Una guia d’inversions immobiliàries

Quan pensis en comprar béns immobles, el primer que et ve al cap és probable que sigui el teu habitatge. Però la propietat física també pot tenir un paper en una cartera, especialment com a tanca contra el mercat de valors. Tot i això, si bé els béns immobles s’han convertit en un vehicle d’inversió popular durant els darrers 50 anys, comprar i posseir maó i morter és molt més complicat que invertir en accions i bons. En aquest article, examinarem les opcions principals per a inversors individuals, que figuren en ordre aproximat de com són de directa la inversió immobiliària i les raons per invertir-les.

Propietats bàsiques de lloguer

Es tracta d’una inversió tan antiga com la pràctica de la propietat de la terra. Una persona comprarà un immoble i el llogarà a un llogater. El propietari, el propietari, és responsable de pagar la hipoteca, els impostos i el manteniment de la propietat.

L’ideal seria que l’arrendador cobra prou lloguer per cobrir tots els costos esmentats anteriorment. Un propietari també pot cobrar més per obtenir un benefici mensual, però l’estratègia més habitual és ser pacient i només cobrar la renda suficient per cobrir despeses fins que s’hagi pagat la hipoteca, moment en què la majoria de la renda esdevé benefici. A més, la propietat també podria tenir un valor apreciat en el decurs de la hipoteca, deixant al propietari un actiu més valuós. Segons l'Oficina del Cens dels Estats Units, les propietats immobiliàries d'aquest país han augmentat de valor constantment de 1940 a 2006. Tot i que hi va haver una immersió durant el desallotjament hipotecari subprime del 2008 al 2010, ara ha rebutjat i ha augmentat en conjunt.

Un inversor ha de conèixer el mercat en què busca propietats o contractar un expert per ajudar-lo. Per als inversors que busquen un flux d’ingressos de les propietats de lloguer, els aspectes més importants a considerar són la ubicació de la propietat i les taxes de lloguer del mercat. Pel que fa a la ubicació, molts lloguers amb èxit es troben a prop de les escoles més importants. Per exemple, si compreu una propietat a prop d’una universitat estatal, és probable que els estudiants vulguin llogar-la any rere any. També hi ha moltes altres funcions d’una propietat de lloguer rendible, i algunes necessiten temps per aprendre.

Per descomptat, hi ha manques al que sembla una inversió ideal. Podeu acabar amb un inquilí dolent que danyi la propietat o, pitjor encara, acabi sense tenir cap inquilí. Això us permet un flux de caixa mensual negatiu, el que significa que potser haureu de lluitar per cobrir els vostres pagaments hipotecaris. També hi ha la qüestió de trobar la propietat correcta. Voleu escollir una zona on les taxes de vacants són baixes i escollir un lloc que la gent voldrà llogar.

Un cop hàgiu trobat una propietat ideal en una zona on la gent vulgui llogar, utilitzeu una calculadora d’hipoteca per determinar el cost total de l’immoble amb interès. També val la pena investigar diferents tipus d’hipoteca per tal d’assegurar un tipus d’interès favorable al vostre lloguer.

Potser la diferència més gran entre una propietat de lloguer i altres inversions és la quantitat de temps i treball que heu de dedicar a tenir-ne cura. Si no voleu, podeu contractar un gestor d’immobles professional. Però el seu salari es converteix aleshores en una despesa que afecta la rendibilitat de la vostra inversió. (Per a informació relacionada, vegeu "4 maneres de valorar una propietat de lloguer de béns immobles")

The Flip Side: comerç d’immobles

Aquesta és la cara salvatge de la inversió immobiliària. Igual que els comerciants del dia que es troben a la lliga d’un inversor comprador i mantingut, els comerciants de béns immobles són una raça completament diferent dels propietaris de compra i lloguer. Els operadors immobiliaris compren propietats amb la intenció de mantenir-les per un període curt, sovint no més o menys de tres a quatre mesos, amb la qual cosa esperen vendre-les amb ànim de lucre. Aquesta tècnica també s’anomena flipping i es basa en la compra d’immobles que estan infravalorats significativament o que es troben en una zona molt calorosa.

Els flippers de propietat pura no posaran diners en una propietat per millorar-los; la inversió ha de tenir el valor intrínsec per convertir un benefici sense canvis, o bé no ho consideraran. Aquesta reutilització és una inversió en efectiu a curt termini.

Si un volador de propietat es troba atrapat en una situació en què ell o ella no poden descarregar una propietat, pot ser devastador, ja que aquests inversors generalment no mantenen prou diners en efectiu per pagar la hipoteca a un immoble a llarg termini. Això pot provocar pèrdues contínues per a un comerciant immobiliari que no sigui capaç de descarregar la propietat en un mercat dolent.

La segona classe de flipper de propietats també existeix. Aquests inversors guanyen diners mitjançant la compra d’immobles barats o amb un preu raonable i aportant valor afegit mitjançant la seva renovació. Després venen la propietat després de les renovacions per un preu més alt. Aquesta pot ser una inversió a llarg termini, segons l’ampliació de les millores. La característica limitant d'aquesta inversió és que fa temps i que sovint només permet als inversors assumir una propietat alhora.

