge que farà tot el que els altres no ho fan. Les comoditats poden ser de clau baixa (potser només un traster al soterrani) o tot ampli, com una terrassa enjardinada, una sala de billar, una sala per a piano, una sala de projeccions, una sala de jocs per a nens i un gimnàs.

Compres per emportar

• Quan compreu un condomini, el vostre apartament, així com un percentatge de les zones comunes, us pertanyen.
• Quan compres un galliner, en realitat no compra el teu pis; en canvi, està comprant accions en una corporació que és el seu edifici.
• Els preus dels condominis són més alts que les cooperatives, però les cooperatives requereixen un pagament inicial, majors taxes mensuals i un llarg procés d’aprovació.
• Els condiments permeten la subarrendada de l'apartament mentre no es produeixen cooperatives, cosa que ofereix als compradors una comunitat més estable i menys transitòria.

Condominis

Els barris més nous, que abans eren considerats forasters, però que ara es consideren malucs, són on trobareu els apartaments. Segons Gary Malin, president de Citi Habitats, una corredoria immobiliària de Nova York, "Si viviu en una casa de vidre al cel és més del vostre estil, és probable que busqueu molts apartaments. Els edificis del condominis no esdevingueren habituals. a la ciutat de Nova York fins a la dècada de 1970, per la qual cosa solen ser més moderns que les cooperatives. "Com que el sòl disponible per a edificis de condominis està limitat a Manhattan", diu, "els condominis més nous podrien trobar-se en instal·lacions modernes. barris de vinguts i extrems a l'extrem orient i oest, a Queens i Brooklyn, hem vist que es construeixen molts apartaments de nova construcció en antigues zones industrials al llarg del costat mar a Long Island City i Williamsburg, així com al centre de Brooklyn. ”

Preu i pagament inicial

El cost sovint pot impulsar el procés de decisió de compra de béns immobles, i els apartaments ofereixen cobraments atractius, per la qual cosa només es requereix el 10% del preu de compra. Tot i això, els condominis acostumen a tenir preus més elevats que les cooperatives.

Costos de tancament

Els costos de tancament de condominis són més elevats que per a una cooperativa. Per obtenir més detalls, hem demanat al advocat immobiliari de Nova York, Adam Stone, que compare els dos. A continuació s’exposa: Per a un condomini d’un milió de dòlars amb una hipoteca de 800.000 dòlars, els costos de tancament serien: assegurança de títol per a comprador, 4.500 dòlars; assegurança de títol per a prestador, 1.000 dòlars; cerques de títols, 700 dòlars, taxes de gravació, 700 dòlars, impost de mansions de l'Estat de Nova York, 10.000 dòlars, impost de registre hipotecari de NYS, 15.370 dòlars. El total total: 32.270 dòlars (sense comissions del prestador, que varien segons el prestador).

I per a qualsevol persona que es pregunti quin és l’impost de mansions, Stone explica: “L’estat de Nova York té un impost sobre transmissions del 0, 4% del preu de venda, que cobra al venedor de qualsevol propietat residencial. També té un impost sobre transmissions del comprador de l’1%, també anomenat “impost d’habitatges” perquè només s’aplica a propietats residencials amb un preu d’1 milió o més. ”

Càrrecs mensuals

Els propietaris de condominis tenen una factura mensual anomenada "despeses comunes", que s'utilitzen per a la conservació de l'edifici: zones comunes, jardineria, pagament del personal i sovint alguns dels serveis públics.

Els propietaris de condominis escriuen dos xecs cada mes (un de manteniment d’edificis i un d’impostos de propietat), però sovint el total de propietaris de condominis és inferior a la factura de manteniment del propietari cooperatiu.

El tauler

Les juntes condominis solen ser menys exigents que les juntes cooperatives. Les cooperatives tenen un procés d’aprovació més llarg, inclosa una entrevista. El consell d'administració decideix si un possible comprador pot adquirir la cooperativa.

Segons Warner M. Lewis de l’Equip Harkov Lewis de la propietat Halstead, “Amb un apartament, un edifici pot sol·licitar un paquet al comprador”, diu Lewis, “però no hi ha entrevista i l’edifici només té dret a la primera denegació (és a dir, ells o bé haureu d’aprovar-lo, o l’apartament s’ha de comprar ells mateixos), cosa que significa que, quan teniu un contracte signat, tret que li passi alguna cosa al comprador (o al finançament), l’acord és tan bo com s’ha fet. ”

Normes

Els condiments solen tenir menys regles, incloses les restriccions a l’ús de fons estrangers per a la compra. Condos permeten als inversors internacionals comprar i llogar els seus espais; en general, amb algunes advertències, però cap que és onerosa. Les cases també permeten que el pis sigui subarrendat o llogat a una altra persona. Tot i això, algunes associacions de condominis poden imposar més normes que d’altres. Com a resultat, és important que els possibles compradors facin la seva investigació per determinar què és i què no està permès.

