Guanyar diners en béns immobles residencials

Molts inversors immobiliaris emocionats creuen que es poden enriquir mitjançant un préstec bancari per comprar i actualitzar fixadors locals. Si bé invertir en béns immobles pot ser millor que invertir en el mercat de valors, perquè l’existència de petits mercats immobiliaris locals crea ineficiències que els inversors poden explotar - necessitareu un nivell d’enteniment més avançat per guanyar diners en béns immobles residencials. Per passar de handyman a magnat immobiliari, heu d’entendre el mercat, així com els tres ingredients clau de forts beneficis immobiliaris.

Busqueu un mercat nacional saludable

Si bé els inversors immobiliaris experimentats i astuts poden ser capaços de guanyar diners en un entorn immobiliari dèbil del país, les probabilitats són contraris; les probabilitats d’èxit d’inversors més nous en un mercat d’aquest tipus són encara pitjors. Els tipus d’interès creixents poden tirar molta aigua freda a un mercat immobiliari altament calent, perquè aquells que han adquirit béns immobles amb hipoteques de tipus ajustable han de pagar més per mantenir-lo, i no tothom s’ho pot permetre. Això comporta una reducció de la demanda de béns immobles i els preus cauen en conseqüència.

Així, quan comenceu a construir la vostra cartera immobiliària, el moment ideal és en un entorn de tipus d'interès en decadència. En general, no només serà menys costós el vostre préstec, sinó que, a menys d'una crisi financera momentània, la demanda és més elevada, cosa que pot resistir amb una bona gestió del capital.

Un altre tret desitjable és un producte interior brut (PIB) saludable, ja que aquesta xifra parla realment de la salut general del sistema econòmic que dóna suport al mercat immobiliari. En èpoques del PIB saludables, com ara un creixement superior al 3% anual, és rar que es vegin debilitats immobiliaries importants.

Finalment, les dades sobre taxes d’atur solen ser l’indicador principal de la suavitat del mercat. Si la gent veu poques perspectives d’ingressos on viuen, es mouran. Al seu torn, això redueix considerablement l’apreciació del preu de casa (HPA).

Trieu una ubicació específica

Si trobeu interessants els nivells d’interès, el creixement decent del PIB i les taxes d’atur respectables al mercat nacional, podeu començar a buscar un mercat local desitjable. Busqueu una zona amb un potencial d’apreciació relativament fort respecte a altres mercats. Les dades d’atur ben publicades de l’índex de preus d’habitatges Case-Shiller, l’Oficina d’estadístiques laborals o altres fonts són excel·lents indicadors de la salut futura dels principals mercats immobiliaris.

Les dades locals d’atur sovint són molt indicatives de les dades d’habitatge. L’inversor intel·ligent busca invertir en una ciutat on es mostren tendències d’atur saludables i dades relativament fortes d’HPA. Tant de bo es tracti d’una ciutat on viu, i que, per tant, tingui un fort coneixement de les freqüències del mercat local i, per tant, pugui gestionar fàcilment la propietat. Tanmateix, amb controls de gestió de so, es pot invertir amb èxit en altres ubicacions on hi hagi socis de gestió de qualitat.

Trobeu el punt d’inflexió d’expansió urbana

Un cop hagueu trobat la ciutat ideal per a la vostra inversió desitjada, busqueu el punt d’explotació urbana. Si veieu que la ciutat s’està expandint i pot tolerar algun risc, invertiu en immobles al perímetre. Tanmateix, si el mercat sembla nefasta o vague, cal que aneu als anells interiors, de manera que hi hagi un amortidor contra l’aglomeració urbana inversa.

Els senyals d’avís que indiquen que s’allunya del perímetre inclouen canvis materials d’atur i / o alentiment del creixement econòmic a l’àrea local. També podeu veure la salut empresarial subjacent dels principals empresaris de la zona. Si és feble, és probable que es produeixin acomiadaments, que podrien començar a suprimir els valors immobiliaris a causa d'una degradació marginal de l'oferta de treball. Si la salut empresarial dels principals empresaris de la zona és forta, és cert el contrari.

Els valors immobiliaris poden variar àmpliament dins d’una àrea metropolitana. Per exemple, si la mitjana d’HPA d’una ciutat és del 5%, pot ser que sigui al 2% al centre, al 6% al primer anell de suburbà i al 10% al segon anell de suburbà. El tercer anell probablement serien terres de conreu amb un potencial modest d’HPA. Tingueu en compte el fenomen aquí: la vostra apreciació immobiliària més volàtil es produirà a l’anell exterior contigu a les terres de conreu, perquè es tracta de la cova externa de la ciutat. Aquest palanquejament de localització és explotable posseint l'avantatge dels mercats de creixement. Lògicament, en un mercat a la baixa, voldríeu estar al centre. És aquí quan és probable que es produeixi la menor depreciació, ja que els mercats complets d’habitatges fan d’aquest lloc el lloc menys probable per a la interrupció de l’equilibri en l’oferta i la demanda.

Entendre el risc d’inversió en diferents zones de la ciutat és molt similar a comprendre com es comporten generalment els instruments financers. Penseu en l’àrea urbana d’una ciutat com a bons de tipus d’inversió, el primer anell suburbà com a accions i l’anell exterior com a derivats. Entendre el lloc en què es produeix la inflexió d’agregació urbana en una ciutat pot afavorir els rendiments a l’alça o protegir la inversió al revés.

Per divertir-nos, pelem la ceba una capa més enllà, per trobar les zones més calentes. Suposem que decidiu invertir en el perímetre, ja que veieu un creixement econòmic i una demanda de treball creixent a la zona. Podríeu intentar preveure la ubicació dels fanals. És allà on es construiran propietats comercials futures, com ara centres comercials de suburbis; a mesura que el desenvolupament immobiliari residencial s’omple al voltant d’aquests centres comercials futurs, probablement els valors de la propietat seran significativament relatius a la rendibilitat immobiliària mitjana.

La línia de fons

L’oportunitat d’obtenir taxes de rendiment superiors a la mitjana sembla més gran en l’àmbit immobiliari que l’àmbit de l’instrument financer, ja que hi ha menys ulls mirant unitats no homogènies. Conèixer el mercat local també suposa un avantatge en inversió. Una estratègia a llarg termini o de compra-manteniment és millor si teniu un gran capital i oportunitats limitades, mentre que una estratègia a curt termini o de flipping tindria més sentit si tinguéssim un capital limitat i una visió àmplia dels punts dolços. Independentment del vostre període de temps, primer hauríeu de buscar un mercat nacional fort, després una regió on les dades publicitàries mostrin una oportunitat decent d’HPA. Finalment, toqueu el perímetre d’expansió urbana si creieu que la zona està creixent, o bé allunyeu-vos-en si veieu que s’incompleix. Entendre aquests punts clau pot ajudar a maximitzar el valor de qualsevol cartera immobiliària.