Grups d'inversió immobiliària

Els grups d'inversió immobiliària són com petits fons mutuos per a propietats de lloguer. Si voleu posseir un immoble de lloguer, però no voleu que la propietat sigui propietària, pot ser la solució per a vosaltres un grup d'inversió immobiliària.

Una empresa comprarà o construirà un conjunt d’edificis, sovint apartaments, i permetrà després als inversors comprar-los a través de l’empresa, unint-se així al grup. Un sol inversor pot posseir una o diverses unitats d’espai habitable independent, però l’empresa que gestiona el grup d’inversions gestiona col·lectivament totes les unitats, cuidant-se del manteniment, publicitat d’unitats vacants i entrevistant als inquilins. A canvi d'aquesta gestió, l'empresa assumeix un percentatge de la renda mensual.

Hi ha diverses versions de grups d'inversió, però en la versió estàndard, el contracte d'arrendament és a nom de l'inversor i totes les unitats combinen una part de la renda per protegir-se de les vacants puntuals, el que significa que rebrà prou per pagar la hipoteca fins i tot. si la vostra unitat està buida. La qualitat d’un grup d’inversió depèn totalment de l’empresa que l’ofereixi. En teoria, és una manera segura d’invertir en inversions immobiliàries, però els grups són vulnerables als mateixos honoraris que afecten la indústria del fons mutu. Un cop més, la investigació és la clau.

Associacions limitades immobiliàries

Una societat limitada immobiliària (RELP) és similar a un grup d’inversions immobiliàries: és una entitat formada per comprar i mantenir una cartera d’immobles, o de vegades només una propietat - només existeix des de fa uns anys finits. El soci general és un gestor d’experiència o una empresa de desenvolupament d’immobles. A continuació, es demana que els inversors externs proporcionin finançament per al projecte immobiliari, a canvi d'una participació de la propietat com a socis limitats. És possible que rebin distribucions periòdiques d’ingressos generats per les propietats del RELP, però l’abonament real arriba quan es venen les propietats –esperem, amb un benefici important– i el RELP es dissol al carrer.

líquid

REITOS

Els béns immobles han vingut al voltant des que els nostres avantpassats habitants de la cova van començar a perseguir desconeguts fora del seu espai, per la qual cosa no és d'estranyar que Wall Street hagi trobat una manera de securitzar-lo, convertint els béns immobles en un instrument de borsa comercial.

Es crea un trust de inversió immobiliària (REIT) quan es forma una corporació (o trust) per utilitzar els diners dels inversors per comprar, operar i vendre propietats productores d’ingressos. Els REIT es compren i venen a les principals borses, igual que qualsevol altra acció. Per mantenir la seva condició de REIT, aquesta entitat ha de pagar el 90% dels seus beneficis imposables en forma de dividends. Fent això, els REITs eviten pagar l’impost sobre la renda de les empreses, mentre que una empresa regular tributaria sobre els seus beneficis, donant així compte dels beneficis que podria distribuir als seus accionistes.

Igual que les accions regulars de pagament de dividends, els REIT són adequats per a inversors borsaris que desitgen ingressos regulars, tot i que també ofereixen l’oportunitat d’apreciar. Els REIT permeten als inversors propietats no residencials, com centres comercials (aproximadament una quarta part de tots els REIT especialitzats en aquests), instal·lacions d’atenció sanitària, hipoteques o edificis d’oficines. En comparació amb els tipus d’inversió immobiliària esmentats anteriorment, els REIT també són altament líquids.

Fons mutus immobiliaris

Els fons mutuos immobiliaris inverteixen principalment en REIT i en empreses operatives immobiliàries. Proporcionen la possibilitat d'obtenir una exposició diversificada a béns immobles amb una quantitat relativament reduïda de capital. En funció de la seva estratègia i objectius de diversificació, proporcionen als inversors una selecció d’actius molt més àmplia del que es pot aconseguir en la compra d’accions de REIT individuals, i la possibilitat de reduir costos i comissions de transacció.

Com els REIT, aquests fons són força líquids. Un altre avantatge significatiu per als inversors minoristes és la informació analítica i de recerca proporcionada pel fons sobre actius adquirits i la perspectiva de la direcció sobre la viabilitat i el rendiment d’inversions immobiliàries específiques i com a classe d’actius. Els inversors més especulatius poden invertir en una família de fons mutuals immobiliaris, amb un sobrepès tàctic de determinats tipus o regions de propietat per maximitzar el rendiment.

Per què invertir en béns immobles?

Les propietats immobiliàries poden millorar el perfil de risc i rendibilitat de la cartera d’un inversor, oferint rendiments competitius ajustats al risc. Fins i tot tenint en compte la crisi hipotecària subprime, els béns immobles comercials del mercat privat van retornar una mitjana del 8, 4% en els deu anys del 2000 al 2010, a partir de les dades del Consell Nacional d’Inversions Immobiliàries (NCREIF). En general, el mercat immobiliari és de baixa volatilitat, especialment en comparació amb bons i obligacions.