La preferència del comprador

Segons Gary Malin, president de Citi Habitats, "Si preferiu marxar al ritme del vostre propi baterista –i valoreu la flexibilitat–, aleshores una condició pot ser la bona elecció. Tanmateix, enteneu que aquesta llibertat arriba a un preu. Les cases són gairebé sempre més cares que les cooperatives equivalents. A més, si veieu noves cares a l'ascensor de forma regular és un problema per a vosaltres: busqueu a un altre lloc. Els llogaters poden ser habituals en edificis de condominis. Els propietaris solen aprofitar-se de les polítiques més liberals d’un condominis. "

Copresponsables

En general, les zones residencials més antigues i establertes tenen una preferència de les cooperatives. Com explica Gary Malin: “Si us agraden les propietats històriques, és probable que acabin en cooperació, ja que gairebé tots els edificis de preguerra s’organitzen d’aquesta manera. A més, com que els edificis cooperatius acostumen a ser més antics que els desenvolupaments de condominis, sovint es troben en llocs més cèntrics. Per exemple, gairebé tots els edificis residencials que engloben Park Avenue al Upper East Side (un lloc perfecte per qualsevol mesura) són cooperatives. "

Abonament i preu

De la mateixa manera que amb un apartament, la decisió pot reduir-se quant podeu gastar i haver estalviat per a un pagament inicial. Tot i que és possible baixar només el 10% del preu de compra d’un apartament, una cooperativa pot requerir un descompte molt més elevat al barri del 20% al 50% del preu de compra. La bona notícia és que el preu d'adquisició d'una cooperativa sol ser menor que les cases de vacances. Tot i que, els preus poden variar segons el barri implicat.

Costos de tancament

Segons el procurador immobiliari de Nova York, Adam Stone, una cooperativa té uns costos de tancament inferiors. A l'exemple citat anteriorment per a un apartament amb una despesa de més de 32.000 dòlars, una cooperativa només té l'impost sobre mansions de 10.000 dòlars. La diferència substancial es deu al fet que el pis és propietat real, mentre que les accions cooperatives són propietat personal. "Pot ser simplement una semàntica per a alguns, però no per calcular els costos de tancament."

Càrrecs mensuals

Els propietaris de cooperatives escriuen un xec al mes anomenat despeses de "manteniment". De forma similar als condominis, la quota mensual es destina a la tasca bàsica de la propietat i el personal necessari per mantenir l’edifici en marxa correctament. Les tarifes cooperatives solen ser superiors a les tarifes comunitàries, ja que sovint inclou almenys una part de la hipoteca per a l'edifici. Tot i que les tarifes mensuals poden variar segons la mida de l’edifici.

Tanmateix, és important tenir en compte que el manteniment i les despeses habituals no estan fixades en pedra. Qualsevol despesa important –un nou sostre, un nou vestíbul, més membres del personal– pot provocar una avaluació: cosa que els membres del consell decideixen i alguna cosa que poques vegades es pot revertir.

El tauler

Com s'ha dit anteriorment, la majoria de les juntes cooperatives tenen un procés de sol·licitud rigorós i sovint llarg que pot requerir que el comprador entregui informació financera, es presenti a la verificació d'ocupació i, possiblement, un control de antecedents personal.

Warner M. Lewis de The Harkov Lewis Team de Halstead Property, ho resumeix: "En una cooperativa, no només cal que tingueu diners per comprar el pis (o el finançament per fer-ho), sinó que també heu de ser aprovats pel consell. després d’haver enviat una sol·licitud, que sol ser molt detallada i requereix molt de temps. Aleshores, sense prou raons, es pot rebutjar un comprador després de la seva entrevista, o fins i tot abans, només per alguna cosa del seu paquet. He tingut ofertes i he vist ofertes on hi ha una rima zero o motiu de rebuig ”.

Normes

Els taulers cooperatius acostumen a tenir més regles que condominis i poden exigir-se quan pugueu practicar el vostre trombó, tant si podeu posar decoracions de vacances a la vostra porta com si la vostra mascota es pot traslladar amb vosaltres. La majoria de les regles estan destinades a promoure l’harmonia, la calma i el civisme de la vida cooperativa.

Però les regles que desaconsellen alguns compradors nacionals, i gairebé tots els compradors internacionals, són restriccions cooperatives en la subarrendació; és poc freqüent que les cooperatives permetin que els accionistes puguin llogar els seus apartaments per a un període de temps més llarg. Una altra regla de cooperatives que fa que les compres per part dels internacionals siguin impossibles és que és poc probable que acceptin algú que els seus fons estiguin fora dels Estats Units

Segons Lewis, “Les cooperatives consisteixen en establir un grup de residents estable i estable per a llarg termini. Els condominis no semblen tan preocupats per això ".

La preferència del comprador

Segons Gary Malin, "Els cooperants són una elecció intel·ligent per a aquells que valoren l'estabilitat i volen plantar les arrels en un edifici. Simplement, pregunteu-vos:" Hi soc a llarg termini? Les cooperatives són molt menys transitòries que els apartaments, de manera que són un lloc fantàstic per viure si voleu conèixer els vostres veïns, només estigueu preparats per ser analitzats, empolvats i produïts, però enteneu que aquest procés és el que manté coopereu una inversió estable i sensiblement segura. ”