Opció Hipoteca amb tipus ajustable (opció ARM)
Una hipoteca de tipus ajustable (ARM) és un tipus d’hipoteca en què l’hipotecari (prestatari) té diverses opcions sobre quin tipus de pagament es fa a l’hipotecari (prestador). A més de tenir l’elecció de fer pagaments d’interès i principal que ascendeix als efectuats en hipoteques convencionals, els ARM opcionals també tenen opcions de pagament alternatives on l’hipotecari pot fer pagaments significativament menors pagant només interessos o pagaments mínims.
BREAKING DOWN Opció Hipoteca a Taxa Ajustable (Opció ARM)
Atès que molts ARM opcionals ofereixen una taxa de teaser baixa, molts hipotecaris refinancen sense saber-ho la seva hipoteca actual amb l'esperança de fer menors pagaments. Malauradament, un cop caducades aquestes taxes d’interrupció a curt termini, les taxes d’interès es retornen a les similars a les hipoteques convencionals.
A més, per a aquells hipotecaris desafortunats que hagin optat per pagar mínims, trobaran que el principal que havia de pagar la seva hipoteca ha augmentat realment. Això es deu al fet que el valor dels pagaments mínims no va cobrir totalment els interessos de la hipoteca. A continuació, s’afegirien els interessos descoberts al principal de la hipoteca.
Formes de pagament es paguen els ARM
En un escenari comú, el prestador pot permetre que el prestatari amb una opció ARM decideixi cada mes quin tipus de pagament vol realitzar. Aquestes opcions poden incloure realitzar un pagament mínim, fer un pagament només per interessos, fer un pagament completament amortitzat amb una hipoteca de 15 anys o fer un pagament amortitzat amb una hipoteca de 30 anys.
Si bé les opcions disponibles amb una opció ARM permeten una major flexibilitat en els pagaments, el prestatari es pot afegir fàcilment amb més deute a llarg termini del que van començar. Com passa amb altres hipoteques de tipus ajustable, hi ha la possibilitat que els tipus d’interès canviïn de forma dràstica i ràpida en funció del mercat.
Una opció ARM pot apel·lar a les llars on els ingressos poden fluctuar, com ara amb professions que operen per encàrrec, contracte o com a autònoms. Si no veuen molta feina, es decideix pagar el mínim per una hipoteca. Tot i que això els pot permetre tenir més diners a la mà, l’import mínim pot augmentar anualment. A més, el pagament mínim es pot reformar a intervals de cinc o deu anys fins a un pagament totalment amortitzador.
Aquests prestataris poden passar per alt els prestataris, cosa que els pot deixar preparats per l’augment dels costos potencials i l’augment del saldo principal. Si el prestatari continua fent el pagament mínim i el saldo impagat creix per sobrepassar el valor original de la hipoteca, diguem-ne un 110% o més, llavors la hipoteca es podria reiniciar automàticament. L’ARM de l’opció s’ha citat com a contribuïdors a la crisi de l’habitatge que es va desenvolupar després que els prestataris haguessin buscat aquest finançament per a habitatges que no es podien permetre pagar. En aquests casos, els prestataris pagaven només l’import mínim degut cada mes amb una opció ARM, i es van trobar finalment incapaços de pagar les seves cases o la hipoteca es va fer gran mentre el valor de venda de l’habitatge va disminuir.