La propietat immobiliària també és atractiva quan es compara amb les fonts de rendibilitat més tradicionals. Aquesta classe d'actius cotitza habitualment amb una prima de rendiment a Tresoreria dels Estats Units i és especialment atractiva en un entorn on les taxes del Tresor són baixes.

Diversificació i protecció

Un altre benefici d’invertir en béns immobles és el seu potencial de diversificació. La propietat immobiliària té una correlació baixa i, en alguns casos, negativa amb altres grans classes d’actius, és a dir, quan les existències estan a la baixa, els béns immobles solen augmentar. De fet, a 14 dels 15 mercats d’ós anteriors, que es van remuntar al 1956, els preus immobiliaris residencials van augmentar, segons les dades de Robert Shiller, el co-creador de l’Índex de preus per a habitatges Case-Shiller. Per descomptat, hi ha excepcions: béns immobles tancats juntament amb accions durant la Gran Recessió (tot i que aquesta va ser una anomalia, argumenta Schiller, que reflecteix el paper de les hipoteques subprime en la sortida de la crisi).

Això significa que l’addició d’immobles a una cartera pot disminuir la seva volatilitat i proporcionar una rendibilitat més alta per unitat de risc. Com més directa sigui la inversió immobiliària, millor serà la tanca: vehicles més indirectes i cotitzats públicament, com els REIT, òbviament reflectiran el rendiment global del mercat borsari (i alguns analistes creuen que els dos estaran cada cop més correlacionats, ara que REIT les existències estan representades en el S&P 500). Curiosament, però, això també ha canviat a finals. La correlació entre els REIT cotitzats i l’àmplia borsa de valors va assolir un mínim de 12 anys el 2015, segons la investigació de l’Associació Nacional de Trusts d’Inversions Immobiliàries (NAREIT), "que suggereix que els factors que passin per impulsar la part no REIT de la El mercat no necessàriament es produirà per afectar el mercat REIT ", va concloure un article de Reit.com, el lloc web de l'associació.

Com que està recolzat en maó i morter, els béns immobles també comporten un conflicte amb menys agent principal o fins a quin punt l'interès de l'inversor depèn de la integritat i la competència dels gestors i els deutors. Fins i tot les formes d’inversió més indirectes comporten certa protecció: els REIT, per exemple, exigeixen un percentatge mínim de beneficis com a dividends.

Cobertura de la inflació

La capacitat de cobertura de la inflació dels immobles prové de la relació positiva entre el creixement del PIB i la demanda de béns immobles. A mesura que les economies s’expandeixen, la demanda de béns immobles impulsa les rendes més altes i això, al seu torn, es tradueix en valors majors de capital. Per tant, els béns immobles tendeixen a mantenir el poder adquisitiu del capital, superant part de la pressió inflacionista als arrendataris i incorporant part de la pressió inflacionista, en forma d’apreciació del capital.

El poder del palanca

A excepció dels REITs, invertir en béns immobles ofereix a un inversor una eina que no està disponible per als inversors borsaris: el palanquejament. Si voleu comprar un estoc, heu de pagar el valor complet de les accions en el moment que realitzeu la comanda de compra, tret que estigueu comprant al marge. I fins i tot aleshores, el percentatge que podeu agafar en préstec és encara molt menor que amb la propietat immobiliària, gràcies a aquest màgic mètode de finançament, la hipoteca.

La majoria de les hipoteques convencionals requereixen un descompte del 20%. Tanmateix, depenent del lloc on visiteu, podeu trobar una hipoteca que requereixi un 5% menys. Això significa que pot controlar tota la propietat i el patrimoni que posseeix només pagant una fracció del valor total. Per descomptat, la mida de la vostra hipoteca afecta la quantitat de propietat que teniu a la propietat, però la controleu en el moment en què es signen els papers.

Això és el que emboldens voltes i propietaris. Poden emportar-se una segona hipoteca a casa i posar-hi pagaments a dues o tres propietats més. Tant si els lloguen perquè els llogaters paguen la hipoteca o esperen una oportunitat de vendre per obtenir un benefici, controlen aquests actius, tot i que només han pagat una petita part del valor total.

L’inconvenient de la inversió immobiliària: il·líquiditat

El principal inconvenient de la inversió en béns immobles és la il·líquides o la relativa dificultat per convertir un actiu en efectiu i efectiu en un actiu. A diferència d'una transacció amb accions o bons, que es pot completar en segons, una operació immobiliària pot trigar mesos a tancar-se. Fins i tot amb l’ajuda d’un agent intermediari, simplement trobar la contrapartida adequada pot ser unes setmanes de treball. Els REIT i els fons mutus immobiliaris ofereixen una millor liquiditat i preus de mercat, però tenen un preu de volatilitat més elevada i menors beneficis de diversificació, ja que tenen una correlació molt més alta al mercat borsari global que les inversions immobiliàries directes. (Per a informació relacionada, vegeu "Quants diners necessiteu per invertir en béns immobles?")

.